Keine unterschriebene Käufervereinbarung, keine Besichtigung. Das ist seit dem 08/17/2024 die Praxisregel. Prüfen Sie die aktuelle Fassung bei Ihrer MLS.
Die Änderung geht auf den Vergleich der NAR in den Provisionsklagen zurück. Zwei Jahre später haben die meisten Makler eine Routine dafür. Viele verlieren trotzdem Zeit, weil sie am Morgen einer Besichtigung Unterschriften hinterherlaufen. Dieser Leitfaden zeigt, was die Regel tatsächlich verlangt, wo das Recht in Florida hineinspielt und einen Ablauf, der die Vereinbarung zu einem Zwei-Minuten-Schritt statt zu einer Hürde macht.
Was sich am 08/17/2024 geändert hat
An diesem Tag traten für NAR-Mitglieder und Teilnehmer an NAR-angeschlossenen MLSs zwei Praxisänderungen in Kraft:
- Keine Angebote zur Vergütung des Käufermaklers in der MLS. Listing-Broker können sie weiterhin außerhalb der MLS anbieten, und Verkäufer können weiterhin Zugeständnisse vereinbaren.
- Schriftliche Vereinbarungen vor Besichtigungen. Ein MLS-Teilnehmer, der mit einem Käufer "zusammenarbeitet" ("working with"), muss eine schriftliche Vereinbarung haben, bevor er mit diesem Käufer eine Immobilie besichtigt. Das gilt für Besichtigungen vor Ort und für virtuelle Live-Besichtigungen.
Was die Vereinbarung enthalten muss
Die Hinweise der NAR nennen vier Punkte, die jede Vereinbarung braucht:
Der Käufer kann die Leistungen, die Laufzeit der Vereinbarung und die Vergütung verhandeln. Der Verbraucherleitfaden der NAR sagt das ausdrücklich, ein guter Satz für nervöse Käufer.
Wann sie gilt (und wann nicht)
| Situation | Zuerst Vereinbarung nötig? |
|---|---|
| Sie besichtigen mit einem Käufer eine Immobilie | Ja, vor der Besichtigung |
| Live-Videorundgang für einen Käufer | Ja, virtuelle Live-Besichtigungen zählen |
| Ein Käufer kommt allein zu einem öffentlichen Open House | Nein |
| Sie veranstalten als Listing-Makler ein Open House | Nicht sofort für Besucher ohne eigenen Makler |
| Sie bringen Ihren Käufer zum Open House eines anderen Maklers | Ja |
| Ein Käufer fragt Sie nach Ihren Leistungen | Nein |
MLS-Regeln machen sie verbindlich
NAR-angeschlossene MLSs haben die Regel in ihre eigenen Richtlinien übernommen, sodass sie MLS-Teilnehmer und Abonnenten über die MLS bindet, nicht nur über die NAR-Mitgliedschaft. Die meisten Makler in Südflorida arbeiten in MLSs, die sie übernommen haben. Ihre MLS kann Verstöße mit Bußgeldern oder Disziplinarmaßnahmen ahnden, prüfen Sie also die aktuelle Regel und nutzen Sie die Formulare, die Ihr Broker freigibt.
Was das Recht in Florida sagt und was nicht
Die Besichtigungsregel stammt von der NAR und der MLS. Sie ist kein Gesetz des Bundesstaats Florida.
- Das Recht zu Maklerbeziehungen in Florida hat sich nicht geändert. Chapter 475 regelt weiterhin, wie Sie mit Käufern arbeiten. Eine Transaction-Broker-Beziehung wird vermutet, sofern Sie nichts anderes vereinbaren (Fla. Stat. 475.278). Die FAQ des Landesverbands zum Vergleich sagt, dass der Vergleich das Recht zu Maklerbeziehungen in Florida nicht ändert.
- Kein Gesetz des Bundesstaats verlangt eine unterschriebene Käufervereinbarung vor einer Besichtigung. Gesetzentwürfe, die 2025 Teile des Rechts zu Maklerbeziehungen neu gefasst hätten (SB 1770 und HB 805), wurden nicht verabschiedet.
- Es gibt Standardformulare. Der Landesverband bietet vier Fassungen einer exklusiven Käufer-Maklervereinbarung an, eine für jede Beziehungsart. Nutzen Sie die Fassung, die Ihr Broker freigibt, und schreiben Sie keine eigene.
In der Praxis folgen Makler in Florida der MLS-Regel. Die Richtlinie Ihres Brokers entscheidet, welches Formular, wer unterschreibt und wo die Akte liegt.
So wird es ganz einfach
Käufer haben selten etwas gegen die Vereinbarung selbst. Sie haben etwas gegen Überraschungen, Papierkram auf der Motorhaube und Druck an der Tür. Holen Sie die Vereinbarung früher ein und machen Sie es leicht.
- Sprechen Sie es beim ersten Anruf an. "Vor der Besichtigung schicke ich Ihnen eine kurze Vereinbarung, die festhält, was ich für Sie tue und wie ich bezahlt werde. Sie können mich dazu alles fragen."
- Senden Sie sie über ein Portal, nicht als Anhang. Käufer unterschreiben in zwei Minuten am Handy, und die unterschriebene Kopie landet in der Akte, ohne dass jemand PDFs speichern muss.
- Bieten Sie eine kurze erste Vereinbarung an, wenn Ihr Broker es erlaubt. Laufzeit und Leistungen sind verhandelbar, daher genehmigen manche Broker zuerst eine begrenzte Vereinbarung und später eine längere.
- Setzen Sie die Zusammenfassung nach oben. Drei Zeilen: was Sie tun, wie Sie bezahlt werden, wie man sie beendet.
- Sperren Sie den Kalender, nicht den Käufer. Lassen Sie das System die Buchung einer privaten Besichtigung verweigern, bis die Vereinbarung als unterschrieben angezeigt wird. Niemand muss den Bösen spielen.
Sofia, der KI-Empfang, erklärt die Vereinbarung auf Englisch, Spanisch oder Portugiesisch, sendet sie ins Kundenportal und bucht keine private Besichtigung, bevor sie unterschrieben ist. Öffentliche Open Houses sind die Ausnahme.
Quellen
Geprüft am 10/30/2026. Gesetze und Regeln ändern sich; klären Sie alles Wichtige mit Ihrem Broker oder einem Anwalt für Immobilienrecht in Ihrem Bundesstaat. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, Verbraucherleitfaden zu schriftlichen Käufervereinbarungen: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- Landesverband Florida, FAQ zum NAR-Vergleich: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, zulässige Maklerbeziehungen: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- Florida Senate, Verlauf des Gesetzentwurfs SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770