RESPA Section 8 und Empfehlungen an Kreditgeber: was Makler und Broker dürfen und was nicht

Sie dürfen einen Kreditgeber empfehlen. Sie dürfen dafür nicht bezahlt werden, weder in bar noch mit irgendetwas anderem von Wert.

Dies ist allgemeine Wissensvermittlung, keine Rechtsberatung. Landesrecht kann eigene Regeln hinzufügen. Quellen geprüft am 11/01/2026.

Makler werden ständig gefragt: „Wen soll ich für meine Hypothek nehmen?“ Zu antworten ist in Ordnung. Ärger beginnt, wenn man für die Antwort etwas zurückbekommt. Section 8 des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) ist kurz, aber die Grauzonen rund um Geschenke, gemeinsame Anzeigen, Schreibtischmiete und Kreditgeberlisten werfen die meisten Fragen auf. So funktioniert es für Makler, Broker und die Kreditgeber, mit denen sie arbeiten.

Was Section 8 sagt

Das Gesetz, 12 U.S.C. 2607, enthält zwei zentrale Verbote für Settlement-Dienstleistungen bei bundesrechtlich erfassten Hypothekendarlehen (federally related mortgage loans), was die meisten Immobilienkredite umfasst:

• Keine Kickbacks für Empfehlungen. Niemand darf eine Gebühr, einen Kickback oder eine „Sache von Wert“ (thing of value) aufgrund einer Vereinbarung über die Vermittlung von Settlement-Geschäften geben oder annehmen.
• Keine unverdienten Gebühren. Niemand darf sich eine Settlement-Gebühr teilen, wenn er dafür nicht tatsächlich eine Leistung erbracht hat.

Die Vorschrift der CFPB, Regulation X section 1024.14, regelt die Details. Drei Punkte sind für Makler am wichtigsten:

Was erlaubt ist

• Empfehlungsgebühren zwischen Maklern und Brokern. Regulation X erlaubt Zahlungen im Rahmen von Kooperations- und Empfehlungsvereinbarungen zwischen Immobilienmaklern und Brokern. Wer sie erhalten darf, regelt weiterhin das Lizenzrecht Ihres Bundesstaats.
• Ein angemessener Preis für echte Arbeit. Die Bezahlung tatsächlich erbrachter Waren, Räumlichkeiten oder Leistungen ist erlaubt, wenn sie dem Marktwert entspricht. Der Wert etwaiger Empfehlungen darf in diesen Preis nicht einfließen.
• Normale Werbung und Weiterbildung. Laut den FAQs der CFPB zu RESPA Section 8 sind normale Werbe- und Bildungsaktivitäten in Ordnung, wenn sie nicht an Empfehlungen geknüpft sind und keine Kosten übernehmen, die die empfehlende Person sonst selbst tragen würde. Ein kostenloses Seminar, das allen Maklern vor Ort offensteht, ist ein solches Beispiel.
• Verbundene Unternehmen, unter Bedingungen. Eine Brokerage, der ein Teil eines Kreditgebers oder einer Title-Gesellschaft gehört, darf nur dorthin empfehlen, wenn sie eine schriftliche Offenlegung gibt, der Verbraucher frei jemand anderen wählen kann und der einzige Vorteil eine Rendite aus der Beteiligung ist.

Was nicht erlaubt ist

Co-Marketing und gemeinsame Anzeigen

Gemeinsame Anzeigen mit einem Kreditgeber sind nicht verboten. Entscheidend ist, wer was bezahlt. Zahlt jede Seite ihren fairen Anteil, gemessen daran, wie viel Platz und Aufmerksamkeit sie bekommt, ist die Anzeige einfach gemeinsames Marketing. Zahlt der Kreditgeber mehr als seinen Anteil, ist die Differenz ein Vorteil, der an den Makler geht. Halten Sie kurz schriftlich fest, wie die Kosten aufgeteilt wurden und warum. Laut Regulation X gilt eine Zahlung, die in keinem vernünftigen Verhältnis zum Marktwert steht, als Überzahlung, und diese Überzahlung kann ein Hinweis auf einen Kickback sein.

Kreditgeberlisten, Portale und Plattformen

Viele Maklerbüros und Apps zeigen Käufern eine Liste von Kreditgebern. Das CFPB hat sich das 2023 in einer Advisory Opinion zu digitalen Hypotheken-Vergleichsplattformen angesehen. Kurz gesagt:

• Eine Plattform, die Anbieter einseitig reiht oder zeigt, etwa zahlende Kreditgeber zuerst, und dafür bezahlt wird, nimmt wahrscheinlich unzulässige Vermittlungsprovisionen an.
• Wenn jeder Kreditgeber dieselbe Gebühr zahlt, macht das eine einseitige Darstellung allein noch nicht zulässig.
• Eine Plattform, die Informationen neutral nutzt und darstellt, wird in der Regel für eine echte Leistung bezahlt.

Im Mai 2025 hat das CFPB 67 Leitliniendokumente zurückgezogen. Diese Advisory Opinion stand nicht auf der Liste, die FAQs zu Section 8 ebenfalls nicht, aber Behördenleitlinien können sich ändern. Die Lehre gilt so oder so: Neutrale Darstellung und freie Wahl für den Käufer sind genauso wichtig wie die Art, wie die Gebühr festgelegt wird.

Strafen und wer sie durchsetzt

Section 8 sieht strafrechtliche Sanktionen vor: eine Geldstrafe von bis zu 10,000 Dollar, bis zu einem Jahr Haft oder beides. Wer für die Leistung belastet wurde, kann auf das Dreifache des berechneten Betrags klagen. Das CFPB, der Secretary of HUD sowie die Generalstaatsanwälte oder Versicherungsaufsichten der Bundesstaaten können Verfahren einleiten, um Verstöße zu stoppen. Zusätzlich kann die Immobilienkommission Ihres Bundesstaats disziplinarisch gegen eine Lizenz vorgehen.

Was Broker einführen sollten

1. Schreiben Sie eine kurze Richtlinie. Keine Zahlungen, Geschenke oder Vergünstigungen von Kreditgebern, Title-Firmen oder anderen Anbietern, die an Vermittlungen geknüpft sind.
2. Listen Sie jede Anbieterbeziehung auf. Schreibtischmieten, Sponsoring, gemeinsame Anzeigen und verbundene Unternehmen, jeweils mit der zugehörigen Vereinbarung.
3. Belegen Sie den Marktwert. Bewahren Sie den Preisvergleich für jede Miete oder Leistung auf, die ein Anbieter bezahlt.
4. Trainieren Sie neutrale Formulierungen. „Sie können jeden Kreditgeber wählen, den Sie möchten. Hier ist eine Liste zum Vergleichen, oder Sie bleiben bei Ihrem eigenen.“
5. Nutzen Sie die Offenlegungen. Übergeben Sie die Affiliated Business Disclosure jedes Mal, wenn sie greift.
6. Lassen Sie es rechtlich prüfen. Lassen Sie jede Vereinbarung mit einem Kreditgeber von Ihrem eigenen Anwalt prüfen, bevor sie beginnt.

Fragen

Darf ich eine Vermittlungsprovision von einem Kreditgeber annehmen?

Nein. Geld oder etwas anderes von Wert von einem Kreditgeber anzunehmen, weil man ihm Kredite zuschickt, ist genau das, was Section 8 verbietet.

Darf ich einem anderen Makler eine Empfehlungsprovision zahlen oder von ihm erhalten?

Ja, im Allgemeinen. Regulation X erlaubt Kooperations- und Empfehlungsvereinbarungen zwischen Immobilienmaklern und Brokern. Das Lizenzrecht Ihres Bundesstaats legt fest, wer wie bezahlt werden darf.

Darf ein Kreditgeber ein Mittagessen ausgeben oder eine Veranstaltung sponsern?

Übliche Werbe- und Schulungsaktivitäten sind erlaubt, wenn sie nicht an Vermittlungen geknüpft sind und keine Kosten übernehmen, die Sie sonst selbst tragen würden. Es kommt auf die Umstände an, also halten Sie es bescheiden, offen für viele Personen und unabhängig davon, wie viele Kredite Sie vermitteln.

Darf ein Kreditgeber dafür zahlen, auf der Vorzugsliste unseres Maklerbüros zu stehen?

Bezahlte Platzierung, die Käufer lenkt, birgt das Risiko einer unzulässigen Vermittlungsprovision. Sprechen Sie mit einem Anwalt, bevor ein Kreditgeber Ihrem Maklerbüro irgendetwas bezahlt.

Gilt Section 8 auch für Barkäufe?

Section 8 erfasst Abwicklungsleistungen bei bundesrechtlich relevanten Hypothekendarlehen (federally related mortgage loans). Ein echter Barkauf ohne Kredit fällt in der Regel nicht darunter, aber das Recht des Bundesstaats und die Lizenzregeln gelten weiterhin.