Mieten oder Kaufen: der Rechner.
Lohnt sich der Kauf für die Zeit, die Sie bleiben? Vergleichen Sie beide Wege Jahr für Jahr, mit echten Eigentümerkosten, Wertsteigerung und dem, was Ihr Geld stattdessen verdienen könnte.
Vermögen im Zeitverlauf
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Am Ende Ihres Aufenthalts
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So nutzen Sie den Rechner und das bedeuten die Zahlen.
Der Rechner begleitet zwei Personen, die mit demselben Geld starten. Der Käufer gibt es für Anzahlung und Closing-Kosten aus. Der Mieter lässt es zu der von Ihnen eingegebenen Rendite angelegt. Jeden Monat legt derjenige mit den niedrigeren Wohnkosten die Differenz an, damit beide Wege vergleichbar bleiben.
Kaufkosten sind hier Tilgung und Zinsen, Grundsteuer und Instandhaltung (jeweils ein jährlicher Prozentsatz des Hauswerts), Gebäudeversicherung und HOA-Gebühren. Die Versicherung wächst mit dem Hauswert. Die Miete steigt einmal im Jahr um die Mietsteigerungsrate.
Die Kauflinie im Diagramm zeigt, was dem Käufer bliebe, wenn er am Ende dieses Jahres verkaufen würde: Hauswert minus Verkaufskosten, minus Restschuld, plus alles, was er angelegt hat. Die Mietlinie ist der Wert der Anlagen des Mieters. Im Jahr 0 liegt der Käufer hinten, weil die Closing-Kosten schon ausgegeben sind und Verkaufskosten vom Preis abgingen.
Der Break-even ist das erste volle Jahr, in dem die Kauflinie die Mietlinie überholt. Kurze Aufenthalte sprechen eher fürs Mieten, weil Kauf- und Verkaufskosten Zeit brauchen, um sich zu amortisieren. Längere Aufenthalte sprechen eher fürs Kaufen, wenn der Hauswert steigt und das Darlehen getilgt wird.
Kleine Änderungen verschieben das Ergebnis stark. Probieren Sie eine niedrigere Wertsteigerung, eine höhere Anlagerendite oder einen kürzeren Aufenthalt, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis ist. Instandhaltung von etwa 1% des Werts pro Jahr ist eine gängige Faustregel, ältere Häuser können aber mehr kosten.
Nicht berücksichtigt: Einkommensteuer auf Anlagegewinne, die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen, PMI, Mieterversicherung und Umzugskosten. Preise und Zinsen ändern sich. Nutzen Sie dies als Rahmen für die Entscheidung und prüfen Sie dann die Darlehenszahlen mit einem lizenzierten Lender Ihrer Wahl.
Fragen
Wie vergleicht dieser Rechner Mieten und Kaufen?
Er startet beide Wege mit demselben Geld. Der Käufer gibt es für Anzahlung und Closing-Kosten aus, der Mieter legt es an. Jeden Monat legt derjenige mit den niedrigeren Wohnkosten die Differenz an. Am Ende jedes Jahres vergleicht er, was der Käufer beim Verkauf netto erhielte, mit dem, was der Mieter angelegt hat.
Was ist das Break-even-Jahr?
Es ist das erste volle Jahr, in dem das Vermögen des Käufers das des Mieters übersteigt. Davor überwiegen Kauf- und Verkaufskosten das aufgebaute Eigenkapital. Überholt der Käufer den Mieter in den gewählten Jahren nie, liegt Mieten für diesen Zeitraum vorn.
Warum startet der Kauf im Rückstand?
Closing-Kosten werden am ersten Tag bezahlt, und Verkaufskosten gehen am Ende vom Preis ab. Diese Kosten brauchen Zeit, um sich über Tilgung und Wertsteigerung zu amortisieren, deshalb sprechen kurze Aufenthalte oft fürs Mieten.
Helfen Sie Kunden, mit echten Zahlen zu entscheiden.
RealtyMind hält Fragen, Suche und nächste Schritte jedes Kunden an einem Ort, damit Agenten mit Antworten nachfassen statt mit Vermutungen.