Sin buyer agreement firmado, no hay visita. Esa ha sido la regla de práctica desde el 08/17/2024. Consulta la versión actual en tu MLS.
El cambio salió del acuerdo de NAR en las demandas sobre comisiones. Dos años después, la mayoría de los agentes ya tiene una rutina para esto. Muchos todavía pierden tiempo persiguiendo firmas la mañana del showing. Esta guía explica lo que la regla realmente exige, dónde encaja la ley de Florida y un proceso que convierte el acuerdo en un paso de dos minutos en lugar de un obstáculo.
Qué cambió el 08/17/2024
Ese día entraron en vigor dos cambios de práctica para los miembros de NAR y para los participantes de los MLS afiliados a NAR:
- Nada de ofertas de compensación al broker del comprador en el MLS. Los brokers del listing todavía pueden ofrecerla fuera del MLS, y los vendedores todavía pueden aceptar pagar concesiones.
- Acuerdos por escrito antes de las visitas. Un participante del MLS que "trabaja con" un comprador debe tener un acuerdo por escrito antes de mostrarle una casa a ese comprador. Eso incluye las visitas en persona y las visitas virtuales en vivo.
Lo que debe incluir el acuerdo
La guía de NAR enumera cuatro cosas que todo acuerdo necesita:
El comprador puede negociar los servicios, la duración del acuerdo y la compensación. La guía de NAR para consumidores lo dice directamente, y es una buena frase para compartir con compradores nerviosos.
Cuándo aplica (y cuándo no)
| Situación | ¿Se necesita el acuerdo primero? |
|---|---|
| Llevas a un comprador a ver una casa | Sí, antes de la visita |
| Recorrido en video en vivo para un comprador | Sí, las visitas virtuales en vivo cuentan |
| Un comprador entra por su cuenta a un open house público | No |
| Organizas un open house como agente del listing | No de inmediato para visitantes sin representación |
| Llevas a tu comprador al open house de otra persona | Sí |
| Un comprador te pregunta por tus servicios | No |
Las reglas del MLS son las que lo hacen obligatorio
Los MLS afiliados a NAR escribieron la regla en sus propias políticas, así que obliga a los participantes y suscriptores del MLS a través del MLS, no solo a través de la membresía de NAR. La mayoría de los agentes del sur de Florida trabaja en MLS que la adoptaron. Tu MLS puede multar o sancionar por las infracciones, así que revisa su regla actual y usa los formularios que aprueba tu broker.
Lo que la ley de Florida dice y no dice
La regla de las visitas viene de NAR y del MLS. No es un estatuto de Florida.
- La ley de Florida sobre relaciones de brokerage no cambió. El Capítulo 475 sigue rigiendo cómo trabajas con compradores. Se presume una relación de transaction broker a menos que establezcas otra cosa (Fla. Stat. 475.278). Las preguntas frecuentes de la asociación estatal sobre el acuerdo dicen que el acuerdo no cambia la ley de Florida sobre relaciones de brokerage.
- Ningún estatuto estatal exige un buyer agreement firmado antes de un showing. Los proyectos de ley que habrían reescrito partes de la ley de relaciones de brokerage en 2025 (SB 1770 y HB 805) no se aprobaron.
- Existen formularios estándar. La asociación estatal ofrece cuatro versiones de un acuerdo exclusivo de representación del comprador, una para cada tipo de relación. Usa la versión que aprueba tu broker, y no escribas la tuya.
En la práctica, los agentes de Florida siguen la regla del MLS. La política de tu broker decide qué formulario se usa, quién firma y dónde se guarda el expediente.
Cómo hacerlo fácil
Los compradores rara vez se oponen al acuerdo en sí. Se oponen a las sorpresas, al papeleo sobre el cofre del carro y a la presión en la puerta. Adelanta el acuerdo y hazlo fácil.
- Menciónalo en la primera llamada. "Antes de las visitas, te envío un acuerdo corto que explica lo que hago por ti y cómo me pagan. Puedes preguntarme lo que quieras sobre él."
- Envíalo en un portal, no como archivo adjunto. Los compradores firman en su teléfono en dos minutos, y la copia firmada llega al expediente sin que nadie tenga que guardar PDFs.
- Ofrece un primer acuerdo corto cuando tu broker lo permita. El plazo y los servicios son negociables, así que algunos brokers aprueban un primer acuerdo limitado y uno más largo después.
- Pon el resumen arriba. Tres líneas: lo que vas a hacer, cómo te pagan y cómo terminarlo.
- Bloquea el calendario, no al comprador. Deja que el sistema se niegue a agendar una visita privada hasta que el acuerdo aparezca como firmado. Nadie tiene que ser el malo.
Sofia, la recepción con IA, explica el acuerdo en inglés, español o portugués, lo envía al portal del cliente y no agenda un showing privado hasta que esté firmado. Los open houses públicos son la excepción.
Fuentes
Revisado el 10/30/2026. Las leyes y las reglas cambian; confirma cualquier cosa importante con tu broker o con un abogado de bienes raíces de tu estado. Este artículo es información general, no asesoría legal.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, guía para consumidores sobre los acuerdos de comprador por escrito: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- Asociación estatal de Florida, preguntas frecuentes sobre el acuerdo de NAR: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Estatutos de Florida 475.278, relaciones de brokerage autorizadas: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- Senado de Florida, historial del proyecto de ley SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770