Calculadora de rentar vs comprar.
¿Vale la pena comprar para el tiempo que te vas a quedar? Compara los dos caminos año por año, con los costos reales de ser dueño, el aumento de valor de la casa y lo que tu efectivo podría ganar en otro lado.
Patrimonio a lo largo del tiempo
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Al final de tu estadía
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Cómo usarla y qué significan los números.
La calculadora sigue a dos personas que empiezan con el mismo efectivo. El comprador lo gasta en el pago inicial y los costos de cierre. El inquilino lo mantiene invertido al rendimiento que ingreses. Cada mes, quien tenga el costo de vivienda más bajo invierte la diferencia, así los dos caminos se pueden comparar.
Aquí los costos de comprar son capital e interés, impuesto a la propiedad y mantenimiento (cada uno un porcentaje anual del valor de la casa), seguro de la casa y cuotas de HOA. El seguro crece con el valor de la casa. La renta sube una vez al año según la tasa de aumento de la renta.
La línea de compra en la gráfica es lo que el comprador se llevaría si vendiera al final de ese año: el valor de la casa menos los costos de venta, menos el saldo del préstamo, más lo que haya invertido. La línea de renta es el valor de las inversiones del inquilino. En el año 0 el comprador va atrás, porque los costos de cierre ya se gastaron y los costos de venta saldrían del precio.
El punto de equilibrio es el primer año completo en que la línea de compra pasa a la línea de renta. Las estadías cortas tienden a favorecer la renta, porque los costos de comprar y vender necesitan tiempo para recuperarse. Las estadías más largas tienden a favorecer la compra cuando el valor de la casa crece y el préstamo se va pagando.
Los cambios pequeños mueven mucho la respuesta. Prueba una tasa de plusvalía más baja, un rendimiento de inversión más alto o una estadía más corta para ver qué tan sensible es el resultado. Un mantenimiento de aproximadamente 1% del valor por año es una regla común, pero las casas más viejas pueden costar más.
Lo que queda fuera: impuestos sobre las ganancias de inversión, la deducción de intereses hipotecarios, PMI, seguro de inquilino y costos de mudanza. Los precios y las tasas cambian. Usa esto para enmarcar la decisión y luego revisa los números del préstamo con un lender con licencia que tú elijas.
Preguntas
¿Cómo compara esta calculadora rentar y comprar?
Empieza los dos caminos con el mismo efectivo. El comprador lo gasta en el pago inicial y los costos de cierre, y el inquilino lo invierte. Cada mes, quien tenga costos de vivienda más bajos invierte la diferencia. Al final de cada año compara lo que el comprador obtendría neto al vender la casa con lo que el inquilino tiene invertido.
¿Qué es el año de equilibrio?
Es el primer año completo en que el patrimonio del comprador pasa al del inquilino. Antes de eso, los costos de comprar y vender pesan más que el equity acumulado. Si el comprador nunca pasa al inquilino dentro de los años que elegiste, rentar sale mejor para esa estadía.
¿Por qué comprar empieza atrás?
Los costos de cierre se pagan el primer día, y los costos de venta salen del precio al final. Esos costos tardan en recuperarse con el pago del préstamo y el aumento de valor de la casa, por eso las estadías cortas a menudo favorecen la renta.
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