מותר להמליץ על מלווה. אסור לקבל על זה תשלום, במזומן או בכל דבר אחר בעל ערך.
זהו תוכן הדרכה כללי, לא ייעוץ משפטי. חוקי המדינה יכולים להוסיף כללים משלהם. המקורות נבדקו ב-11/01/2026.
שואלים סוכנים כל הזמן "עם מי כדאי לי לעשות את המשכנתא?". לענות זה בסדר. לקבל משהו בתמורה לתשובה, שם מתחילות הצרות. Section 8 של ה-Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) קצר, אבל האזורים האפורים סביב מתנות, פרסומות משותפות, שכירת שולחן ורשימות מלווים הם המקור לרוב השאלות. הנה איך זה עובד לסוכנים, לברוקרים ולמלווים שהם עובדים איתם.
מה Section 8 אומר
בחוק, 12 U.S.C. 2607, יש שני איסורים מרכזיים לשירותי סגירה בהלוואות משכנתא בעלות זיקה פדרלית (federally related), מה שמכסה את רוב הלוואות הדיור:
- אין טובות הנאה תמורת הפניות. אסור לאף אחד לתת או לקבל עמלה, טובת הנאה (kickback) או "דבר בעל ערך" לפי הסכם להפניית עסקים של שירותי סגירה.
- אין עמלות שלא הורווחו. אסור לאף אחד להתחלק בחיוב של שירותי סגירה, אלא אם הוא באמת ביצע שירות תמורתו.
הכלל של ה-CFPB, Regulation X section 1024.14, משלים את הפרטים. שלוש נקודות חשובות במיוחד לסוכנים:
מה מותר
- דמי הפניה בין סוכנים לברוקרים. Regulation X מתיר תשלומים במסגרת הסדרי תיווך משותף והפניות בין סוכני נדל"ן לברוקרים. חוק הרישוי של המדינה שלכם עדיין קובע מי רשאי לקבל אותם.
- תשלום שווי הוגן על עבודה אמיתית. תשלום על סחורות, מתקנים או שירותים שסופקו בפועל מותר אם הוא תואם את שווי השוק. אסור לכלול במחיר הזה את הערך של הפניות כלשהן.
- קידום והדרכה רגילים. השאלות הנפוצות של ה-CFPB על RESPA Section 8 אומרות שפעילויות קידום והדרכה רגילות בסדר אם הן לא קשורות להפניות ולא מכסות עלויות שמקור ההפניה היה משלם בעצמו. סמינר חינמי שפתוח לכל הסוכנים באזור הוא סוג הדוגמה שניתנת.
- עסקים קשורים, בתנאים. משרד תיווך שמחזיק חלק ממלווה או מחברת title יכול להפנות אליהם רק אם הוא נותן גילוי בכתב, הצרכן חופשי לבחור מישהו אחר, וההטבה היחידה היא תשואה על הבעלות.
מה אסור
| מצב | למה זו בעיה |
|---|---|
| מלווה משלם לסוכן על כל הלוואה שנסגרה מהפניה של הסוכן | תשלום על הפניות, פשוט וברור |
| מלווה משלם את רוב עלויות הפרסום של סוכן ומקבל לוגו קטן | העודף הוא דבר בעל ערך שיכול להיראות כמו תשלום על הפניות |
| מלווה שוכר שולחן במשרד תיווך במחיר גבוה בהרבה ממחיר השוק | שכירות מעל שווי השוק אינה תשלום על שטח שסופק בפועל |
| הגרלת פרסים שבה סוכנים צוברים כרטיסים על ידי הפניית הלוואות | המתנה קשורה להפניות |
| מלווה משלם על האוכל והפליירים של בית פתוח של סוכן | מכסה עלויות שהסוכן היה משלם בעצמו |
| "הסכם שירותי שיווק" עם מעט שיווק אמיתי | ה-CFPB אומר שהסכמים כאלה מפרים את החוק כשהם משלמים על הפניות או על שירותים שלא בוצעו בפועל |
שיווק משותף ומודעות משותפות
מודעות משותפות עם מלווה אינן אסורות. השאלה היא מי משלם על מה. אם כל צד משלם את חלקו ההוגן, לפי השטח והחשיפה שכל אחד מקבל, המודעה היא פשוט שיווק משותף. אם המלווה משלם יותר מחלקו, ההפרש הוא דבר בעל ערך שעובר לסוכן. שמרו תיעוד קצר בכתב של אופן חלוקת העלויות והסיבה לה. Regulation X קובעת שתשלום שאין לו קשר סביר לשווי השוק נחשב עודף, והעודף יכול לשמש ראיה לשוחד (kickback).
רשימות מלווים, פורטלים ופלטפורמות
משרדי תיווך ואפליקציות רבים מציגים לקונים רשימת מלווים. ה-CFPB בחן את הנושא בחוות דעת מייעצת משנת 2023 על פלטפורמות דיגיטליות להשוואת משכנתאות. בקצרה:
- פלטפורמה שמדרגת או מציגה ספקים באופן מוטה, למשל מלווים משלמים ראשונים, ומקבלת על כך תשלום, כנראה גובה דמי הפניה בלתי חוקיים.
- גביית אותו תשלום מכל מלווה אינה מתקנת לבדה הצגה מוטה.
- פלטפורמה שמשתמשת במידע ומציגה אותו באופן ניטרלי מקבלת בדרך כלל תשלום עבור שירות אמיתי.
במאי 2025 ה-CFPB משך 67 מסמכי הנחיות. חוות הדעת המייעצת הזו לא הייתה ברשימה, וגם לא השאלות הנפוצות על Section 8, אבל הנחיות של הרשות יכולות להשתנות. הלקח נשאר בכל מקרה: הצגה ניטרלית ובחירה חופשית של הקונה חשובות בדיוק כמו אופן קביעת התשלום.
עונשים ומי אוכף
על Section 8 חלים עונשים פליליים: קנס של עד 10,000 דולר, עד שנת מאסר אחת, או שניהם. מי שחויב על השירות יכול לתבוע פי שלושה מסכום החיוב. ה-CFPB, שר ה-HUD ותובעים כלליים או ממוני ביטוח של המדינות יכולים להגיש תביעות להפסקת הפרות. בנוסף, ועדת הנדל״ן של המדינה שלכם יכולה לנקוט צעדים משמעתיים נגד הרישיון.
מה ברוקרים צריכים להסדיר
- כתבו מדיניות קצרה. אין תשלומים, מתנות או הטבות ממלווים, מחברות טייטל או מספקים אחרים שקשורים להפניות.
- רשמו כל קשר עם ספק. שכירות שולחן, חסויות, מודעות משותפות וחברות קשורות, כל אחד עם ההסכם שלו.
- הוכיחו שווי שוק. שמרו את השוואת המחירים לכל שכירות או שירות שספק משלם עליהם.
- תרגלו ניסוח ניטרלי. "אתם יכולים לעבוד עם כל מלווה שתרצו. הנה רשימה להשוואה, או שתישארו עם המלווה שלכם."
- השתמשו בגילויים. מסרו את הגילוי על עסק קשור (affiliated business disclosure) בכל פעם שהוא רלוונטי.
- קבלו בדיקה משפטית. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק כל הסכם עם מלווה לפני שהוא נכנס לתוקף.
מלווים שותפים משלמים ל-RealtyMind תשלום קבוע עבור שירות הרישום כשותפים, אף פעם לא לפי ליד, לפי הלוואה או לפי סגירה. התשלום הזה הולך ל-RealtyMind בלבד. סוכנים ומשרדי תיווך לא מקבלים שום דבר בעל ערך ממלווים. הקונה תמיד בוחר, כולל מלווה שאינו ברשימה. בהעברה למלווה, המלווים מוצגים בסדר שווה ומתחלף, באותו גודל, בלי פרסומות, בלי מועדפים ובלי דירוג בתשלום. שום מידע לא מועבר עד שהקונה מאשר, ואז רק שם, טלפון ואימייל. RealtyMind אף פעם לא מקבלת בקשות להלוואה, לא בודקת דירוג אשראי ולא מנפיקה אישורים עקרוניים (pre-approval); מלווים מורשים עושים זאת. אם עולה נושא המימון, Sofia שואלת שאלה ניטרלית אחת, "יש לכם כבר מלווה, או שתרצו רשימה להשוואה?", מציגה את הרשימה רק אם הקונה רוצה, ואף פעם לא ממליצה על מלווה אחד על פני אחר. עוד בעמוד הציות המובנה.
שאלות
מותר לי לקבל דמי הפניה ממלווה?
לא. קבלת כסף או כל דבר אחר בעל ערך ממלווה בתמורה להפניית הלוואות אליו היא בדיוק מה ש-Section 8 אוסר.
מותר לי לשלם או לקבל דמי הפניה מסוכן אחר?
כן, באופן כללי. Regulation X מתירה הסדרי תיווך משותף והפניות בין סוכני נדל״ן וברוקרים. חוק הרישוי של המדינה שלכם קובע למי מותר לשלם ואיך.
מותר למלווה לקנות ארוחת צהריים או לממן אירוע?
פעילות קידום והדרכה רגילה מותרת אם היא לא קשורה להפניות ולא מכסה עלויות שהייתם משלמים בעצמכם. העובדות קובעות, אז שמרו על היקף צנוע, פתוח לאנשים רבים ובלי קשר למספר ההלוואות שאתם מפנים.
מותר למלווה לשלם כדי להיכלל ברשימה המועדפת של המשרד שלנו?
תשלום עבור מיקום שמכוון קונים הוא סיכון של דמי הפניה. התייעצו עם עורך דין לפני שמלווה כלשהו משלם למשרד שלכם על משהו.
האם Section 8 חל על רכישות במזומן?
Section 8 חל על שירותי סגירה בהלוואות משכנתא בעלות זיקה פדרלית. עסקת מזומן אמיתית בלי הלוואה בדרך כלל נמצאת מחוץ לתחולתו, אבל חוקי המדינה וכללי הרישוי עדיין חלים.
מקורות
נבדק 11/01/2026. חוקים וכללים משתנים; אמתו כל דבר חשוב מול הברוקר שלכם או עורך דין לנדל"ן. המאמר הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, שאלות נפוצות על RESPA, כולל Section 8, מתנות והסכמי שירותי שיווק: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- חוות דעת מייעצת של ה-CFPB, פלטפורמות דיגיטליות להשוואת משכנתאות, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- משיכת 67 מסמכי הנחיות על ידי ה-CFPB, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm