מחשבון שכירות מול קנייה.

המחשבון עוקב אחרי שני אנשים שמתחילים עם אותו סכום מזומן. הקונה משתמש בו למקדמה ולעלויות הקלוזינג. השוכר משאיר אותו מושקע בתשואה שהזנתם. בכל חודש, מי שעלות הדיור שלו נמוכה יותר משקיע את ההפרש, כך ששתי הדרכים נשארות ברות השוואה.

עלויות הקנייה כאן הן קרן וריבית, מס נכס ותחזוקה (כל אחד כאחוז שנתי משווי הבית), ביטוח דירה ודמי HOA. הביטוח עולה יחד עם ערך הבית. השכירות עולה פעם בשנה לפי שיעור עליית השכירות.

קו הקנייה בתרשים הוא מה שהקונה היה מקבל ביד אם היה מוכר בסוף אותה שנה: ערך הבית פחות עלויות המכירה, פחות יתרת ההלוואה, ועוד כל מה שהשקיע. קו השכירות הוא שווי ההשקעות של השוכר. בשנה 0 הקונה מאחור, כי עלויות הקלוזינג כבר הוצאו ועלויות המכירה היו יורדות מהמחיר.

נקודת האיזון היא השנה המלאה הראשונה שבה קו הקנייה עובר את קו השכירות. תקופות קצרות נוטות להעדיף שכירות, כי לוקח זמן להחזיר את עלויות הקנייה והמכירה. תקופות ארוכות נוטות להעדיף קנייה כשערך הבית עולה וההלוואה משולמת.

שינויים קטנים משנים את התשובה הרבה. נסו שיעור עליית ערך נמוך יותר, תשואה גבוהה יותר או תקופה קצרה יותר כדי לראות כמה התוצאה רגישה. תחזוקה של כ-1% מהשווי בשנה היא כלל אצבע מקובל, אבל בתים ישנים יכולים לעלות יותר.

מה לא נכלל: מס הכנסה על רווחי השקעות, ניכוי ריבית המשכנתא, PMI, ביטוח שוכרים ועלויות מעבר. מחירים וריביות משתנים. השתמשו בזה כדי למסגר את ההחלטה, ואז בדקו את מספרי ההלוואה עם מלווה מורשה שאתם בוחרים.