शोइंग से पहले बायर एग्रीमेंट: 2026 में एजेंट्स को क्या जानना ज़रूरी है

साइन किया बायर एग्रीमेंट नहीं, तो टूर नहीं। 08/17/2024 से यही प्रैक्टिस नियम है। इसका मौजूदा संस्करण अपने MLS से जाँचें।

यह बदलाव कमीशन मुक़दमों में NAR के सेटलमेंट से आया। दो साल बाद, ज़्यादातर एजेंट्स के पास इसके लिए एक रूटीन है। फिर भी कई एजेंट्स शोइंग की सुबह हस्ताक्षरों के पीछे भागकर समय गँवाते हैं। यह गाइड बताती है कि नियम असल में क्या माँगता है, Florida क़ानून कहाँ फ़िट होता है, और ऐसा वर्कफ़्लो जो एग्रीमेंट को रुकावट के बजाय दो मिनट का कदम बना दे।

08/17/2024 को क्या बदला

उस दिन NAR सदस्यों और NAR से जुड़े MLS के पार्टिसिपेंट्स के लिए दो प्रैक्टिस बदलाव लागू हुए:

• MLS पर बायर-ब्रोकर कंपेंसेशन का कोई ऑफ़र नहीं। लिस्टिंग ब्रोकर्स अब भी इसे MLS के बाहर ऑफ़र कर सकते हैं, और सेलर्स अब भी कंसेशन देने पर सहमत हो सकते हैं।
• टूर से पहले लिखित एग्रीमेंट। बायर के साथ "काम कर रहे" MLS पार्टिसिपेंट के पास उस बायर के साथ घर का टूर करने से पहले लिखित एग्रीमेंट होना चाहिए। इसमें आमने-सामने के टूर और लाइव वर्चुअल टूर दोनों आते हैं।

एग्रीमेंट में क्या होना ज़रूरी है

NAR की गाइडेंस चार चीज़ें बताती है जो हर एग्रीमेंट में होनी चाहिए:

बायर सेवाओं, एग्रीमेंट की अवधि और कंपेंसेशन पर मोलभाव कर सकता है। NAR की कंज़्यूमर गाइड यह सीधे कहती है, और घबराए हुए बायर्स को बताने के लिए यह अच्छी बात है।

यह कब लागू होता है (और कब नहीं)

MLS नियम ही इसे बाध्यकारी बनाते हैं

NAR से जुड़े MLS ने यह नियम अपनी नीतियों में लिख दिया है, इसलिए यह MLS पार्टिसिपेंट्स और सब्सक्राइबर्स पर MLS के ज़रिए लागू होता है, सिर्फ़ NAR सदस्यता के ज़रिए नहीं। South Florida के ज़्यादातर एजेंट्स ऐसे MLS में काम करते हैं जिन्होंने इसे अपनाया है। आपका MLS उल्लंघन पर जुर्माना या अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकता है, इसलिए इसका मौजूदा नियम जाँचें और वही फ़ॉर्म्स इस्तेमाल करें जिन्हें आपका ब्रोकर मंज़ूर करता है।

Florida क़ानून क्या कहता है और क्या नहीं

• Florida का ब्रोकरेज रिलेशनशिप क़ानून नहीं बदला। Chapter 475 अब भी तय करता है कि आप बायर्स के साथ कैसे काम करते हैं। जब तक आप कुछ और तय न करें, ट्रांज़ैक्शन ब्रोकर रिलेशनशिप माना जाता है (Fla. Stat. 475.278)। स्टेट एसोसिएशन की सेटलमेंट FAQ कहती है कि सेटलमेंट Florida के ब्रोकरेज रिलेशनशिप क़ानून को नहीं बदलता।
• राज्य का कोई क़ानून शोइंग से पहले साइन किया बायर एग्रीमेंट ज़रूरी नहीं करता। 2025 में ब्रोकरेज रिलेशनशिप क़ानून के कुछ हिस्सों को दोबारा लिखने वाले बिल (SB 1770 और HB 805) पास नहीं हुए।
• स्टैंडर्ड फ़ॉर्म्स मौजूद हैं। स्टेट एसोसिएशन exclusive buyer brokerage agreement के चार संस्करण देता है, हर रिलेशनशिप टाइप के लिए एक। वही संस्करण इस्तेमाल करें जिसे आपका ब्रोकर मंज़ूर करता है, और अपना ख़ुद का न लिखें।

व्यवहार में, Florida के एजेंट्स MLS नियम का पालन करते हैं। कौन सा फ़ॉर्म, कौन साइन करता है और फ़ाइल कहाँ रहती है, यह आपके ब्रोकर की नीति तय करती है।

इसे आसान कैसे बनाएँ

बायर्स को एग्रीमेंट से शायद ही कभी आपत्ति होती है। उन्हें आपत्ति होती है अचानक सामने आने से, कार के बोनट पर पेपरवर्क से और दरवाज़े पर दबाव से। एग्रीमेंट पहले करवाएँ और इसे आसान बनाएँ।

1. पहली कॉल पर ही इसका ज़िक्र करें। "टूर से पहले मैं एक छोटा एग्रीमेंट भेजता हूँ जिसमें साफ़ लिखा है कि मैं आपके लिए क्या करूँगा और मुझे भुगतान कैसे होगा। आप इसके बारे में मुझसे कुछ भी पूछ सकते हैं।"
2. इसे अटैचमेंट के बजाय पोर्टल में भेजें। बायर्स दो मिनट में फ़ोन पर साइन कर देते हैं, और साइन की हुई कॉपी किसी के PDF सेव किए बिना फ़ाइल में पहुँच जाती है।
3. आपका ब्रोकर अनुमति दे तो पहला एग्रीमेंट छोटा रखें। अवधि और सेवाएँ मोलभाव योग्य हैं, इसलिए कुछ ब्रोकर्स पहले एक सीमित एग्रीमेंट और बाद में लंबा एग्रीमेंट मंज़ूर करते हैं।
4. सारांश सबसे ऊपर रखें। तीन लाइनें: आप क्या करेंगे, आपको भुगतान कैसे होगा, इसे ख़त्म कैसे करें।
5. बायर को नहीं, कैलेंडर को रोकें। सिस्टम को तब तक प्राइवेट टूर बुक करने से मना करने दें जब तक एग्रीमेंट साइन हुआ न दिखे। किसी को बुरा बनने की ज़रूरत नहीं।