एक्सपायर्ड लिस्टिंग्स को कॉल करना कई मामलों में क़ानूनी है। लापरवाही से कॉल करने पर ही एजेंट्स डू-नॉट-कॉल नियमों के उल्लंघन में फँसते हैं। फ़र्क़ बस डायल करने से पहले की कुछ जाँचों का है।
यह लेख सामान्य जानकारी के लिए है, क़ानूनी सलाह नहीं। नियम हर राज्य में अलग होते हैं और समय के साथ बदलते हैं। कॉलिंग प्रोग्राम शुरू करने से पहले अपने ब्रोकर या किसी वकील से पूछें।
एक्सपायर्ड लिस्टिंग ऐसा सेलर है जो बेचना चाहता था और बेच नहीं पाया। कई एजेंट्स उसी दिन कॉल करते हैं जिस दिन लिस्टिंग MLS से हटती है। यह काम कर सकता है, लेकिन इसके साथ एक साथ तीन तरह के नियम आते हैं: पुरानी लिस्टिंग से जुड़ी इंडस्ट्री एथिक्स, फ़ेडरल डू-नॉट-कॉल नियम, और ऑटोडायल, पहले से रिकॉर्ड की गई और AI आवाज़ों के नियम। यहाँ हर एक आसान भाषा में है, मूल स्रोतों के साथ।
पहले पक्का करें कि लिस्टिंग सच में एक्सपायर हुई है
"एक्सपायर्ड" स्टेटस हमेशा कहानी का अंत नहीं होता। हो सकता है सेलर ने उसी ब्रोकर के साथ अवधि बढ़ा ली हो या किसी नए के साथ साइन कर लिया हो। NAR के Code of Ethics के केस इंटरप्रिटेशन में एक्सपायर्ड लिस्टिंग के लिए संपर्क करने पर एक केस है। Case 16-5 में, एक एजेंट ने एक्सपायर होने के बाद मालिक को कॉल करके पक्का किया कि घर दोबारा लिस्ट नहीं हुआ है, फिर लिस्टिंग लेने की कोशिश की। सुनवाई पैनल ने कोई उल्लंघन नहीं पाया, क्योंकि एग्रीमेंट ख़त्म होने के बाद पुराने लिस्टिंग ब्रोकर का कोई अतिरिक्त दावा नहीं रहता।
व्यावहारिक नियम: जिस दिन कॉल करें उसी दिन MLS स्टेटस जाँचें, और अगर कुछ भी अस्पष्ट लगे, तो अपनी बात रखने से पहले मालिक से पूछें कि क्या घर किसी के साथ लिस्टेड है। अगर है, तो धन्यवाद कहें और आगे बढ़ें।
डू-नॉट-कॉल की बुनियादी बातें
मालिक से अपने साथ लिस्ट करने के लिए की गई कॉल सेल्स कॉल है। इस पर राष्ट्रीय Do Not Call Registry लागू होती है। FTC और FCC के नियम यह कहते हैं:
- कम से कम हर 31 दिन में रजिस्ट्री जाँचें। FTC कहता है कि सेलर्स और टेलीमार्केटर्स को कम से कम हर 31 दिन में एक बार रजिस्ट्री जाँचनी चाहिए। 47 CFR 64.1200(c)(2) में FCC का सेफ़ हार्बर भी 31 दिन से ज़्यादा पुराना न हो ऐसा रजिस्ट्री संस्करण, लिखित प्रक्रियाएँ और प्रशिक्षित स्टाफ़ देखता है।
- सिर्फ़ 8 AM से 9 PM के बीच कॉल करें, जिसे कॉल किया जा रहा है उसके टाइम ज़ोन में, 47 CFR 64.1200(c)(1) के तहत। कुछ राज्य इससे सख़्त घंटे तय करते हैं।
- अपनी ख़ुद की डू-नॉट-कॉल सूची रखें। 64.1200(d) के तहत, रुकने की माँग का पालन उचित समय में करना होगा, 10 कारोबारी दिनों से ज़्यादा नहीं, और इसे 5 साल तक रखना होगा। सबसे अच्छा तरीक़ा है तुरंत रुक जाना।
- "मौजूदा रिश्ते" पर भरोसा न करें। established business relationship (मौजूदा कारोबारी रिश्ते) वाली छूट आपकी कंपनी से ख़रीदारी या लेन-देन के बाद 18 महीने, या आपसे पूछताछ के बाद 3 महीने तक लागू होती है। एक्सपायर्ड सेलर का यह रिश्ता आम तौर पर दूसरी ब्रोकरेज से था, आपसे नहीं।
ऑटोडायलर, रिकॉर्डिंग और AI आवाज़ें
सबसे ज़्यादा जोखिम यहीं है। 47 CFR 64.1200(a)(2) और (a)(3) के तहत, कृत्रिम या पहले से रिकॉर्ड की गई आवाज़ वाली टेलीमार्केटिंग कॉल्स के लिए व्यक्ति की पहले से दी गई स्पष्ट लिखित सहमति ज़रूरी है, चाहे नंबर मोबाइल हो या घर की लाइन। अपने 2024 के फ़ैसले में FCC ने कहा कि कृत्रिम या पहले से रिकॉर्ड की गई आवाज़ वाली कॉल्स पर TCPA की सीमाएँ आज की उन AI टेक्नोलॉजी पर भी लागू होती हैं जो इंसानी आवाज़ बनाती हैं।
कुल मिलाकर सीधा मतलब यह है: एक्सपायर्ड सेलर ने आपको लिखित सहमति नहीं दी है, इसलिए उन्हें रोबोकॉल, रिंगलेस वॉइसमेल ड्रॉप या AI आवाज़ से कोल्ड कॉल न करें। किसी इंसान को डायल करके बात करनी चाहिए। AI कॉल, टेक्स्ट और TCPA पर हमारी गाइड इस पर गहराई से बात करती है, अदालतों में चल रहे फ़ैसलों समेत।
टेक्स्ट में भी उतनी ही सावधानी चाहिए। एक्सपायर्ड सेलर्स को कोल्ड टेक्स्ट न करें। उनकी हाँ के बाद ही टेक्स्ट करें, और उस हाँ को समय और उनके इस्तेमाल किए शब्दों के साथ सेव करें।
ऊपर से राज्य के नियम
कई राज्य अपनी अलग परत जोड़ते हैं: राज्य की डू-नॉट-कॉल सूची, सख़्त कॉलिंग घंटे, एक दिन में एक ही व्यक्ति को कितनी बार कॉल कर सकते हैं इसकी सीमा, या रिकॉर्डिंग सहमति के नियम। उदाहरण के लिए, Florida में कॉल रिकॉर्ड करने के लिए सबकी सहमति ज़रूरी है। कॉलिंग सूची बनाने से पहले अपने राज्य के नियम जाँचें, और अपने सिस्टम के डिफ़ॉल्ट को लागू होने वाले सबसे सख़्त नियम पर सेट करें।
एक्सपायर्ड लिस्टिंग के लिए नियमों के मुताबिक़ वर्कफ़्लो
- सूची निकालें अपने MLS नियमों के तहत, और पक्का करें कि हर घर अब भी एक्सपायर्ड है और दोबारा लिस्ट नहीं हुआ।
- हर नंबर को मिलाएँ राष्ट्रीय रजिस्ट्री से, अगर हो तो अपने राज्य की सूची से (Florida में, Fla. Stat. 501.059 के तहत राज्य की डू-नॉट-कॉल सूची), और अपनी ख़ुद की डू-नॉट-कॉल सूची से।
- हाथ से डायल करें कॉलिंग घंटों के दौरान। कोल्ड कॉल्स पर कोई रोबोकॉल नहीं, कोई वॉइसमेल ड्रॉप नहीं, कोई AI आवाज़ नहीं।
- बताएँ कि आप कौन हैं और किस ब्रोकरेज के लिए काम करते हैं, पहले ही वाक्य में।
- "मुझे कॉल मत करो" का तुरंत पालन करें। फ़ोन रखने से पहले नंबर अपनी सूची में जोड़ें।
- फ़ॉलो-अप के लिए अनुमति माँगें। अगर वे मार्केट एनालिसिस या टेक्स्ट चाहते हैं, तो उस सहमति को समय और स्रोत के साथ सेव करें।
- तभी ऑटोमेट करें। उनके ऑप्ट-इन करने के बाद, ऑटोमेटेड फ़ॉलो-अप और AI कॉल्स उनकी दी गई सहमति के मुताबिक़ हो सकते हैं।
एक्सपायर्ड सेलर्स तक पहुँचने के दूसरे तरीक़े
फ़ोन ही अकेला रास्ता नहीं है। हाथ से लिखा नोट या डाक से भेजी गई छोटी मार्केट रिपोर्ट टेलीफ़ोन नियमों के दायरे में नहीं आती, और इससे मालिक को अपनी सुविधा से आपको कॉल करने का तरीक़ा मिलता है। दरवाज़ा खटखटाना भी काम कर सकता है, लेकिन संपर्क करने पर अपने शहर के नियम जाँचें और किसी भी "no soliciting" साइन का सम्मान करें। आप जो भी भेजें, उस पर अपनी ब्रोकरेज का नाम लिखें, लहजा सम्मानजनक रखें और कभी यह दावा न करें कि पिछले एजेंट ने बुरा काम किया। आपका नोट पढ़कर कॉल करने वाले सेलर से बातचीत नियमों के मुताबिक़ सबसे आसान बातचीत होती है, और जब वे कॉल करें, तो किसी को जवाब देना चाहिए।
क्या कहें
बात छोटी और सम्मानजनक रखें। कुछ इस तरह: "नमस्ते, मैं [आपका नाम] बोल रहा हूँ, [आपकी ब्रोकरेज] से। मैंने देखा कि आपका घर मार्केट से हट गया है। क्या अभी यह किसी के साथ लिस्टेड है? ... क्या यह मददगार होगा अगर मैं एक छोटा नोट भेजूँ कि आस-पास क्या बिका और क्यों? टेक्स्ट बेहतर रहेगा या ईमेल, और क्या मैं बाद में संपर्क कर सकता हूँ?" अगर वे मना करें, तो धन्यवाद कहें और नंबर अपनी डू-नॉट-कॉल सूची में जोड़ें।
फ़ोन पर कभी क़ीमत का अंदाज़ा न लगाएँ और न पिछले एजेंट की आलोचना करें। इसके बजाय असली मार्केट एनालिसिस की पेशकश करें। हमारी लिस्टिंग लॉन्च योजना बताती है कि लिस्टिंग मिलने के बाद क्या करें।
Sofia सिर्फ़ ऑप्ट-इन करने वालों को कॉल और टेक्स्ट करती है, डिफ़ॉल्ट रूप से कॉन्टैक्ट के टाइम ज़ोन में 9 AM से 7 PM के बीच, दिन में 2 से ज़्यादा कोशिशें नहीं और कभी भी आपके राज्य की सीमाओं से बाहर नहीं, बताती है कि कॉल रिकॉर्ड हो रही है और पहले STOP पर रुक जाती है। सहमति के रिकॉर्ड में सही-सही शब्द, समय और स्रोत रहते हैं। एक्सपायर्ड सेलर्स को कोल्ड कॉल किसी इंसान के ज़िम्मे ही रहती है।
सवाल
क्या एक्सपायर्ड लिस्टिंग्स को कॉल करना क़ानूनी है?
अक्सर हाँ, अगर कोई इंसान डायल करे, नंबर राष्ट्रीय या आपकी अपनी डू-नॉट-कॉल सूची में न हो, आप तय घंटों में कॉल करें और घर दोबारा लिस्ट न हुआ हो। राज्य के नियम और शर्तें जोड़ सकते हैं। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं।
क्या मैं एक्सपायर्ड सेलर्स के लिए AI आवाज़ या वॉइसमेल ड्रॉप इस्तेमाल कर सकता हूँ?
उनकी पहले से दी गई स्पष्ट लिखित सहमति के बिना नहीं। FCC नियम कृत्रिम या पहले से रिकॉर्ड की गई आवाज़ वाली टेलीमार्केटिंग कॉल्स के लिए यह सहमति ज़रूरी करते हैं, और FCC ने कहा है कि AI से बनी आवाज़ें कृत्रिम मानी जाती हैं।
मुझे Do Not Call Registry कितनी बार जाँचनी होगी?
FTC के अनुसार, कम से कम हर 31 दिन में एक बार। साथ ही अपनी ख़ुद की डू-नॉट-कॉल सूची रखें और माँगों का तुरंत पालन करें।
क्या मौजूदा रिश्ता मुझे कॉल करने की अनुमति देता है?
एक्सपायर्ड सेलर्स के लिए आम तौर पर नहीं। यह छूट आपकी अपनी कंपनी पर लागू होती है: आपके साथ लेन-देन के बाद 18 महीने या आपसे पूछताछ के बाद 3 महीने। उनका रिश्ता दूसरी ब्रोकरेज से था।
स्रोत
11/01/2026 को जाँचा गया। नियम बदल सकते हैं; मूल स्रोत पढ़ें और अपनी स्थिति के बारे में किसी वकील से पूछें। यह लेख सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं।
- FTC, बिज़नेस के लिए National Do Not Call Registry की जानकारी: https://telemarketing.donotcall.gov/faq/faqbusinessforsplashpage.aspx
- 47 CFR 64.1200, FCC के टेलीमार्केटिंग और रोबोकॉल नियम (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/cfr/text/47/64.1200
- FCC, AI से बनी आवाज़ों पर डिक्लेरेटरी फ़ैसला (FCC 24-17): https://www.fcc.gov/node/261899
- NAR, Article 16 से जुड़े Code of Ethics के केस इंटरप्रिटेशन (Case 16-5): https://www.nar.realtor/code-of-ethics-and-arbitration-manual/case-interpretations-related-to-article-16