Niente buyer agreement firmato, niente visita. È la regola di prassi dal 08/17/2024. Verifichi la versione attuale presso la sua MLS.
Il cambiamento è nato dall'accordo transattivo di NAR nelle cause sulle provvigioni. Dopo due anni, la maggior parte degli agenti ha una routine. Molti però perdono ancora tempo a rincorrere firme la mattina di una visita. Questa guida spiega cosa richiede davvero la regola, dove si inserisce la legge della Florida e un processo che trasforma l'accordo in un passaggio di due minuti invece che in un ostacolo.
Cosa è cambiato il 08/17/2024
Quel giorno sono entrati in vigore due cambiamenti di prassi per i membri NAR e per i partecipanti alle MLS affiliate a NAR:
- Nessuna offerta di compenso per il broker dell'acquirente sulla MLS. I listing broker possono ancora offrirlo fuori dalla MLS, e i venditori possono ancora accettare di pagare delle concessioni.
- Accordi scritti prima delle visite. Un partecipante MLS che "lavora con" un acquirente deve avere un accordo scritto prima di visitare una casa con quell'acquirente. Vale per le visite di persona e per le visite virtuali dal vivo.
Cosa deve includere l'accordo
Le indicazioni di NAR elencano quattro elementi necessari in ogni accordo:
L'acquirente può negoziare i servizi, la durata dell'accordo e il compenso. La guida di NAR per i consumatori lo dice esplicitamente, ed è una buona frase da condividere con gli acquirenti preoccupati.
Quando si applica (e quando no)
| Situazione | Serve prima l'accordo? |
|---|---|
| Accompagna un acquirente a vedere una casa | Sì, prima della visita |
| Visita video dal vivo per un acquirente | Sì, le visite virtuali dal vivo contano |
| Un acquirente entra da solo in un open house pubblico | No |
| Organizza un open house come agente del venditore | Non subito per i visitatori non rappresentati |
| Porta il suo acquirente all'open house di un altro agente | Sì |
| Un acquirente le chiede dei suoi servizi | No |
Sono le regole MLS a renderlo vincolante
Le MLS affiliate a NAR hanno inserito la regola nelle proprie policy, quindi vincola partecipanti e iscritti alla MLS tramite la MLS stessa, non solo tramite l'iscrizione a NAR. La maggior parte degli agenti del South Florida lavora in MLS che l'hanno adottata. La sua MLS può applicare multe o sanzioni disciplinari per le violazioni, quindi verifichi la regola attuale e usi i moduli approvati dal suo broker.
Cosa dice e non dice la legge della Florida
La regola sulle visite viene da NAR e dalla MLS. Non è una legge della Florida.
- La legge della Florida sui rapporti di intermediazione non è cambiata. Il Chapter 475 regola ancora il modo in cui lavora con gli acquirenti. Si presume un rapporto di transaction broker, a meno che non ne stabilisca uno diverso (Fla. Stat. 475.278). Le FAQ dell'associazione statale sull'accordo transattivo dicono che l'accordo non cambia la legge della Florida sui rapporti di intermediazione.
- Nessuna legge statale richiede un buyer agreement firmato prima di una visita. I disegni di legge che nel 2025 avrebbero riscritto parti della legge sui rapporti di intermediazione (SB 1770 e HB 805) non sono stati approvati.
- Esistono moduli standard. L'associazione statale offre quattro versioni di un accordo esclusivo di intermediazione per l'acquirente, una per ogni tipo di rapporto. Usi la versione approvata dal suo broker, e non ne scriva una sua.
In pratica, gli agenti della Florida seguono la regola MLS. La policy del suo broker decide quale modulo, chi firma e dove viene archiviata la pratica.
Come renderlo semplice
Raramente gli acquirenti si oppongono all'accordo in sé. Si oppongono alle sorprese, ai fogli da firmare sul cofano dell'auto e alle pressioni sulla porta di casa. Anticipi l'accordo e lo renda facile.
- Ne parli alla prima telefonata. "Prima delle visite le invio un breve accordo che spiega cosa faccio per lei e come vengo pagato. Può chiedermi qualsiasi cosa al riguardo."
- Lo invii tramite un portale, non come allegato. Gli acquirenti firmano dal telefono in due minuti, e la copia firmata finisce nella pratica senza che nessuno debba salvare PDF.
- Offra un primo accordo breve se il suo broker lo consente. Durata e servizi sono negoziabili, quindi alcuni broker approvano un primo accordo limitato e uno più lungo in seguito.
- Metta il riepilogo in cima. Tre righe: cosa farà, come viene pagato, come porvi fine.
- Blocchi il calendario, non l'acquirente. Lasci che sia il sistema a rifiutare di fissare una visita privata finché l'accordo non risulta firmato. Nessuno deve fare la parte del cattivo.
Sofia, la receptionist AI, spiega l'accordo in inglese, spagnolo o portoghese, lo invia al portale clienti e non fissa una visita privata finché non è firmato. Gli open house pubblici sono l'eccezione.
Fonti
Verificato il 10/30/2026. Leggi e regole cambiano; verifichi tutto ciò che è importante con il suo broker o con un avvocato immobiliare del suo stato. Questo articolo contiene informazioni generali, non consulenza legale.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, guida per i consumatori sui buyer agreement scritti: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- Associazione statale della Florida, FAQ sull'accordo transattivo NAR: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, rapporti di intermediazione autorizzati: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- Senato della Florida, iter del disegno di legge SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770