内見前のバイヤー契約：2026年にエージェントが知っておくべきこと

署名済みのバイヤー契約がなければ、内見はできません。これが08/17/2024以降の実務ルールです。最新の内容はMLSでご確認ください。

この変更は、コミッション訴訟におけるNARの和解から生まれました。2年たった今、ほとんどのエージェントには決まった手順があります。それでも、内見当日の朝に署名を追いかけて時間を失うエージェントは少なくありません。このガイドでは、ルールが実際に求めていること、フロリダ州法の位置づけ、そして契約を障害ではなく2分で終わるステップにするワークフローを解説します。

08/17/2024に変わったこと

この日、NAR会員とNAR系のMLSの参加者に対して、2つの実務上の変更が発効しました。

• MLS上でのバイヤー側ブローカーへの報酬の提示は禁止。リスティングブローカーはMLS以外で提示することはでき、セラーは引き続きコンセッション（譲歩金）の支払いに同意できます。
• 内見前の書面による契約。バイヤーと「仕事をしている」MLS参加者は、そのバイヤーと物件を内見する前に書面の契約を結んでいなければなりません。対面の内見とライブのバーチャル内見の両方が対象です。

契約に必ず含めるべきこと

NARのガイダンスでは、すべての契約に必要な4つの項目が挙げられています。

バイヤーは、サービス内容、契約期間、報酬を交渉できます。NARの消費者向けガイドにもはっきりそう書かれており、不安を感じているバイヤーに伝えるのにちょうどよい一文です。

適用される場合（とされない場合）

拘束力の根拠はMLSのルール

NAR系のMLSはこのルールを自らの方針に組み込んだため、NAR会員であることだけでなく、MLSを通じてMLSの参加者と利用者を拘束します。南フロリダのエージェントのほとんどは、これを採用したMLSで活動しています。違反があればMLSは罰金や懲戒処分を科すことができるので、現在のルールを確認し、ブローカーが承認した書式を使いましょう。

フロリダ州法が定めていること、いないこと

• フロリダ州のブローカレッジ関係法は変わっていません。バイヤーとの関わり方は引き続き第475章で規定されています。別の関係を設定しない限り、トランザクションブローカーの関係が推定されます（Fla. Stat. 475.278）。州協会の和解に関するFAQでも、和解によってフロリダ州のブローカレッジ関係法は変わらないとしています。
• 内見前に署名済みのバイヤー契約を求める州法はありません。2025年にブローカレッジ関係法の一部を書き換えるはずだった法案（SB 1770 と HB 805）は成立しませんでした。
• 標準書式があります。州協会は、関係の種類ごとに4種類の専属バイヤー仲介契約書を用意しています。ブローカーが承認した版を使い、自分で作成しないでください。

実務では、フロリダのエージェントはMLSのルールに従います。どの書式を使い、誰が署名し、ファイルをどこに保管するかは、ブローカーの方針で決まります。

スムーズに進める方法

バイヤーが契約そのものに反対することはまれです。嫌がるのは、突然のこと、車のボンネットの上での書類記入、そして玄関先でのプレッシャーです。契約のタイミングを前倒しにし、簡単にしましょう。

1. 最初の電話で話題にする。「内見の前に、私があなたのために何をするのか、どのように報酬を受け取るのかを記した短い契約書をお送りします。どんなことでもご質問ください。」
2. 添付ファイルではなく、ポータルで送る。バイヤーはスマートフォンで2分で署名でき、誰かがPDFを保存しなくても署名済みの控えがファイルに入ります。
3. ブローカーが認めていれば、最初は短期の契約を提案する。期間とサービス内容は交渉可能なので、最初は限定的な契約にし、後でより長い契約にすることを認めるブローカーもいます。
4. 要約を一番上に置く。3行で：何をするか、どう報酬を受け取るか、どう終了するか。
5. バイヤーではなく、カレンダーをブロックする。契約が署名済みになるまで、システムが個別内見の予約を受け付けないようにします。誰も悪者にならずに済みます。