2026年の期限切れリスティングへの電話：同意、Do-not-call、許されること

期限切れリスティングへの電話は、多くの場合合法です。不用意に電話をかけると、エージェントは Do-not-call のルールに違反してしまいます。違いは、電話をかける前のいくつかの確認です。

この記事は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。ルールは州によって異なり、時とともに変わります。架電を始める前に、ブローカーまたは弁護士に相談してください。

期限切れリスティングとは、売りたかったのに売れなかったセラーのことです。多くのエージェントは、リスティングがMLSから消えたその日に電話をかけます。それが功を奏することもありますが、同時に3種類のルールが関わってきます。以前のリスティングに関する業界の倫理規定、連邦の Do-not-call ルール、そして自動ダイヤラー、録音音声、AI音声に関するルールです。それぞれを一次情報とともにわかりやすく解説します。

まず、本当に期限切れか確認する

「期限切れ」の表示が必ずしも終わりを意味するわけではありません。セラーが同じブローカーと契約を延長したり、別の人と新たに契約したりしている可能性があります。NARの倫理綱領の事例解釈には、期限切れリスティングへの勧誘に関する事例があります。Case 16-5では、エージェントが期限切れ後にオーナーに電話をかけて再掲載されていないことを確認し、その後リスティングの獲得に動きました。審理委員会は違反なしと判断しました。契約が終了すれば、以前のリスティングブローカーには権利が残らないためです。

実務上のルールはこうです。電話をかける当日にMLSのステータスを確認し、少しでも不明な点があれば、提案する前に、今どこかと媒介契約を結んでいるかをオーナーに尋ねましょう。結んでいれば、お礼を言って次に進みます。

Do-not-call の基本

オーナーに媒介契約を依頼する電話は営業電話です。全国の Do Not Call Registry が適用されます。FTCとFCCのルールは次のとおりです。

• 少なくとも31日ごとにレジストリを確認する。FTCは、販売者とテレマーケターは少なくとも31日に1回レジストリを確認しなければならないとしています。47 CFR 64.1200(c)(2)のFCCのセーフハーバーでも、31日以内のレジストリ、文書化された手順、研修を受けたスタッフが求められています。
• 47 CFR 64.1200(c)(1)に基づき、相手のタイムゾーンで8 AMから9 PMの間だけ電話する。より厳しい時間を定めている州もあります。
• 自社の Do-not-call リストを管理する。64.1200(d)に基づき、停止の依頼には合理的な期間内（10営業日以内）に対応し、5年間保管しなければなりません。すぐに止めるのがベストです。
• 「既存の関係」を当てにしない。既存取引関係の例外が適用されるのは、自社との購入や取引から18か月、または自社への問い合わせから3か月です。期限切れのセラーがその関係を持っていたのは、たいていあなたではなく他のブローカレッジです。

自動ダイヤラー、録音音声、AI音声

リスクの大半はここにあります。47 CFR 64.1200(a)(2)と(a)(3)に基づき、人工音声や録音音声を使うテレマーケティングの電話には、携帯電話か固定電話かにかかわらず、本人の事前の書面による明示的な同意が必要です。FCCは2024年の判断で、TCPAの人工音声や録音音声による電話に対する制限が、人の声を生成する今日のAI技術にも及ぶとしました。

まとめると、素直に読めばこうなります。期限切れのセラーはあなたに書面で同意していないので、ロボコール、着信なしの留守電メッセージ、AI音声で飛び込み電話をかけてはいけません。人が電話をかけて話すべきです。まだ動きのある裁判所の判断も含め、AIによる電話・テキストとTCPAのガイドで詳しく解説しています。

テキストにも同じ注意が必要です。期限切れのセラーに飛び込みでテキストを送ってはいけません。同意を得てからテキストを送り、その同意を日時と相手が使った言葉とともに保存しましょう。

さらに州のルールも

多くの州が独自のルールを上乗せしています。州の Do-not-call リスト、より厳しい架電時間、同じ人に1日に電話できる回数の制限、録音の同意に関するルールなどです。たとえばフロリダ州では、通話の録音に全員の同意が必要です。架電リストを作る前に州のルールを確認し、システムの初期設定を適用される最も厳しいルールに合わせましょう。

ルールを守った期限切れリスティングのワークフロー

1. MLSのルールに従ってリストを取り出し、各物件がまだ期限切れで、再掲載されていないことを確認する。
2. 全国のレジストリ、州のリスト（フロリダ州ではFla. Stat. 501.059に基づく州の Do-not-call リスト）、そして自社の Do-not-call リストとすべての番号を照合する。
3. 架電時間内に手動で電話をかける。飛び込み電話では、ロボコール、留守電メッセージの自動送信、AI音声は使わない。
4. 最初のひとことで名前と所属するブローカレッジを名乗る。
5. 「電話しないで」にはその場で従う。電話を切る前に、番号をリストに追加します。
6. フォローアップの許可を得る。市場分析やテキストを希望されたら、その同意を日時と取得元とともに保存します。
7. 自動化はそれからです。同意を得た後は、その同意の範囲内で自動フォローアップやAIによる電話を行えます。

期限切れのセラーへの他のアプローチ方法

入口は電話だけではありません。手書きの手紙や郵送の短い市場レポートには電話のルールは適用されず、オーナーが自分の都合で電話をかけてくるきっかけになります。訪問も有効ですが、勧誘に関する市のルールを確認し、「勧誘お断り」の表示は尊重しましょう。何を送るにしても、ブローカレッジ名を入れ、敬意のある口調を保ち、前のエージェントの仕事が悪かったとは決して言わないでください。手紙を読んだセラーからの電話は、最も簡単にルールを守れる会話です。そして、電話がかかってきたら、誰かが出られるようにしておきましょう。

何を話すか

短く、敬意を持って話しましょう。たとえば次のように話します。「こんにちは、[ブローカレッジ名]の[あなたの名前]です。ご自宅が市場から外れたのを拝見しました。今、どこかと媒介契約を結んでいらっしゃいますか？……近くで何が、なぜ売れたのかを短くまとめてお送りしたら、お役に立ちますか？テキストとメールのどちらがよろしいですか？また、後ほどご連絡してもよろしいですか？」断られたら、お礼を言って、番号を Do-not-call リストに追加します。

電話で価格を推測したり、前のエージェントを批判したりしてはいけません。代わりに、きちんとした市場分析を提案しましょう。リスティングを獲得した後にすべきことは、リスティング公開計画で解説しています。

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