AIによる電話・テキストとTCPA：不動産エージェントが知っておくべきこと

AI の音声で電話をかけるなら、ロボコールとして扱ってください。まず適切な同意を得て、名乗り、通話が録音されることを伝え、相手に求められたらすぐにやめます。

これは一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。ルールは州によって異なり、頻繁に変わります。情報源は 11/01/2026 に確認しました。

AI は昼夜を問わず、数秒でリードに応答できます。そのスピードは本物です。そしてルールも本物です。連邦法の電話消費者保護法（TCPA）と州法が、誰に、どのように、いつ電話やテキストをしてよいかを定めています。TCPA では電話やテキスト1件ごとに訴訟を起こせるため、ミスは高くつきます。このガイドでは、AI が誰かに電話やテキストをする前に、エージェントとブローカーが知っておくべきことを解説します。

AI の音声は「人工音声」にあたる

TCPA は、「人工音声または録音済み音声（artificial or prerecorded voice）」を使った電話を制限しています。2024年2月、FCC は、人間の声を生成する今日の AI ツールがこの表現に該当するという宣言的裁定を出しました。つまり、AI が話す電話はロボコールと同様に扱われます。

これが重要なのは、ロボコールのルールが厳しいからです。FCC のルールでは、人工音声または録音済み音声を使って携帯電話にかけるマーケティング電話には、原則として相手の事前の明示的な書面による同意（prior express written consent）が必要です。住宅の購入、売却、リスティングについてリードにかける電話のほとんどは、マーケティング電話にあたります。

適切な同意とは

FCC のルールでは、事前の明示的な書面による同意とは、署名された書面による合意のことです。自動システムまたは人工音声・録音済み音声を使ったマーケティング電話を受けることを販売者に明確に許可し、電話番号を記載し、何かを購入する条件として同意する必要はないことを明記しなければなりません。フォームが正しく作られていれば、ウェブフォーム上の電子署名でも有効になり得ます。

確かな記録を残すための実践的な習慣：

• 同意文にブローカレッジ名を明記する。リードサイトで「提携先」に与えられた同意は、あなたの名前を明記した同意よりも弱い記録です。
• 正確な文言、日時、取得元を保存する。求められたときに、相手が何を見て、いつ同意したのかを示す必要があります。
• 古い連絡先が同意済みだと思い込まない。CRM に電話番号があっても同意にはなりません。購入したリストも同様です。
• 人による電話と AI による電話を区別して考える。人が手でダイヤルする電話は人工音声ではありません。ただし Do-Not-Call と州のルールは引き続き適用されます。

これをさらに厳しくするはずだったルールは、なくなりました。FCC は2023年に「1対1」の同意ルールを採択し、リードが一度に同意できる販売者を1社に限ろうとしました。しかし施行前の2025年1月、第11巡回区控訴裁判所がこれを無効としました。それでも、あなたのブローカレッジ名を明記した同意が、最も安全な記録であることに変わりはありません。

名乗ること、通話が録音されることを伝える

2つの別々のルールが、同じ方向を示しています。

発信者を名乗る。FCC のルールでは、人工音声または録音済み音声のメッセージは、冒頭で電話の責任者である事業者名をはっきり伝え、電話番号を案内しなければなりません。最初に AI アシスタントであると伝えることで、混乱を避け、信頼を築けます。

録音の同意。通話の参加者1人の同意で録音できる州もあれば、全員の同意が必要な州もあります。フロリダ州は全員の同意が必要な州です。Florida Statutes 934.03 は、全員が事前に同意した場合に録音を認めています。相手が複数の州にいる場合は、すべての通話で録音を告知し、誰かが反対したら録音を止める、というシンプルな習慣が有効です。

発信可能時間と電話の頻度

FCC のルールでは、相手の現地時間で 8 AM より前、または 9 PM より後の家庭への電話勧誘を禁じています。多くの州はさらに厳しい制限を設けています。フロリダ州法 Florida Statutes 501.616 は、現地時間で 8 AM より前または 8 PM より後の商業勧誘電話、そして同じ用件で24時間以内に同じ人へ3回を超えて電話することを禁じています。

複数の州のリードに電話する場合は、リードがいる場所に適用される最も厳しいルールに従ってください。

Do-Not-Call リスト

FTC は全米 Do Not Call 登録簿（National Do Not Call Registry）を運営しています。FTC の事業者向けガイダンスでは、販売者は少なくとも31日に1回登録簿を確認し、登録された番号を電話リストから外さなければならないとしています。例外もあります。最後の購入または支払いから18か月以内、あるいは相手が質問や申込みをしてから3か月以内であれば電話できます。書面による許可も有効です。

見落とされがちな2つの制限：

• 停止の依頼は例外より優先される。相手が自社の Do-Not-Call リストへの登録を求めたら、関係があっても電話をやめてください。FCC のルールでは、合理的な期間内（10営業日以内）に対応し、その依頼を5年間保管するよう定めています。
• 関係があっても、AI による電話の同意の代わりにはならない。Do-Not-Call の例外は登録簿の問題には役立ちますが、携帯電話への人工音声による電話の同意を生むものではありません。

フロリダ州独自の同意に関する法律

ここではフロリダ州を例に挙げます。他の州にもそれぞれ独自の法律があります。フロリダ州電話勧誘法（Florida Telephone Solicitation Act、Fla. Stat. 501.059）は、フロリダ州のエージェントにとって州レベルで最大の電話リスクです。要点は次のとおりです。

• 自動の営業電話とテキストには書面による同意が必要。番号を自動で選んでダイヤルするシステム、または録音メッセージを使った電話やテキストには、相手の事前の明示的な書面による同意が必要です。
• 州の Do-Not-Call リスト。フロリダ州は全米の登録簿とは別に独自のリストを持っています。両方を確認してください。
• 個人が訴訟を起こせる。この法律では、電話を受けた人が訴訟を起こし、電話やテキスト1件ごとに損害賠償を求められます。
• テキストには15日間の是正期間。2023年の改正以降、相手はまずテキストに STOP と返信する必要があり、送信者には、そのテキストについて訴訟が起こされる前に送信を止めるための15日間の猶予があります。

2023年の改正では、自動システムにあたる範囲も狭められました。ご自身の環境にどう適用されるかは、州の弁護士に確認してください。

配信停止と、まだ定まっていない点

FCC の同意撤回ルールでは、人はあらゆる合理的な方法で同意を撤回できるとしています。stop、quit、end、revoke、opt out、cancel、unsubscribe といった返信は撤回とみなされます。依頼には合理的な期間内（10営業日以内）に対応しなければなりません。これらの部分は 04/11/2025 から適用されています。

1つの部分はまだ保留中です。「一括撤回（revoke all）」ルールが施行されると、ある種類のメッセージの配信停止が、同じ発信者からの無関係なメッセージにも適用されます。FCC は意見を検討する間、このルールの施行を 01/31/2027 に延期しているので、今後の変更に注意してください。

裁判所の動向も関係します。2025年6月、連邦最高裁はMcLaughlin Chiropractic v. McKesson 事件で、連邦地方裁判所は TCPA に関する FCC の解釈に拘束されないと判断しました。つまり、FCC の解釈の一部は、今後裁判官によって異なって解釈される可能性があります。法律の条文そのものは変わらず、安全な道は今も「まず同意」です。

チーム向けのシンプルなチェックリスト

1. フォームを見直す。すべてのウェブフォーム、ポータルのフォーム、オープンハウスの記帳に、ブローカレッジ名を明記した、電話とテキストへの同意欄をはっきり設けましょう。
2. 証拠を保存する。同意の文言、日時、取得元を連絡先とともに保存します。
3. 初期設定はオフ。インポートした連絡先や古い連絡先には、同意するまで AI による電話も自動テキストも送りません。
4. すべての通話を同じように始める。ブローカレッジ名、AI アシスタントであること、通話が録音されることを伝えます。相手が断ったら録音を止めます。
5. 法律より厳しい時間を設定する。リードの現地時間と、最も厳しい州のルールを基準にします。
6. STOP にはすぐに対応する。チームが使うすべての言語で対応します。
7. 照合して記録する。31日ごとに全米の登録簿を確認し、自社の Do-Not-Call リストを管理します。

ご質問

AI アシスタントは、オンラインの新しいリードにすぐ電話できますか？

リードが、あなたのブローカレッジからの自動音声または人工音声による電話を含む同意をしている場合に限ります。リードフォームにその同意が含まれていなかった場合は、代わりに人が連絡し、まず Do-Not-Call のルールを確認してください。

テキストメッセージも TCPA の対象ですか？

はい。FCC は、ロボコールの同意と配信停止のルールを自動テキストにも適用しています。マーケティングのテキストは電話と同様に扱ってください。書面による同意を得て、発信可能時間を守り、STOP にはすぐに対応します。

過去の顧客であれば、AI が電話してもよいですか？

過去の関係は Do-Not-Call リストの問題には役立ちますが、携帯電話への人工音声または録音済み音声による電話の同意の代わりにはなりません。まず AI による電話を含む同意を得てください。

AI は自分が AI だと伝えなければなりませんか？

連邦のルールでは、人工音声のメッセージは冒頭で事業者名を伝える必要があります。それと同時に AI アシスタントであると伝えることが、明確で誠実な習慣であり、通話の途中での混乱も防げます。

TCPA 違反にはどのくらいの費用がかかりますか？

TCPA では、実際の損害額または違反1件につき500ドルのいずれか多いほうを求めて訴訟を起こせます。違反が故意または認識のうえであれば、裁判所はその額を3倍にできます。電話やテキストは1件ごとに別々にカウントされることがあります。