서명된 바이어 계약서가 없으면 투어도 없습니다. 08/17/2024부터 적용된 업무 규정입니다. 현재 버전은 해당 MLS에서 확인하세요.
이 변화는 커미션 소송에 대한 NAR의 합의에서 나왔습니다. 2년이 지난 지금 대부분의 에이전트에게는 나름의 루틴이 생겼습니다. 그래도 많은 에이전트가 여전히 쇼잉 당일 아침에 서명을 받느라 시간을 허비합니다. 이 가이드는 규정이 실제로 요구하는 것, 플로리다 법이 어디에 해당하는지, 그리고 계약서를 장애물이 아닌 2분짜리 단계로 만드는 절차를 다룹니다.
08/17/2024에 바뀐 것
그날 NAR 회원과 NAR 계열 MLS 참여자에게 두 가지 업무 관행 변경이 시행되었습니다:
- MLS에서 바이어 브로커 보수 제안 금지. 리스팅 브로커는 여전히 MLS 밖에서 제안할 수 있고, 셀러는 여전히 컨세션 지급에 동의할 수 있습니다.
- 투어 전 서면 계약. 바이어와 "함께 일하는" MLS 참여자는 그 바이어와 집을 둘러보기 전에 서면 계약을 갖춰야 합니다. 대면 투어와 실시간 가상 투어 모두 해당합니다.
계약서에 반드시 들어가야 할 것
NAR 지침은 모든 계약서에 필요한 네 가지를 제시합니다:
바이어는 서비스, 계약 기간, 보수를 협상할 수 있습니다. NAR의 소비자 가이드가 이를 직접 밝히고 있으니, 불안해하는 바이어에게 알려 주기 좋습니다.
적용되는 경우 (그리고 적용되지 않는 경우)
| 상황 | 계약서가 먼저 필요한가요? |
|---|---|
| 바이어를 데리고 집을 보러 감 | 네, 투어 전에 |
| 바이어를 위한 실시간 영상 투어 | 네, 실시간 가상 투어도 해당 |
| 바이어가 혼자 공개 오픈 하우스에 들어옴 | 아니요 |
| 리스팅 에이전트로서 오픈 하우스를 진행함 | 에이전트가 없는 방문자에게는 바로 필요하지 않음 |
| 다른 사람의 오픈 하우스에 내 바이어를 데려감 | 예 |
| 바이어가 서비스에 대해 물어봄 | 아니요 |
구속력은 MLS 규정에서 나옵니다
NAR 계열 MLS가 이 규정을 자체 정책에 넣었기 때문에, NAR 회원 자격만이 아니라 MLS를 통해서도 MLS 참여자와 가입자에게 구속력이 있습니다. 대부분의 사우스 플로리다 에이전트는 이 규정을 채택한 MLS에서 일합니다. MLS는 위반 시 벌금이나 징계를 내릴 수 있으니, 현재 규정을 확인하고 브로커가 승인한 양식을 쓰세요.
플로리다 법이 말하는 것과 말하지 않는 것
투어 규정은 NAR과 MLS에서 나온 것입니다. 플로리다 법령이 아닙니다.
- 플로리다 중개 관계법은 바뀌지 않았습니다. 바이어와 일하는 방식은 여전히 Chapter 475가 규율합니다. 다른 관계를 설정하지 않으면 트랜잭션 브로커 관계로 추정됩니다 (Fla. Stat. 475.278). 주 협회의 합의 관련 FAQ도 이 합의가 플로리다 중개 관계법을 바꾸지 않는다고 밝힙니다.
- 쇼잉 전 서명된 바이어 계약서를 요구하는 주 법령은 없습니다. 2025년에 중개 관계법 일부를 개정하려던 법안 (SB 1770과 HB 805)은 통과되지 않았습니다.
- 표준 양식이 있습니다. 주 협회는 관계 유형별로 하나씩, 네 가지 버전의 독점 바이어 중개 계약서를 제공합니다. 브로커가 승인한 버전을 쓰고, 직접 작성하지 마세요.
실무에서 플로리다 에이전트는 MLS 규정을 따릅니다. 어떤 양식을 쓰고, 누가 서명하고, 파일을 어디에 보관할지는 브로커의 정책이 정합니다.
수월하게 만드는 방법
바이어가 계약서 자체에 반대하는 경우는 드뭅니다. 갑작스러움, 자동차 보닛 위에서 하는 서류 작업, 문 앞에서의 압박에 반대하는 것입니다. 계약서를 더 일찍 진행하고 쉽게 만드세요.
- 첫 통화에서 이야기하세요. "투어 전에 제가 해 드릴 일과 제 보수 방식을 정리한 짧은 계약서를 보내 드립니다. 궁금한 점은 무엇이든 물어보세요."
- 첨부 파일이 아니라 포털로 보내세요. 바이어는 휴대폰으로 2분 만에 서명하고, 누구도 PDF를 저장할 필요 없이 서명본이 파일에 들어갑니다.
- 브로커가 허용하면 짧은 첫 계약서를 제안하세요. 기간과 서비스는 협상 가능하므로, 일부 브로커는 범위가 제한된 첫 계약서를 승인하고 나중에 더 긴 계약서를 씁니다.
- 요약을 맨 위에 두세요. 세 줄로: 무엇을 해 줄지, 보수는 어떻게 받는지, 어떻게 종료하는지.
- 바이어가 아니라 캘린더를 막으세요. 계약서가 서명 완료로 표시될 때까지 시스템이 개별 투어 예약을 거부하게 하세요. 누구도 악역을 맡을 필요가 없습니다.
AI 프런트 데스크 Sofia는 영어, 스페인어, 포르투갈어로 계약서를 설명하고, 고객 포털로 보내며, 서명되기 전에는 개별 쇼잉을 예약하지 않습니다. 공개 오픈 하우스는 예외입니다.
출처
10/30/2026 확인. 법과 규정은 바뀝니다. 중요한 것은 브로커나 해당 주의 부동산 전문 변호사에게 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, 서면 바이어 계약서 소비자 가이드: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- 플로리다 주 협회, NAR 합의 FAQ: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, 허용되는 중개 관계: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- 플로리다 주 상원, SB 1770 (2025) 법안 이력: https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770