RESPA Section 8 en doorverwijzingen naar geldverstrekkers: wat makelaars en brokers wel en niet mogen

U mag een lender aanbevelen. U mag er niet voor betaald worden, niet in geld en niet in iets anders van waarde.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De wetgeving van een staat kan eigen regels toevoegen. Bronnen gecontroleerd op 11/01/2026.

Makelaars krijgen voortdurend de vraag "bij wie moet ik mijn hypotheek afsluiten?" Antwoord geven is prima. Iets terugkrijgen voor dat antwoord is waar de problemen beginnen. Section 8 van de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) is kort, maar de grijze gebieden rond cadeaus, gedeelde advertenties, huur van een werkplek en lenderlijsten leveren de meeste vragen op. Zo werkt het voor makelaars, brokers en de lenders met wie ze samenwerken.

Wat Section 8 zegt

De wet, 12 U.S.C. 2607, bevat twee kernverboden voor settlement-diensten bij federally related mortgage loans, waaronder de meeste woninghypotheken vallen:

• Geen kickbacks voor doorverwijzingen. Niemand mag een vergoeding, kickback of "thing of value" (iets van waarde) geven of aannemen op grond van een afspraak om settlement-diensten door te verwijzen.
• Geen onverdiende vergoedingen. Niemand mag settlement-kosten delen, tenzij hij er daadwerkelijk een dienst voor heeft geleverd.

De regel van de CFPB, Regulation X section 1024.14, vult de details in. Drie punten zijn het belangrijkst voor makelaars:

Wat mag

• Referral fees tussen makelaars en brokers. Regulation X staat betalingen toe onder samenwerkings- en doorverwijzingsregelingen tussen makelaars en brokers. De licentiewetgeving van uw staat bepaalt nog steeds wie ze mag ontvangen.
• Een eerlijke prijs betalen voor echt werk. Betaling voor daadwerkelijk geleverde goederen, faciliteiten of diensten is toegestaan als die overeenkomt met de marktwaarde. De waarde van eventuele doorverwijzingen mag niet in die prijs worden meegeteld.
• Normale promotie en educatie. Volgens de RESPA Section 8 FAQs van de CFPB zijn normale promotionele en educatieve activiteiten prima als ze niet gekoppeld zijn aan doorverwijzingen en geen kosten dekken die de doorverwijzer anders zelf zou betalen. Een gratis seminar dat openstaat voor alle lokale makelaars is het soort voorbeeld dat wordt gegeven.
• Gelieerde bedrijven, onder voorwaarden. Een makelaarskantoor dat deels eigenaar is van een lender of title company mag er alleen naar doorverwijzen als het een schriftelijke disclosure geeft, de consument vrij is om iemand anders te kiezen, en het enige voordeel een rendement op het eigendom is.

Wat niet mag

Co-marketing en gedeelde advertenties

Gezamenlijke advertenties met een hypotheekverstrekker zijn niet verboden. De vraag is wie wat betaalt. Als elke partij een eerlijk deel betaalt, op basis van hoeveel ruimte en aandacht elk krijgt, is de advertentie gewoon gedeelde marketing. Betaalt de hypotheekverstrekker meer dan zijn deel, dan is het verschil iets van waarde dat naar de makelaar gaat. Leg kort schriftelijk vast hoe de kosten zijn verdeeld en waarom. Volgens Regulation X geldt een betaling die in geen redelijke verhouding staat tot de marktwaarde als een teveel, en dat teveel kan bewijs zijn van een kickback.

Lijsten met hypotheekverstrekkers, portals en platforms

Veel makelaarskantoren en apps tonen kopers een lijst met hypotheekverstrekkers. De CFPB keek hiernaar in een advisory opinion over digitale platforms voor het vergelijken van hypotheken uit 2023. In het kort:

• Een platform dat aanbieders scheef rangschikt of toont, bijvoorbeeld betalende hypotheekverstrekkers eerst, en daarvoor betaald krijgt, neemt waarschijnlijk illegale doorverwijsvergoedingen aan.
• Elke hypotheekverstrekker hetzelfde bedrag rekenen maakt een scheve presentatie op zichzelf niet goed.
• Een platform dat informatie neutraal gebruikt en toont, wordt in het algemeen betaald voor een echte dienst.

In mei 2025 trok de CFPB 67 richtlijndocumenten in. Deze advisory opinion stond niet op die lijst, en de Section 8 FAQ's ook niet, maar richtlijnen van de toezichthouder kunnen veranderen. De les blijft hoe dan ook staan: een neutrale presentatie en een vrije keuze voor de koper zijn net zo belangrijk als hoe de vergoeding wordt vastgesteld.

Straffen en wie handhaaft

Op Section 8 staan strafrechtelijke sancties: een boete tot 10.000 dollar, tot een jaar gevangenisstraf, of beide. Mensen die voor de dienst hebben betaald, kunnen een schadevergoeding van drie keer het bedrag eisen. De CFPB, de Secretary of HUD en de attorneys general of insurance commissioners van de staten kunnen procederen om overtredingen te stoppen. Daarbovenop kan de real estate commission van uw staat disciplinaire maatregelen nemen tegen een licentie.

Wat brokers moeten regelen

1. Schrijf een kort beleid. Geen betalingen, cadeaus of voordelen van hypotheekverstrekkers, titelbedrijven of andere aanbieders die gekoppeld zijn aan doorverwijzingen.
2. Breng elke relatie met een aanbieder in kaart. Bureauhuur, sponsoring, gedeelde advertenties en gelieerde bedrijven, elk met de bijbehorende overeenkomst.
3. Toon de marktwaarde aan. Bewaar de tariefvergelijking voor elke huur of dienst waarvoor een aanbieder betaalt.
4. Train neutrale taal. "U kunt elke hypotheekverstrekker kiezen die u wilt. Hier is een lijst om te vergelijken, of houd uw eigen verstrekker."
5. Gebruik de disclosures. Geef de affiliated business disclosure telkens wanneer die van toepassing is.
6. Laat het juridisch toetsen. Laat uw eigen advocaat elke overeenkomst met een hypotheekverstrekker beoordelen voordat die ingaat.

Vragen

Mag ik een doorverwijsvergoeding van een hypotheekverstrekker aannemen?

Nee. Geld of iets anders van waarde aannemen van een hypotheekverstrekker in ruil voor het doorsturen van leningen is precies wat Section 8 verbiedt.

Mag ik een doorverwijsvergoeding betalen aan of ontvangen van een andere makelaar?

Ja, in het algemeen wel. Regulation X staat samenwerkings- en doorverwijsafspraken tussen makelaars en brokers toe. De licentiewet van uw staat bepaalt wie betaald mag worden en hoe.

Mag een hypotheekverstrekker een lunch betalen of een evenement sponsoren?

Normale promotionele en educatieve activiteiten zijn toegestaan als ze niet gekoppeld zijn aan doorverwijzingen en geen kosten dekken die u anders zelf zou betalen. De feiten tellen, dus houd het bescheiden, open voor veel mensen en los van hoeveel leningen u doorstuurt.

Mag een hypotheekverstrekker betalen om op de voorkeurslijst van ons kantoor te staan?

Betalen voor een plek die kopers stuurt, is een risico op een doorverwijsvergoeding. Spreek met een advocaat voordat een hypotheekverstrekker uw kantoor ergens voor betaalt.

Geldt Section 8 ook voor aankopen met contant geld?

Section 8 geldt voor settlement services bij federally related mortgage loans. Een echte cash deal zonder lening valt er in het algemeen buiten, maar de wetgeving van de staat en de licentieregels blijven van toepassing.