Umowy z kupującym przed prezentacjami: co agent musi wiedzieć w 2026

Bez podpisanej umowy z kupującym nie ma oglądania. Taka zasada praktyki obowiązuje od 08/17/2024. Sprawdź jej aktualną wersję w swoim MLS.

Zmiana wynikła z ugody NAR w sprawach sądowych dotyczących prowizji. Po dwóch latach większość agentów ma na to swoją rutynę. Wielu wciąż traci czas na zbieranie podpisów rano w dniu prezentacji. Ten poradnik opisuje, czego ta zasada faktycznie wymaga, jakie miejsce zajmuje w tym prawo Florydy i jak wygląda proces, w którym umowa to dwuminutowy krok, a nie przeszkoda.

Co zmieniło się 08/17/2024

Tego dnia weszły w życie dwie zmiany praktyki dla członków NAR i uczestników MLS powiązanych z NAR:

• Żadnych ofert wynagrodzenia dla brokera kupującego w MLS. Brokerzy sprzedającego nadal mogą je oferować poza MLS, a sprzedający nadal mogą zgodzić się na ustępstwa.
• Pisemne umowy przed oglądaniem. Uczestnik MLS, który „współpracuje” z kupującym, musi mieć z nim pisemną umowę, zanim pokaże mu dom. Dotyczy to oglądania na miejscu i wirtualnego oglądania na żywo.

Co musi zawierać umowa

Wytyczne NAR wymieniają cztery elementy, które musi zawierać każda umowa:

Kupujący może negocjować usługi, czas trwania umowy i wynagrodzenie. Przewodnik NAR dla konsumentów mówi to wprost, co warto przekazać zdenerwowanym kupującym.

Kiedy obowiązuje (a kiedy nie)

To zasady MLS czynią ją wiążącą

MLS powiązane z NAR wpisały tę zasadę do własnych regulaminów, więc wiąże ona uczestników i subskrybentów MLS przez sam MLS, a nie tylko przez członkostwo w NAR. Większość agentów w południowej Florydzie pracuje w MLS, które ją przyjęły. Twój MLS może nakładać kary lub sankcje dyscyplinarne za naruszenia, więc sprawdź jego aktualną zasadę i używaj formularzy zatwierdzonych przez Twojego brokera.

Co mówi, a czego nie mówi prawo Florydy

• Prawo Florydy o relacjach z brokerem się nie zmieniło. Chapter 475 nadal reguluje Twoją współpracę z kupującymi. Domniemywa się relację transaction broker, chyba że ustalisz inną (Fla. Stat. 475.278). FAQ stanowego stowarzyszenia o ugodzie mówi, że ugoda nie zmienia prawa Florydy o relacjach z brokerem.
• Żadna ustawa stanowa nie wymaga podpisanej umowy z kupującym przed prezentacją. Projekty, które w 2025 zmieniłyby część prawa o relacjach z brokerem (SB 1770 i HB 805), nie zostały przyjęte.
• Istnieją standardowe formularze. Stanowe stowarzyszenie oferuje cztery wersje umowy o wyłączną reprezentację kupującego, po jednej dla każdego rodzaju relacji. Używaj wersji zatwierdzonej przez Twojego brokera i nie pisz własnej.

W praktyce agenci na Florydzie stosują zasadę MLS. Polityka Twojego brokera decyduje, który formularz, kto podpisuje i gdzie przechowywana jest dokumentacja.

Jak zrobić to bezboleśnie

Kupujący rzadko sprzeciwiają się samej umowie. Sprzeciwiają się zaskoczeniu, papierom na masce samochodu i presji w drzwiach. Przesuń umowę na wcześniej i zrób to prosto.

1. Wspomnij o niej w pierwszej rozmowie. „Przed oglądaniem wyślę krótką umowę, która jasno opisuje, co dla Pana robię i jak otrzymuję wynagrodzenie. Może Pan zapytać mnie o wszystko, co jej dotyczy.”
2. Wysyłaj ją przez portal, a nie jako załącznik. Kupujący podpisują w telefonie w dwie minuty, a podpisana kopia trafia do dokumentacji bez ręcznego zapisywania PDF-ów.
3. Zaproponuj krótką pierwszą umowę, jeśli Twój broker na to pozwala. Okres i zakres usług podlegają negocjacjom, więc niektórzy brokerzy zatwierdzają ograniczoną pierwszą umowę, a dłuższą później.
4. Umieść podsumowanie na górze. Trzy linijki: co zrobisz, jak otrzymujesz wynagrodzenie, jak zakończyć umowę.
5. Blokuj kalendarz, a nie kupującego. Niech system odmówi umówienia prywatnego oglądania, dopóki umowa nie będzie oznaczona jako podpisana. Nikt nie musi być tym złym.