Contrato com o comprador antes das visitas: o que o corretor precisa saber em 2026

Sem contrato com o comprador assinado, sem visita. Essa é a regra de prática desde 08/17/2024. Confira a versão atual no seu MLS.

A mudança veio do acordo da NAR nos processos sobre comissões. Dois anos depois, a maioria dos corretores já tem uma rotina para isso. Muitos ainda perdem tempo correndo atrás de assinaturas na manhã da visita. Este guia mostra o que a regra realmente exige, onde entra a lei da Florida e um processo que transforma o contrato em um passo de dois minutos, e não em um obstáculo.

O que mudou em 08/17/2024

Duas mudanças de prática entraram em vigor nesse dia para membros da NAR e participantes de MLSs afiliados à NAR:

• Nada de ofertas de comissão ao corretor do comprador no MLS. Os brokers do listing ainda podem oferecer fora do MLS, e os vendedores ainda podem concordar em pagar concessões.
• Contrato por escrito antes da visita. Um participante do MLS que esteja "trabalhando com" um comprador precisa ter um contrato por escrito antes de visitar um imóvel com esse comprador. Isso vale para visitas presenciais e visitas virtuais ao vivo.

O que o contrato precisa incluir

A orientação da NAR lista quatro itens que todo contrato precisa ter:

O comprador pode negociar os serviços, o prazo do contrato e a comissão. O guia da NAR para consumidores diz isso diretamente, o que é uma boa frase para compartilhar com compradores inseguros.

Quando se aplica (e quando não se aplica)

São as regras do MLS que tornam a exigência obrigatória

Os MLSs afiliados à NAR incluíram a regra nas próprias políticas, então ela obriga participantes e assinantes por meio do MLS, não só pela filiação à NAR. A maioria dos corretores do sul da Florida trabalha em MLSs que a adotaram. Seu MLS pode multar ou aplicar sanções por violações, então confira a regra atual e use os formulários que o seu broker aprova.

O que a lei da Florida diz e não diz

• A lei da Florida sobre relações de corretagem não mudou. O Chapter 475 continua regendo como você trabalha com compradores. Presume-se uma relação de transaction broker, a menos que você estabeleça outra (Fla. Stat. 475.278). O FAQ da associação estadual sobre o acordo diz que ele não muda a lei da Florida sobre relações de corretagem.
• Nenhuma lei estadual exige um contrato com o comprador assinado antes de uma visita. Os projetos de lei que teriam reescrito partes da lei de relações de corretagem em 2025 (SB 1770 e HB 805) não foram aprovados.
• Existem formulários padrão. A associação estadual oferece quatro versões de contrato de representação exclusiva do comprador, uma para cada tipo de relação. Use a versão que o seu broker aprova e não escreva a sua própria.

Na prática, os corretores da Florida seguem a regra do MLS. A política do seu broker decide qual formulário, quem assina e onde o arquivo fica guardado.

Como tornar tudo simples

Os compradores raramente se opõem ao contrato em si. Eles se opõem à surpresa, à papelada no capô do carro e à pressão na porta. Antecipe o contrato e facilite.

1. Toque no assunto na primeira ligação. "Antes da visita, eu envio um contrato curto que explica o que eu faço por você e como sou pago. Pode me perguntar qualquer coisa sobre ele."
2. Envie pelo portal, não como anexo. O comprador assina no celular em dois minutos, e a cópia assinada vai para o arquivo sem ninguém precisar salvar PDFs.
3. Ofereça um primeiro contrato curto quando o seu broker permitir. O prazo e os serviços são negociáveis, então alguns brokers aprovam um primeiro contrato limitado e um mais longo depois.
4. Coloque o resumo no topo. Três linhas: o que você vai fazer, como é pago, como encerrar o contrato.
5. Bloqueie a agenda, não o comprador. Deixe o sistema recusar o agendamento de uma visita particular até o contrato aparecer como assinado. Ninguém precisa ser o vilão.