Pagtawag sa mga expired listing sa 2026: consent, do-not-call at ano ang pinapayagan

Legal ang pagtawag sa expired listings sa maraming kaso. Ang pabayang pagtawag ang dahilan kung bakit lumalabag ang agents sa do-not-call rules. Ilang check lang bago tumawag ang pagkakaiba.

Pangkalahatang edukasyon ang article na ito, hindi legal advice. Iba-iba ang rules sa bawat state at nagbabago sa paglipas ng panahon. Tanungin ang broker ninyo o isang attorney bago magsimula ng calling program.

Ang expired listing ay isang seller na gustong magbenta pero hindi nakabenta. Maraming agent ang tumatawag sa kanila sa araw na mawala ang listing sa MLS. Puwedeng gumana iyan, pero tatlong set ng rules ang sabay na pumapasok: industry ethics tungkol sa lumang listing, federal do-not-call rules, at ang rules para sa autodialed, prerecorded at AI voices. Narito ang bawat isa sa simpleng salita, kasama ang primary sources.

Una, siguraduhing talagang expired ito

Hindi palaging katapusan ng kuwento ang status na "expired." Maaaring nag-extend ang seller sa parehong broker o pumirma sa bago. Kasama sa Code of Ethics case interpretations ng NAR ang isang kaso tungkol sa pag-solicit ng expired listing. Sa Case 16-5, tinawagan ng isang agent ang may-ari pagkatapos ng expiration para kumpirmahing hindi pa na-relist ang bahay, saka hinabol ang listing. Walang nakitang violation ang hearing panel, dahil wala nang extended claim ang dating listing broker kapag natapos na ang agreement.

Ang praktikal na patakaran: suriin ang MLS status sa araw na tatawag kayo, at kung may hindi malinaw, tanungin ang may-ari kung naka-list ba ang bahay sa iba bago kayo mag-pitch. Kung oo, magpasalamat at mag-move on.

Basics ng do-not-call

Ang tawag na humihiling sa may-ari na mag-list sa inyo ay isang sales call. Saklaw ito ng national Do Not Call Registry. Narito ang sinasabi ng FTC at FCC rules:

• Suriin ang registry kahit minsan bawat 31 araw. Sabi ng FTC, ang sellers at telemarketers ay dapat mag-check ng registry kahit minsan bawat 31 araw. Ang safe harbor ng FCC sa 47 CFR 64.1200(c)(2) ay naghahanap din ng registry version na hindi lalampas sa 31 araw ang tanda, nakasulat na procedures at trained staff.
• Tumawag lang mula 8 AM hanggang 9 PM sa time zone ng tinatawagan, ayon sa 47 CFR 64.1200(c)(1). May mga state na mas mahigpit ang oras.
• Magkaroon ng sariling do-not-call list. Ayon sa 64.1200(d), ang hiling na tumigil ay dapat sundin sa makatwirang panahon, hindi lalampas sa 10 business days, at itago nang 5 taon. Best practice ang tumigil agad.
• Huwag umasa sa "existing relationship." Ang established business relationship exception ay sumasaklaw sa 18 buwan pagkatapos ng purchase o transaction sa kumpanya ninyo, o 3 buwan pagkatapos ng inquiry sa inyo. Kadalasan, ang expired seller ay may ganoong relationship sa ibang brokerage, hindi sa inyo.

Autodialers, recordings at AI voices

Dito nakatira ang karamihan ng risk. Ayon sa 47 CFR 64.1200(a)(2) at (a)(3), ang telemarketing calls na gumagamit ng artificial o prerecorded voice ay nangangailangan ng prior express written consent ng tao, cell phone man o home line ang number. Sa ruling nito noong 2024, sinabi ng FCC na ang limits ng TCPA sa artificial o prerecorded voice calls ay sumasaklaw sa mga AI technology ngayon na gumagawa ng boses ng tao.

Kapag pinagsama, simple ang ibig sabihin: hindi kayo binigyan ng written consent ng expired seller, kaya huwag silang i-cold call gamit ang robocall, ringless voicemail drop o AI voice. Tao dapat ang tumatawag at nakikipag-usap. Mas malalim ang aming gabay sa AI calls, texts at ang TCPA, kasama ang mga desisyon ng korte na tumatakbo pa.

Parehong ingat ang kailangan sa texts. Huwag mag-cold text sa expired sellers. Mag-text lang pagkatapos nilang pumayag, at i-save ang pagpayag na iyon kasama ang oras at ang eksaktong salitang ginamit nila.

Dagdag pa ang state rules

Maraming state ang nagdadagdag ng sariling layer: state do-not-call list, mas mahigpit na calling hours, limit sa kung ilang beses puwedeng tawagan ang parehong tao sa isang araw, o recording consent rules. Halimbawa, sa Florida kailangan ang consent ng lahat para mag-record ng tawag. Suriin ang state ninyo bago gumawa ng calling list, at i-set ang defaults ng system ninyo sa pinakamahigpit na rule na naaangkop.

Isang compliant na workflow para sa expired listings

1. Kunin ang listahan ayon sa MLS rules ninyo, at kumpirmahing expired pa ang bawat bahay at hindi na-relist.
2. I-scrub ang bawat number laban sa national registry, sa state list ninyo kung mayroon (sa Florida, ang state do-not-call list ayon sa Fla. Stat. 501.059), at sa sarili ninyong do-not-call list.
3. Mano-manong tumawag sa loob ng calling hours. Walang robocalls, walang voicemail drops, walang AI voice sa cold calls.
4. Sabihin kung sino kayo at ang brokerage ninyo sa unang pangungusap.
5. Sundin agad ang "huwag na akong tawagan." Idagdag ang number sa listahan ninyo bago kayo mag-hang up.
6. Humingi ng pahintulot para sa follow-up. Kung gusto nila ng market analysis o texts, i-save ang consent na iyon kasama ang oras at source.
7. Saka pa lang mag-automate. Kapag nag-opt in na sila, puwede nang sumunod ang automated follow-up at AI calls ayon sa consent na ibinigay nila.

Iba pang paraan para maabot ang expired sellers

Hindi lang phone ang daan. Ang sulat-kamay na note o maikling market report na ipinadala sa koreo ay hindi saklaw ng telephone rules, at binibigyan nito ang may-ari ng paraan para tawagan kayo sa sarili nilang kagustuhan. Puwede ring gumana ang door knocking, pero suriin ang rules ng city ninyo sa soliciting at igalang ang anumang "no soliciting" sign. Anuman ang ipadala ninyo, ilagay ang pangalan ng brokerage ninyo, panatilihing magalang ang tono at huwag kailanman sabihing pumalpak ang dating agent. Ang inbound call mula sa seller na nakabasa ng note ninyo ang pinakamadaling compliant na usapan na magkakaroon kayo, at kapag tumawag sila, dapat may sumagot.

Ano ang sasabihin

Panatilihing maikli at magalang. Halimbawa: "Hi, si [pangalan ninyo] ito mula sa [brokerage ninyo]. Nakita kong naalis na sa market ang bahay ninyo. Naka-list po ba ito sa iba ngayon? ... Makakatulong po ba kung magpadala ako ng maikling note tungkol sa mga nabenta sa malapit at kung bakit? Mas maganda po ba ang text o email, at okay lang po ba kung mag-follow up ako?" Kung tumanggi sila, magpasalamat at idagdag ang number sa do-not-call list ninyo.

Huwag kailanman manghula ng presyo sa phone o pumuna sa dating agent. Mag-alok na lang ng totoong market analysis. Tinatalakay ng aming listing launch plan ang gagawin kapag nakuha na ninyo ito.

Mga tanong