IDX, VOW at MLS data: simpleng gabay para sa mga brokerage na naglalagay ng mga bahay sa kanilang website

Walang license, walang listings. Kailangan ng MLS data license sa likod ng bawat bahay sa website ninyo, at may kasamang rules ang license na iyon.

Pangkalahatang edukasyon ito, hindi legal advice. Iba-iba ang MLS rules kada market at madalas magbago, kaya laging nananaig ang kasalukuyang rules ng MLS ninyo. Sinuri ang sources noong 11/01/2026.

Inaasahan ng buyers na makapaghanap ng bahay sa site ng brokerage ninyo, hindi lang sa malalaking portal. Dumadaan sa MLS ninyo ang paglalagay ng mga bahay na iyon doon. Ang mga salitang maririnig ninyo ay IDX, VOW at data license. Magkakatunog sila, pero iba-iba ang pinapayagan ng bawat isa. Ipinapaliwanag ng gabay na ito ang mga ito sa simpleng salita, inililista ang display rules na pareho sa karamihan ng MLS, at tinatalakay ang mga pagbabago sa policy noong 2025 na nakakaapekto sa lumalabas.

Tatlong paraan para makarating ang MLS data sa website

Galing sa MLS ang tatlo, at bawat isa ay nangangailangan ng sariling pahintulot. Ang feed na licensed para sa back office ninyo ay hindi nagpapahintulot na maglagay kayo ng listings sa public website. Basahin kung ano talaga ang pinapayagan ng agreement ninyo.

Ang karaniwang hinihingi ng IDX rules

Nagsisimula ang IDX rules sa model policy ng NAR sa Handbook on Multiple Listing Policy nito. Saka ina-adopt ng bawat MLS ang sarili nitong bersyon. Bilang isang kasalukuyang halimbawa, kasama sa IDX rules ng San Diego MLS noong July 2026 ang mga karaniwang puntong ito:

• Ipakita kung sino ang nag-list. Dapat lumabas ang listing attribution sa unang screen na nakikita ng viewer para sa isang listing.
• Panatilihing updated. I-refresh ang IDX displays kahit minsan bawat 12 oras.
• Huwag baguhin ang listings ng ibang brokers. Bawal i-edit o manipulahin ang impormasyon nila.
• Itago ang confidential fields. Ang impormasyong para sa agents, hindi sa consumers, ay hindi dapat nasa public site.
• Igalang ang opt-outs. Puwedeng mag-opt out sa IDX ang listing broker, at puwedeng iutos ng sellers na huwag ipakita online ang listing nila.

Sinasabi rin ng handbook na dapat aksyunan ng MLS ang request para sa IDX feed sa loob ng limang business days. Kung ilang linggo nang naghihintay ang vendor ninyo, tanungin ang MLS kung nasaan na ang request.

Puwede ninyong piliin kung aling listings ang ipapakita, may limitasyon. Sinasabi ng guidance ng NAR sa objective criteria na puwedeng mag-filter ang IDX at VOW displays batay sa neutral at nabe-verify na bagay gaya ng lokasyon, price range o property type. Hindi sila puwedeng mag-filter out ng listings batay sa compensation na inaalok o sa pangalan ng brokerage o agent.

Ang idinadagdag ng VOW

Mas parang private client room ang VOW. Ayon sa VOW policy ng NAR sa parehong handbook, nagre-register at nagla-log in ang visitors, pumapayag sa terms of use, at dapat kayang bumuo ng broker ng legal na broker at consumer relationship sa kanila. Kapalit nito, madalas kayang magpakita ng VOW ng data na hindi kaya ng IDX, gaya ng sold information kung saan pinapayagan ng MLS at state ninyo.

May dagdag na pagpipilian ang sellers sa VOW. Bukod sa tuluyang hindi paglalagay ng listing nila sa internet, puwede nilang hilingin na huwag lumabas sa listing nila ang automated value estimates at consumer comments. Dapat sundin ng VOW ninyo ang mga setting na iyon.

Ano ang nagbago noong 2025

In-adopt ng NAR ang Multiple Listing Options for Sellers policy nito noong 03/25/2025, at kinailangang ipatupad ito ng mga MLS bago mag-09/30/2025. Dalawang uri ng listing ang mahalaga para sa website ninyo:

• Delayed marketing exempt listings. Pumapasok ang listing sa MLS, pero naghihintay ang public marketing sa IDX at syndication ng panahong itinakda ng bawat MLS.
• Office exclusive listings. Naka-file ang listing sa MLS pero hindi ibinabahagi sa ibang participants o ipinapakita sa publiko.

Parehong nangangailangan ng pirmadong seller certification. Pinanatili ng NAR ang Clear Cooperation Policy nito kasabay ng mga option na ito. Para sa site ninyo, ibig sabihin nito, may mga bagong listing na hindi agad lalabas sa IDX search ninyo. Inaasahan iyan, hindi sirang feed.

Fair housing sa inyong search

Puwedeng mag-steer ng buyers ang search tools kahit walang may intensyon. Ang filters o sagot tungkol sa "safe areas," kalidad ng school, sino ang nakatira sa neighborhood, relihiyon o family status ay puwedeng magdulot ng fair housing risk. Manatili sa facts tungkol sa bahay: presyo, laki, lokasyon, features. Ituro ang buyers sa public sources para sa schools at crime data. Parehong ingat ang kailangan sa listing text; tinatalakay iyon ng aming gabay sa mga salitang dapat iwasan dahil sa fair housing.

Mga tanong para sa website vendor ninyo

Karamihan ng brokerages ay hindi gumagawa ng sarili nilang IDX site. Vendor ang gumagawa nito, at kayo, ang participant, ang pinapanagot ng MLS sa lumalabas. Itanong ang mga ito bago kayo pumirma:

• Kanino ang license? Dapat tumakbo ang feed sa ilalim ng MLS agreement ng brokerage ninyo, at dapat madadala ninyo ito kung magpapalit kayo ng vendor.
• Gaano kadalas ito nagre-refresh? Kunin nang nakasulat ang numero at siguraduhing pasok ito sa MLS rule ninyo.
• Paano hinahawakan ang opt-outs? Dapat kusang mawala ang seller at broker opt-outs, office exclusives at delayed marketing listings.
• Anong filters ang makukuha ng buyers? Hilinging makita ang bawat filter at bawat sagot na kayang ibigay ng search. Alisin ang anumang nagpapahiwatig kung sino ang nakatira sa isang lugar.
• Ano ang mangyayari kapag nagbago ng rule ang MLS? Madalas magbago ang MLS rules. Kailangan ninyo ng vendor na nag-a-update nang walang bagong contract.

Bago mag-live: isang checklist

1. Pirmadong license. IDX o VOW agreement sa bawat MLS na ang listings ay ipinapakita ninyo.
2. Approved na vendor. Approved ng MLS ang website vendor ninyo, kung kailangan ito.
3. Attribution at disclaimers. Listing firm sa unang screen, pati anumang wording na hinihingi ng MLS ninyo.
4. Refresh schedule. Kahit bawat 12 oras, o mas mabilis kung hinihingi ng MLS ninyo.
5. Sinusunod ang opt-outs. Broker at seller opt-outs, at VOW settings para sa value estimates at comments.
6. Neutral na filters. Walang pag-filter batay sa compensation o pangalan ng brokerage, at walang steering filters.
7. Nakalagay ang pangalan ninyo. Pangalan ng brokerage ninyo sa bawat page at ad.

Mga tanong

Puwede bang magkaroon ng sariling IDX feed ang bawat agent?

Benepisyo ang IDX para sa MLS participants, na kadalasan ay ang broker. Karaniwang nagpapakita ng listings ang agents sa ilalim ng IDX permission ng broker nila. Maraming brokerage ang nagpapatakbo ng iisang feed para sa site ng bawat agent.

Puwede ba naming ipakita ang sold prices sa website namin?

Depende sa MLS at state ninyo. May mga MLS na pumapayag sa sold data sa VOW para sa registered users, at may mga state na hindi talaga ginagawang public ang sale prices. Suriin ang MLS rules ninyo bago ipakita ang mga ito.

Puwede bang sa malalaking portal na lang kami kumuha ng listings?

Hindi. Hindi licensed para sa website ninyo ang portal data. Gumamit ng feed na licensed ng MLS ninyo para sa paraang balak ninyong ipakita ito.

Bakit wala ang isang bagong listing sa IDX search namin?

Maaaring delayed marketing exempt listing ito, office exclusive, o listing na nag-opt out ang seller o broker sa internet display. Puwede rin itong refresh delay. Suriin ang status ng listing sa MLS.

Kailangan ba namin ng hiwalay na license para sa bawat MLS?

Kadalasan oo. Nili-license ng bawat MLS ang sarili nitong data ayon sa sarili nitong rules, kaya ang brokerage na nagtatrabaho sa ilang market ay nangangailangan ng agreement sa bawat MLS na pinagkukunan nito ng listings.