AI na tawag, text at ang TCPA: ang dapat malaman ng mga real estate agent

Kung AI voice ang tumatawag, ituring itong parang robocall. Kumuha muna ng tamang consent, sabihin kung sino kayo at na nire-record ang tawag, at huminto sa sandaling may humiling.

Pangkalahatang edukasyon ito, hindi legal advice. Iba-iba ang rules sa bawat state at madalas magbago. Mga source na tiningnan 11/01/2026.

Kayang sagutin ng AI ang isang lead sa loob ng ilang segundo, araw man o gabi. Totoo ang bilis na iyan. Totoo rin ang rules. Ang federal na Telephone Consumer Protection Act (TCPA) at ang mga batas ng state ang nagpapasya kung sino ang puwede ninyong tawagan o i-text, paano, at kailan. Mahal ang mga pagkakamali, dahil pinapayagan ng TCPA ang mga tao na magdemanda para sa bawat tawag o text. Saklaw ng guide na ito ang dapat malaman ng mga agent at broker bago tumawag o mag-text ang AI sa kahit sino.

Itinuturing na artificial voice ang AI voice

Nililimitahan ng TCPA ang mga tawag na gumagamit ng "artificial or prerecorded voice". Noong February 2024, naglabas ang FCC ng declaratory ruling na saklaw ng pariralang iyon ang mga AI tool ngayon na lumilikha ng boses ng tao. Sa simpleng salita: ang tawag kung saan AI ang nagsasalita ay itinuturing na parang robocall.

Mahalaga iyan dahil mahigpit ang robocall rules. Sa ilalim ng FCC rules, ang marketing call na gumagamit ng artificial o prerecorded voice papunta sa cell phone ay karaniwang nangangailangan ng prior express written consent ng tao. Karamihan ng tawag sa leads tungkol sa pagbili, pagbebenta o pag-list ng bahay ay marketing calls.

Ano ang itsura ng maayos na consent

Ayon sa mga patakaran ng FCC, ang prior express written consent ay isang nakasulat at pinirmahang kasunduan. Dapat malinaw nitong pinapahintulutan ang seller na tumawag para sa marketing gamit ang automated system o artificial o prerecorded na boses, nakalista ang phone number, at nakasaad na hindi kailangang pumayag ang tao bilang kondisyon para makabili ng anuman. Puwedeng gumana ang e-signature sa web form kung tama ang pagkakagawa ng form.

Mga praktikal na gawi na tumatagal:

• Ilagay ang pangalan ng inyong brokerage sa consent line. Mas mahinang record ang consent na ibinigay sa "partners" sa isang lead site kumpara sa consent na nagbabanggit ng pangalan ninyo.
• I-save ang eksaktong wording, ang oras at ang source. Kung tanungin kayo, kailangan ninyong maipakita kung ano ang nakita ng tao at kailan sila pumayag.
• Huwag ipagpalagay na nag-opt in ang mga lumang contact. Hindi consent ang phone number sa inyong CRM. Ganoon din ang biniling listahan.
• Ihiwalay sa isip ang live calls at AI calls. Hindi artificial voice ang taong nagda-dial nang mano-mano. Pero sakop pa rin sila ng do-not-call at mga patakaran ng estado.

Wala na ang isang patakaran na sana ay lalo pang naghigpit dito. Noong 2023, nag-adopt ang FCC ng "one-to-one" consent rule, kaya isang seller lang sa bawat pagkakataon ang puwedeng bigyan ng consent ng lead. Binawi ito ng Eleventh Circuit noong January 2025 bago pa ito magkabisa. Gayunpaman, ang consent na nagbabanggit ng inyong brokerage pa rin ang pinakaligtas na record na puwede ninyong hawakan.

Sabihin kung sino kayo, at na naka-record ang tawag

Dalawang magkahiwalay na patakaran ang tumuturo sa iisang direksyon.

Ipakilala ang tumatawag. Ayon sa mga patakaran ng FCC, ang artificial o prerecorded voice message ay dapat malinaw na magsabi, sa simula pa lang, kung anong negosyo ang responsable sa tawag, at magbigay ng phone number. Ang pagsasabi agad na isa itong AI assistant ay umiiwas sa kalituhan at nagpapatibay ng tiwala.

Consent sa recording. Sa ilang estado, sapat na ang pagpayag ng isang tao sa tawag para mag-record. Sa iba, kailangang pumayag ang lahat. All-party state ang Florida: pinapayagan ng Florida Statutes 934.03 ang recording kapag nagbigay ng prior consent ang lahat ng partido. Kung nasa iba't ibang estado ang mga tumatawag sa inyo, ang simpleng gawi ay ianunsyo ang recording sa bawat tawag at itigil ang recording kapag may tumutol.

Calling hours at kung gaano kadalas kayo tumatawag

Ipinagbabawal ng mga patakaran ng FCC ang telephone solicitation sa mga bahay bago mag-8 AM o pagkalipas ng 9 PM sa local time ng tinatawagan. Mas mahigpit pa ang limitasyon sa maraming estado. Ipinagbabawal ng batas ng Florida, ang Florida Statutes 501.616, ang commercial solicitation calls bago mag-8 AM o pagkalipas ng 8 PM local time, at ang higit sa tatlong tawag sa iisang tao sa loob ng 24 oras tungkol sa iisang paksa.

Kung tumatawag kayo sa mga lead sa higit sa isang estado, sundin ang pinakamahigpit na patakaran na sumasaklaw sa kinaroroonan ng lead.

Do-not-call lists

Ang FTC ang nagpapatakbo ng National Do Not Call Registry. Ayon sa business guidance nito, dapat i-check ng mga seller ang registry kahit minsan bawat 31 araw at alisin ang mga rehistradong numero sa call lists. May mga exception: puwede kayong tumawag sa isang tao hanggang 18 buwan pagkatapos ng huli nilang pagbili o pagbayad, o hanggang tatlong buwan pagkatapos nilang magtanong o mag-apply. Puwede rin ang nakasulat na pahintulot.

Dalawang limitasyon na madalas makaligtaan:

• Mas matimbang ang hiling na tumigil kaysa sa exception. Kung may humiling na isama sila sa do-not-call list ng inyong kumpanya, tumigil sa pagtawag, kahit may relasyon kayo. Ayon sa mga patakaran ng FCC, sundin iyon sa loob ng makatwirang panahon, hindi hihigit sa 10 business days, at itago ang hiling sa loob ng limang taon.
• Hindi pumapalit sa consent para sa AI calls ang isang relasyon. Nakakatulong ang mga do-not-call exception pagdating sa registry. Pero hindi sila lumilikha ng consent para sa artificial voice call sa cell phone.

Ang sariling consent law ng Florida

Florida ang halimbawa rito; may kani-kaniyang bersyon ang ibang estado. Ang Florida Telephone Solicitation Act, Fla. Stat. 501.059, ang pinakamalaking calling risk sa antas ng estado para sa mga agent sa Florida. Sa madaling salita:

• Written consent para sa automated sales calls at texts. Ang calls o texts na ginawa gamit ang automated system sa pagpili at pag-dial ng mga numero, o may recorded message, ay nangangailangan ng prior express written consent ng tao.
• Ang do-not-call list ng estado. May sariling listahan ang Florida, hiwalay sa national registry. I-check ang dalawa.
• Puwedeng magdemanda ang mga tao. Pinapayagan ng batas ang tinawagan na magsampa ng kaso, na may damages bawat call o text.
• 15 araw para ayusin ang texts. Mula noong 2023 amendments, kailangan munang mag-reply ng STOP ang tao sa isang text, at may 15 araw ang sender para tumigil bago makapagsampa ng kaso tungkol sa text na iyon.

Pinakitid din ng 2023 amendments kung ano ang itinuturing na automated system. Ipakumpirma sa isang attorney sa inyong estado kung paano ito umaapply sa inyong setup.

Mga opt-out, at ang hindi pa malinaw

Ayon sa revocation rules ng FCC, puwedeng bawiin ng tao ang consent sa anumang makatwirang paraan. Bilang ang mga reply tulad ng stop, quit, end, revoke, opt out, cancel o unsubscribe. Dapat sundin ang mga hiling sa loob ng makatwirang panahon, hindi hihigit sa 10 business days. Umiiral na ang mga bahaging iyon mula 04/11/2025.

May isang bahagi na naka-hold pa. Sa ilalim ng "revoke all" rule, ang opt-out mula sa isang uri ng mensahe ay sasaklaw din sa ibang walang kaugnayang mensahe mula sa iisang caller. Inurong ng FCC ang patakarang iyon sa 01/31/2027 habang sinusuri nito ang mga komento, kaya abangan ang mga pagbabago.

Kasama rin sa larawan ang mga korte. Noong June 2025, nagdesisyon ang Supreme Court sa McLaughlin Chiropractic v. McKesson, na hindi obligado ang mga district court na sundin ang interpretasyon ng FCC sa TCPA. Ibig sabihin, puwedeng iba ang basa ng mga hukom sa ilang interpretasyon ng FCC sa paglipas ng panahon. Hindi nito binabago ang teksto ng batas, at consent muna pa rin ang ligtas na daan.

Isang simpleng checklist para sa inyong team

1. Ayusin ang inyong mga form. Dapat may malinaw na consent box para sa call at text ang bawat web form, portal form at open house sign-in, na nagbabanggit ng pangalan ng inyong brokerage.
2. Itago ang patunay. I-save ang consent wording, oras at source kasama ng contact.
3. Naka-off bilang default. Walang AI calls o automated texts sa mga imported at lumang contact hangga't hindi sila nag-o-opt in.
4. Buksan ang bawat tawag sa parehong paraan. Pangalan ng brokerage, AI assistant, naka-record ang tawag. Itigil ang recording kung ayaw nila.
5. Gawing mas mahigpit ang oras kaysa sa batas. Gamitin ang local time ng lead at ang pinakamahigpit na patakaran ng estado.
6. Sundin agad ang STOP. Sa bawat wikang ginagamit ng inyong team.
7. I-scrub at i-log. I-check ang national registry bawat 31 araw at magtago ng sariling do-not-call list.

Mga tanong

Puwede bang tawagan agad ng AI assistant ang isang bagong online lead?

Puwede lang kung nagbigay ang lead ng consent na sumasaklaw sa mga tawag mula sa inyong brokerage gamit ang automated o artificial voice. Kung hindi iyon kasama sa lead form, tao na lang ang dapat kumontak, at i-check muna ang do-not-call rules.

Sakop ba ng TCPA ang text messages?

Oo. Ina-apply din ng FCC ang robocall consent at opt-out rules nito sa automated texts. Ituring ang marketing texts na parang calls: kumuha ng written consent, igalang ang calling hours at sundin agad ang STOP.

Kung past client ang isang tao, puwede ba silang tawagan ng aking AI?

Puwedeng makatulong ang dating relasyon pagdating sa do-not-call lists, pero hindi ito pumapalit sa consent para sa artificial o prerecorded voice call sa cell phone. Kumuha muna ng consent na sumasaklaw sa AI calls.

Kailangan bang sabihin ng AI na AI ito?

Ayon sa federal rules, kailangang ipakilala ng artificial voice message ang negosyo sa simula. Ang pagsasabi nang sabay na isa itong AI assistant ang malinaw at tapat na gawi, at umiiwas ito sa kalituhan sa susunod na bahagi ng tawag.

Magkano ang puwedeng magastos sa isang TCPA violation?

Pinapayagan ng TCPA ang mga tao na magdemanda para sa aktwal na pagkalugi o 500 dollars bawat violation, alinman ang mas mataas. Puwedeng i-triple iyon ng korte kung sinadya o alam ang violation. Puwedeng bilangin nang hiwalay ang bawat call o text.