2026'da süresi dolmuş ilanları aramak: onay, do-not-call ve nelere izin var

Süresi dolmuş ilanları aramak çoğu durumda yasaldır. Onları özensizce aramak ise danışmanların do-not-call kurallarının yanlış tarafına düşmesine yol açar. Farkı, aramadan önce yapılan birkaç kontrol yaratır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Kurallar eyaletten eyalete farklıdır ve zamanla değişir. Bir arama programına başlamadan önce brokerınıza veya bir avukata danışın.

Süresi dolmuş bir ilan, satmak isteyip satamamış bir satıcı demektir. Pek çok danışman, ilan MLS'ten düştüğü gün onları arar. Bu işe yarayabilir, ama aynı anda üç kural grubunu devreye sokar: eski ilanla ilgili sektör etiği, federal do-not-call kuralları ve otomatik arama, kayıtlı ses ve yapay zeka sesleriyle ilgili kurallar. İşte her biri, birincil kaynaklarıyla birlikte sade bir dille.

Önce gerçekten süresinin dolduğundan emin olun

“Süresi dolmuş” durumu her zaman hikayenin sonu değildir. Satıcı aynı brokerla süreyi uzatmış veya başka biriyle sözleşme imzalamış olabilir. NAR'ın Code of Ethics vaka yorumları arasında süresi dolmuş bir ilan için müşteri arayışıyla ilgili bir vaka vardır. Case 16-5'te bir danışman, süre dolduktan sonra evin yeniden ilana çıkmadığını teyit etmek için ev sahibini aramış, ardından ilanı almaya çalışmıştır. Duruşma heyeti ihlal bulmamıştır, çünkü sözleşme sona erdiğinde eski ilan brokerının devam eden bir hakkı yoktur.

Pratik kural: aradığınız gün MLS durumunu kontrol edin; bir şey belirsiz görünüyorsa, teklifinizi anlatmadan önce ev sahibine evin şu anda birinde ilanda olup olmadığını sorun. Öyleyse teşekkür edin ve devam edin.

Do-not-call temelleri

Bir ev sahibinden evini size listelemesini isteyen bir arama, satış aramasıdır. Ulusal Do Not Call Registry bu arama için de geçerlidir. FTC ve FCC kuralları şunu söyler:

• Listeyi en az 31 günde bir kontrol edin. FTC'ye göre satıcılar ve telefonla pazarlama yapanlar listeyi en az 31 günde bir kontrol etmelidir. FCC'nin 47 CFR 64.1200(c)(2) kapsamındaki güvenli liman hükmü de en fazla 31 günlük bir liste sürümü, yazılı prosedürler ve eğitimli personel arar.
• 47 CFR 64.1200(c)(1) uyarınca, aranan kişinin saat diliminde yalnızca 8 AM ile 9 PM arasında arayın. Bazı eyaletler daha dar saatler belirler.
• Kendi do-not-call listenizi tutun. 64.1200(d) uyarınca, aramaları durdurma talebine makul bir süre içinde, en geç 10 iş günü içinde uyulmalı ve talep 5 yıl saklanmalıdır. En iyi uygulama hemen durmaktır.
• “Mevcut bir ilişkiye” güvenmeyin. Kurulu ticari ilişki istisnası, şirketinizle yapılan bir satın alma veya işlemden sonraki 18 ayı ya da size yapılan bir başvurudan sonraki 3 ayı kapsar. Süresi dolmuş ilanın satıcısının bu ilişkisi genellikle sizinle değil, diğer emlak ofisiyle olmuştur.

Otomatik arayıcılar, kayıtlı mesajlar ve yapay zeka sesleri

Riskin büyük kısmı burada. 47 CFR 64.1200(a)(2) ve (a)(3) uyarınca, yapay veya önceden kaydedilmiş ses kullanan telefonla pazarlama aramaları için, numara ister cep telefonu ister ev hattı olsun, kişinin önceden verdiği açık yazılı onay gerekir. FCC 2024 kararında, TCPA'nın yapay veya önceden kaydedilmiş sesli aramalarla ilgili sınırlarının insan sesi üreten bugünkü yapay zeka teknolojilerini de kapsadığını söyledi.

Hepsi bir arada okunduğunda sonuç açık: süresi dolmuş ilanın satıcısı size yazılı onay vermemiştir, bu yüzden onu robocall, çalmadan sesli mesaj bırakma veya yapay zeka sesiyle soğuk aramayın. Numarayı bir insan çevirmeli ve konuşmalıdır. Yapay zeka aramaları, mesajlar ve TCPA rehberimiz, hâlâ süren mahkeme kararları dahil konuyu daha derinlemesine ele alır.

Mesajlar da aynı dikkati gerektirir. Süresi dolmuş ilanların satıcılarına habersiz mesaj atmayın. Yalnızca evet dedikten sonra mesaj atın ve bu onayı saatiyle ve kullandıkları kelimelerle kaydedin.

Bunlara ek olarak eyalet kuralları

Pek çok eyalet kendi katmanını ekler: eyalet do-not-call listesi, daha dar arama saatleri, aynı kişiyi günde kaç kez arayabileceğinize dair sınırlar veya kayıt onayı kuralları. Örneğin Florida, bir aramayı kaydetmek için herkesin onayını şart koşar. Arama listesi oluşturmadan önce eyaletinizi kontrol edin ve sisteminizin varsayılan ayarlarını geçerli olan en katı kurala göre belirleyin.

Kurallara uygun bir süresi dolmuş ilan iş akışı

1. MLS kurallarınıza uygun şekilde listeyi çekin ve her evin süresinin hâlâ dolmuş olduğunu, yeniden ilana çıkmadığını teyit edin.
2. Her numarayı ulusal listeye, varsa eyalet listenize (Florida'da Fla. Stat. 501.059 kapsamındaki eyalet do-not-call listesi) ve kendi do-not-call listenize göre tek tek temizleyin.
3. Arama saatleri içinde numarayı elle çevirin. Soğuk aramalarda robocall yok, sesli mesaj bırakma yok, yapay zeka sesi yok.
4. İlk cümlede kim olduğunuzu ve çalıştığınız emlak ofisini söyleyin.
5. “Beni aramayın” talebine anında uyun. Telefonu kapatmadan önce numarayı listenize ekleyin.
6. Takip için izin isteyin. Bir pazar analizi veya mesaj isterlerse, bu onayı saatiyle ve kaynağıyla kaydedin.
7. Ancak o zaman otomatikleştirin. Onay verdikten sonra otomatik takip ve yapay zeka aramaları, verdikleri onayın sınırları içinde yapılabilir.

Süresi dolmuş ilanların satıcılarına ulaşmanın diğer yolları

Telefon tek kapı değildir. El yazısıyla bir not veya postayla gönderilen kısa bir pazar raporu telefon kurallarının kapsamına girmez ve ev sahibine sizi kendi şartlarıyla arama imkanı verir. Kapı çalmak da işe yarayabilir, ama şehrinizin satış ziyaretleriyle ilgili kurallarını kontrol edin ve “satış ziyareti yapılmaz” levhalarına saygı gösterin. Ne gönderirseniz gönderin üzerine emlak ofisinizin adını koyun, saygılı bir ton kullanın ve önceki danışmanın kötü iş çıkardığını asla iddia etmeyin. Notunuzu okuyan bir satıcıdan gelen arama, yapacağınız en kolay ve kurallara en uygun görüşmedir; aradıklarında da birinin cevap vermesi gerekir.

Ne söylemeli

Kısa ve saygılı tutun. Örneğin: “Merhaba, ben [emlak ofisiniz]'ten [adınız]. Evinizin piyasadan çekildiğini gördüm. Şu anda birinde ilanda mı? ... Yakınlarda nelerin satıldığına ve nedenine dair kısa bir not göndersem işinize yarar mı? Mesaj mı yoksa e-posta mı daha iyi, sonra size tekrar ulaşmamda sakınca var mı?” Hayır derlerse teşekkür edin ve numarayı do-not-call listenize ekleyin.

Telefonda asla fiyat tahmini yapmayın veya önceki danışmanı eleştirmeyin. Bunun yerine gerçek bir pazar analizi sunun. İlan lansman planımız, ilanı aldıktan sonra yapmanız gerekenleri anlatır.

Sorular