Gọi cho listing hết hạn là hợp pháp trong nhiều trường hợp. Gọi một cách cẩu thả là lý do khiến agent vi phạm quy định do-not-call. Sự khác biệt nằm ở vài bước kiểm tra trước khi bấm số.
Bài viết này mang tính giáo dục chung, không phải tư vấn pháp lý. Quy định khác nhau theo tiểu bang và thay đổi theo thời gian. Hãy hỏi broker của bạn hoặc luật sư trước khi bắt đầu một chương trình gọi điện.
Listing hết hạn là một người bán đã muốn bán mà chưa bán được. Nhiều agent gọi cho họ ngay ngày listing rời khỏi MLS. Cách đó có thể hiệu quả, nhưng nó kéo theo cùng lúc ba bộ quy định: đạo đức nghề nghiệp liên quan đến listing cũ, quy định do-not-call liên bang, và quy định về cuộc gọi quay số tự động, ghi âm sẵn và giọng nói AI. Đây là từng bộ quy định, nói bằng lời dễ hiểu, kèm nguồn gốc.
Trước hết, đảm bảo listing thật sự đã hết hạn
Trạng thái "hết hạn" không phải lúc nào cũng là kết thúc câu chuyện. Người bán có thể đã gia hạn với cùng broker hoặc ký với người mới. Các diễn giải vụ việc theo Code of Ethics của NAR có một vụ về việc chào mời listing đã hết hạn. Trong Case 16-5, một agent gọi cho chủ nhà sau khi hết hạn để xác nhận căn nhà chưa được niêm yết lại, rồi mới đề nghị nhận listing. Hội đồng xét xử kết luận không có vi phạm, vì listing broker cũ không còn quyền gì thêm khi thỏa thuận đã kết thúc.
Quy tắc thực tế: kiểm tra trạng thái MLS vào đúng ngày bạn gọi, và nếu có gì chưa rõ, hãy hỏi chủ nhà xem căn nhà có đang niêm yết với ai không trước khi chào mời. Nếu có, hãy cảm ơn họ và chuyển sang người khác.
Những điều cơ bản về do-not-call
Cuộc gọi đề nghị chủ nhà niêm yết với bạn là cuộc gọi bán hàng. National Do Not Call Registry áp dụng cho nó. Đây là những gì quy định của FTC và FCC nói:
- Kiểm tra danh sách ít nhất mỗi 31 ngày. FTC cho biết người bán hàng và đơn vị tiếp thị qua điện thoại phải kiểm tra danh sách ít nhất mỗi 31 ngày một lần. Điều khoản safe harbor của FCC trong 47 CFR 64.1200(c)(2) cũng yêu cầu phiên bản danh sách không quá 31 ngày, quy trình bằng văn bản và nhân viên được đào tạo.
- Chỉ gọi từ 8 AM đến 9 PM theo múi giờ của người được gọi, theo 47 CFR 64.1200(c)(1). Một số tiểu bang quy định giờ chặt hơn.
- Duy trì danh sách do-not-call riêng. Theo 64.1200(d), yêu cầu ngừng liên hệ phải được tôn trọng trong thời gian hợp lý, không quá 10 ngày làm việc, và được lưu trong 5 năm. Cách tốt nhất là dừng ngay lập tức.
- Đừng trông chờ vào "mối quan hệ sẵn có." Ngoại lệ về mối quan hệ kinh doanh đã thiết lập áp dụng trong 18 tháng sau một lần mua hoặc giao dịch với công ty bạn, hoặc 3 tháng sau khi người đó hỏi thông tin từ bạn. Người bán có listing hết hạn thường có mối quan hệ đó với công ty môi giới khác, không phải với bạn.
Quay số tự động, tin nhắn ghi âm sẵn và giọng nói AI
Đây là nơi tập trung phần lớn rủi ro. Theo 47 CFR 64.1200(a)(2) và (a)(3), cuộc gọi tiếp thị qua điện thoại dùng giọng nói nhân tạo hoặc ghi âm sẵn cần có sự đồng ý rõ ràng bằng văn bản từ trước của người nhận, dù số đó là điện thoại di động hay điện thoại bàn. Trong phán quyết năm 2024, FCC cho biết các giới hạn của TCPA đối với cuộc gọi bằng giọng nói nhân tạo hoặc ghi âm sẵn áp dụng cho các công nghệ AI ngày nay có thể tạo ra giọng người.
Gộp lại, cách hiểu đơn giản là: người bán có listing hết hạn chưa đồng ý bằng văn bản với bạn, vì vậy đừng gọi cho họ bằng cuộc gọi tự động, tin nhắn thoại không đổ chuông hay giọng nói AI. Một người thật nên bấm số và nói chuyện. Hướng dẫn của chúng tôi về cuộc gọi AI, tin nhắn và TCPA đi sâu hơn, kể cả các phán quyết của tòa án vẫn đang tiếp diễn.
Tin nhắn cũng cần thận trọng như vậy. Đừng nhắn tin cho người bán có listing hết hạn khi chưa quen biết. Chỉ nhắn tin sau khi họ đồng ý, và lưu lời đồng ý đó kèm thời gian và đúng những từ họ đã dùng.
Quy định tiểu bang bổ sung
Nhiều tiểu bang có thêm quy định riêng: danh sách do-not-call của tiểu bang, giờ gọi chặt hơn, giới hạn số lần gọi cùng một người trong ngày, hoặc quy định về sự đồng ý ghi âm. Ví dụ, Florida cần mọi người đồng ý mới được ghi âm cuộc gọi. Hãy kiểm tra quy định tiểu bang trước khi lập danh sách gọi, và đặt mặc định của hệ thống theo quy định nghiêm ngặt nhất đang áp dụng.
Quy trình tuân thủ cho listing hết hạn
- Lấy danh sách theo quy định MLS của bạn, và xác nhận từng căn vẫn đang hết hạn và chưa được niêm yết lại.
- Lọc từng số điện thoại với danh sách quốc gia, danh sách tiểu bang nếu có (ở Florida là danh sách do-not-call của tiểu bang theo Fla. Stat. 501.059), và danh sách do-not-call riêng của bạn.
- Bấm số bằng tay trong giờ được phép gọi. Không gọi tự động, không thả tin nhắn thoại, không dùng giọng nói AI khi gọi cho người chưa quen biết.
- Nói rõ bạn là ai và công ty môi giới bạn làm việc ngay trong câu đầu tiên.
- Tôn trọng "đừng gọi cho tôi" ngay lập tức. Thêm số đó vào danh sách của bạn trước khi gác máy.
- Xin phép trước khi theo dõi tiếp. Nếu họ muốn nhận bản phân tích thị trường hoặc tin nhắn, hãy lưu sự đồng ý đó kèm thời gian và nguồn.
- Chỉ khi đó mới tự động hóa. Khi họ đã đồng ý, việc theo dõi tự động và cuộc gọi AI có thể thực hiện trong phạm vi sự đồng ý họ đã đưa ra.
Những cách khác để liên hệ người bán có listing hết hạn
Điện thoại không phải cánh cửa duy nhất. Một lời nhắn viết tay hoặc một bản báo cáo thị trường ngắn gửi qua bưu điện không thuộc phạm vi quy định về điện thoại, và nó cho chủ nhà cách gọi cho bạn khi họ muốn. Gõ cửa từng nhà cũng có thể hiệu quả, nhưng hãy kiểm tra quy định của thành phố về chào mời và tôn trọng mọi biển "không chào hàng". Dù gửi gì, hãy ghi tên công ty môi giới của bạn, giữ giọng điệu tôn trọng và không bao giờ nói agent trước đã làm không tốt. Một cuộc gọi đến từ người bán đã đọc lời nhắn của bạn là cuộc trò chuyện tuân thủ dễ dàng nhất bạn từng có, và khi họ gọi, phải có người trả lời.
Nên nói gì
Hãy ngắn gọn và tôn trọng. Đại loại như: "Chào anh/chị, tôi là [tên của bạn] từ [công ty môi giới của bạn]. Tôi thấy căn nhà của anh/chị đã rời khỏi thị trường. Hiện căn nhà có đang niêm yết với ai không ạ? ... Nếu tôi gửi một ghi chú ngắn về những căn đã bán gần đó và lý do thì có giúp ích không? Anh/chị muốn nhận qua tin nhắn hay email, và tôi liên hệ lại sau có được không?" Nếu họ nói không, hãy cảm ơn và thêm số đó vào danh sách do-not-call của bạn.
Đừng bao giờ đoán giá qua điện thoại hay chỉ trích agent trước. Thay vào đó, hãy đề nghị một bản phân tích thị trường thực sự. Kế hoạch ra mắt listing của chúng tôi nói về những việc cần làm khi bạn đã nhận được listing.
Sofia chỉ gọi và nhắn tin cho người đã đồng ý, mặc định từ 9 AM đến 7 PM theo múi giờ của người được liên hệ, không quá 2 lần thử mỗi ngày và không bao giờ vượt giới hạn của tiểu bang bạn, nói rõ cuộc gọi được ghi âm và dừng ngay ở tin STOP đầu tiên. Bản ghi sự đồng ý lưu đúng nguyên văn lời nói, thời gian và nguồn. Cuộc gọi cho người bán có listing hết hạn chưa quen biết vẫn do người thật thực hiện.
Câu hỏi
Gọi cho listing hết hạn có hợp pháp không?
Thường là có, nếu một người thật bấm số, số đó không có trong danh sách do-not-call quốc gia hay danh sách riêng của bạn, bạn gọi trong giờ được phép và căn nhà chưa được niêm yết lại. Quy định tiểu bang có thể bổ sung thêm. Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý.
Tôi có được dùng giọng nói AI hoặc thả tin nhắn thoại cho người bán có listing hết hạn không?
Không, nếu chưa có sự đồng ý rõ ràng bằng văn bản từ trước của họ. Quy định của FCC yêu cầu sự đồng ý đó cho cuộc gọi tiếp thị bằng giọng nói nhân tạo hoặc ghi âm sẵn, và FCC đã nói giọng nói do AI tạo ra được tính là nhân tạo.
Tôi cần kiểm tra Do Not Call Registry bao lâu một lần?
Ít nhất mỗi 31 ngày một lần, theo FTC. Đồng thời duy trì danh sách do-not-call riêng và tôn trọng yêu cầu ngay lập tức.
Mối quan hệ sẵn có có cho phép tôi gọi không?
Thường là không với người bán có listing hết hạn. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho công ty của chính bạn: 18 tháng sau một giao dịch với bạn hoặc 3 tháng sau khi họ hỏi thông tin từ bạn. Mối quan hệ của họ là với công ty môi giới khác.
Nguồn
Kiểm tra ngày 11/01/2026. Quy định có thể thay đổi; hãy đọc nguồn gốc và hỏi luật sư về trường hợp của bạn. Bài viết này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý.
- FTC, thông tin về National Do Not Call Registry dành cho doanh nghiệp: https://telemarketing.donotcall.gov/faq/faqbusinessforsplashpage.aspx
- 47 CFR 64.1200, quy định của FCC về tiếp thị qua điện thoại và cuộc gọi tự động (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/cfr/text/47/64.1200
- FCC, phán quyết tuyên bố về giọng nói do AI tạo ra (FCC 24-17): https://www.fcc.gov/node/261899
- NAR, diễn giải các vụ việc theo Code of Ethics liên quan đến Article 16 (Case 16-5): https://www.nar.realtor/code-of-ethics-and-arbitration-manual/case-interpretations-related-to-article-16