没有签署买方协议，就不能看房。这是自 08/17/2024 起的执业规则。请查看您的 MLS 的最新版本。
这一变化源于 NAR 就佣金诉讼达成的和解。两年过去了，大多数经纪人已经形成了固定做法。但很多人仍在带看当天早上花时间追签名。本指南介绍规则的实际要求、佛罗里达州法律的定位，以及一套让协议成为两分钟就能完成的步骤、而不是障碍的流程。
08/17/2024 发生了什么变化
那一天，针对 NAR 会员和 NAR 下属 MLS 的参与者，有两项执业变化生效：
- 不得在 MLS 上提供买方经纪人佣金。挂牌经纪人仍可在 MLS 之外提供，卖方仍可同意支付让步费用。
- 看房前须签书面协议。与买方“合作”的 MLS 参与者，在带该买方看房之前必须已签订书面协议。这包括实地看房和实时视频看房。
协议必须包含什么
NAR 的指引列出了每份协议必须具备的四项内容：
1. 佣金金额或比例，或者计算方式。必须能够客观确定，不能没有上限。
2. 上限一项声明：经纪人从任何来源获得的报酬都不能超过约定金额。
3. 可协商一项明确声明：经纪人费用不由法律规定，完全可以协商。
4. 州法律要求的任何内容您所在州规定的条款和披露仍然适用。
买方可以就服务内容、协议期限和佣金进行协商。NAR 的消费者指南直接写明了这一点，这句话很适合讲给心存顾虑的买方听。
什么情况适用（什么情况不适用）
| 情况 | 需要先签协议吗？ |
|---|---|
| 您带买方去看一套房子 | 需要，在看房之前 |
| 为买方进行实时视频看房 | 需要，实时视频看房也算 |
| 买方自己走进一场公开的开放参观 | 否 |
| 您作为挂牌经纪人主持开放参观 | 对没有经纪人代表的访客，不需要立即签 |
| 您带自己的买方去别人的开放参观 | 是 |
| 买方向您咨询您的服务 | 否 |
让规则具有约束力的是 MLS 规则
NAR 下属 MLS 已把这条规则写进各自的政策，因此它通过 MLS 约束 MLS 参与者和订阅者，而不仅仅通过 NAR 会员身份。大多数南佛罗里达的经纪人所在的 MLS 都采纳了这条规则。您的 MLS 可以对违规行为处以罚款或纪律处分，所以请查看其当前规则，并使用您的主经纪人批准的表格。
佛罗里达州法律规定了什么、没有规定什么
简而言之
看房规则来自 NAR 和 MLS，并不是佛罗里达州的成文法。
- 佛罗里达州的经纪关系法没有改变。第 475 章仍然规范您与买方的合作方式。除非您另行约定，否则推定为交易经纪人（transaction broker）关系（Fla. Stat. 475.278）。州协会的和解常见问题解答说，和解并未改变佛罗里达州的经纪关系法。
- 没有任何州法规定带看前必须签署买方协议。2025 年本会改写部分经纪关系法的法案（SB 1770 和 HB 805）没有通过。
- 有标准表格可用。州协会提供四个版本的独家买方经纪协议，每种关系类型一个。请使用您的主经纪人批准的版本，不要自己起草。
实际操作中，佛罗里达州的经纪人遵守 MLS 规则。用哪份表格、谁签字、文件存在哪里，由您主经纪人的政策决定。
如何让签约轻松顺畅
买方很少反对协议本身。他们反对的是突如其来、在车头盖上填文件，以及在门口被施压。把协议提前，并让签署变得简单。
- 在第一通电话里就提出来。“看房之前，我会发一份简短的协议，写清楚我为您做什么以及我如何获得报酬。关于协议，您有任何问题都可以问我。”
- 通过门户发送，不要作为附件发送。买方用手机两分钟就能签完，签好的副本自动存入文件，不需要任何人去保存 PDF。
- 在主经纪人允许时，先签一份短期协议。期限和服务内容都可以协商，所以有些主经纪人会批准先签一份有限的首份协议，之后再签期限更长的协议。
- 把摘要放在最上面。三行字：您会做什么、如何获得报酬、如何终止。
- 卡住日历，而不是卡住买方。让系统在协议显示已签署之前拒绝预约私人看房。这样谁都不用当坏人。
RealtyMind 的做法
AI 前台 Sofia 会用英语、西班牙语或葡萄牙语解释协议，把协议发送到客户门户，在签署之前不会预约私人带看。公开的开放参观除外。
资料来源
核查日期 10/30/2026。法律和规则会变化；任何重要事项请与您的主经纪人或您所在州的房地产律师确认。本文为一般信息，不构成法律建议。
- NAR，Written buyer agreements 101：https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR，书面买方协议消费者指南：https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- 佛罗里达州协会，NAR 和解常见问题：https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278，授权的经纪关系：https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- 佛罗里达州参议院，SB 1770（2025）法案进程：https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770