很多情况下，致电过期房源是合法的。随意致电，才会让经纪人违反谢绝来电规则。区别就在于拨号前的几项核对。
本文为一般性知识介绍，不构成法律建议。各州规则不同，并会随时间变化。在开始电话营销计划之前，请咨询您的主经纪人或律师。
过期房源的卖方是想卖却没卖掉的人。很多经纪人会在房源从 MLS 下架当天就打电话。这样做可能有效，但同时涉及三套规则：关于原房源的行业职业道德、联邦谢绝来电规则，以及针对自动拨号、预录语音和 AI 语音的规则。下面用大白话逐一讲解，并附原始资料来源。
首先，确认房源真的过期了
“过期”状态并不总是故事的结局。卖方可能已与原经纪人续约，或者和别人签了约。NAR 的《职业道德守则》案例解释中有一个关于招揽过期房源的案例。在案例 16-5 中，一位经纪人在房源过期后致电业主，确认房子没有重新挂牌，然后争取这个房源。听证小组认定没有违规，因为挂牌协议一旦结束，原挂牌经纪人就不再享有延续的权利。
实用规则：在打电话当天核查 MLS 状态；如果有任何不清楚的地方，在推销之前先问业主房子是否已交给其他人挂牌。如果是，道谢后就此打住。
谢绝来电基础知识
请业主把房子交给您挂牌的电话属于销售电话，适用全国谢绝来电登记（Do Not Call Registry）。FTC 和 FCC 的规则是这样规定的：
- 至少每 31 天核查一次登记名单。FTC 规定，卖方和电话营销者必须至少每 31 天核查一次登记名单。FCC 在 47 CFR 64.1200(c)(2) 中的安全港条款也要求使用不超过 31 天的登记名单版本、书面流程和经过培训的员工。
- 只在 8 AM 至 9 PM 之间拨打（按被叫方所在时区），依据 47 CFR 64.1200(c)(1)。有些州规定的时段更严格。
- 建立您自己的谢绝来电名单。根据 64.1200(d)，停止联系的请求必须在合理时间内（不超过 10 个工作日）执行，并保存 5 年。最佳做法是立即停止。
- 不要指望“已有业务关系”。已建立业务关系的例外条款，涵盖与贵公司购买或交易后的 18 个月内，或向您咨询后的 3 个月内。过期房源的卖方通常是与另一家经纪公司有这种关系，而不是与您。
自动拨号、预录语音和 AI 语音
大部分风险都在这里。根据 47 CFR 64.1200(a)(2) 和 (a)(3)，使用人工或预录语音的电话营销，无论拨打的是手机还是家庭座机，都需要对方事先明确的书面同意。在 2024 年的裁定中，FCC 表示 TCPA 对人工或预录语音电话的限制涵盖如今能生成人声的 AI 技术。
综合来看，直白的理解是：过期房源的卖方没有给过您书面同意，所以不要用自动语音电话、免振铃语音留言或 AI 语音对他们进行陌生拨打。应由真人拨号并交谈。我们的 AI 电话、短信与 TCPA 指南有更深入的介绍，包括仍在进行中的法院判决。
短信也要同样谨慎。不要给过期房源卖方发陌生短信。只有在他们同意后才发短信，并保存这次同意的时间和他们使用的原话。
叠加的州规则
很多州还有自己的一层规定：州谢绝来电名单、更严格的拨打时段、一天内给同一个人打电话的次数限制，或者录音同意规则。例如，佛罗里达州要求通话录音须经所有人同意。在建立拨打名单之前，先核查您所在州的规定，并把系统的默认设置调到适用规则中最严格的那一条。
合规的过期房源流程
- 按您的 MLS 规则提取名单，并确认每套房子仍处于过期状态、没有重新挂牌。
- 逐一筛查每个号码：对照全国登记名单、您所在州的名单（如有；在佛罗里达州是依据 Fla. Stat. 501.059 设立的州谢绝来电名单），以及您自己的谢绝来电名单。
- 在拨打时段内手动拨号。陌生电话不用自动语音、不用语音留言投递、不用 AI 语音。
- 第一句话就说明您是谁，以及您所在的经纪公司。
- 当场尊重“别给我打电话”。挂电话之前就把号码加进您的名单。
- 跟进前先征得许可。如果对方想要市场分析或接收短信，把这次同意连同时间和来源一起保存。
- 然后才开始自动化。一旦对方同意，自动跟进和 AI 电话就可以按照对方给出的同意进行。
联系过期房源卖方的其他方式
电话不是唯一的途径。手写便条或一份简短的邮寄市场报告不受电话规则约束，还能让业主按自己的方式给您打电话。上门拜访也可以，但要核查您所在城市关于上门推销的规定，并尊重任何“谢绝推销”的标牌。无论您寄什么，都要写上经纪公司名称，语气保持尊重，绝不要说上一位经纪人做得不好。读了您便条的卖方主动打来的电话，是您能遇到的最容易合规的对话，而他们打来时，应该有人接听。
该怎么说
简短而尊重。比如：“您好，我是 [您的名字]，来自 [您的经纪公司]。我看到您的房子已经下架了。现在有交给哪位经纪人挂牌吗？……如果我发一份简短的说明，介绍附近卖掉了哪些房子以及原因，对您有帮助吗？发短信还是邮件更方便？我之后跟进可以吗？”如果对方说不，道谢后把号码加入您的谢绝来电名单。
绝不要在电话里随口报价，也不要批评上一位经纪人。改为提供一份真正的市场分析。我们的房源上市计划介绍了拿下房源后要做什么。
Sofia 只给已同意的人打电话和发短信，默认时段为联系人所在时区的 9 AM 至 7 PM，每天最多尝试 2 次，且绝不超出您所在州的限制；她会告知通话被录音，收到第一个 STOP 就停止。同意记录会保存确切的原话、时间和来源。给过期房源卖方的陌生电话仍由真人拨打。
常见问题
致电过期房源合法吗？
通常合法，前提是由真人拨号、号码不在全国或您自己的谢绝来电名单上、在允许的时段内拨打，并且房子没有重新挂牌。州规则可能有更多要求。本文为一般信息，不构成法律建议。
我可以对过期房源卖方使用 AI 语音或语音留言投递吗？
没有对方事先明确的书面同意就不可以。FCC 规则要求人工或预录语音的电话营销必须获得这种同意，而 FCC 已表示 AI 生成的语音属于人工语音。
我需要多久核查一次谢绝来电登记名单？
根据 FTC 的规定，至少每 31 天一次。同时要建立您自己的谢绝来电名单，并立即执行停止联系的请求。
已有业务关系就可以打电话吗？
对过期房源卖方通常不行。这项例外只适用于您自己的公司：与您交易后的 18 个月内，或向您咨询后的 3 个月内。他们的业务关系是与另一家经纪公司建立的。
资料来源
核查日期 11/01/2026。规则可能会变化；请阅读原始资料，并就您的情况咨询律师。本文为一般信息，不构成法律建议。
- FTC，全国谢绝来电登记企业须知：https://telemarketing.donotcall.gov/faq/faqbusinessforsplashpage.aspx
- 47 CFR 64.1200，FCC 电话营销与自动语音电话规则（Cornell LII）：https://www.law.cornell.edu/cfr/text/47/64.1200
- FCC，关于 AI 生成语音的宣告性裁定（FCC 24-17）：https://www.fcc.gov/node/261899
- NAR，《职业道德守则》第 16 条相关案例解释（案例 16-5）：https://www.nar.realtor/code-of-ethics-and-arbitration-manual/case-interpretations-related-to-article-16