AI 电话、短信与 TCPA：房地产经纪人须知

如果是 AI 语音打电话，就把它当作自动语音电话对待。先取得合规的同意，说明您是谁以及通话会被录音，对方一提出要求就立即停止。

本文为一般性知识介绍，不构成法律建议。各州规定不同，且经常变化。资料来源查阅于 11/01/2026。

无论白天黑夜，AI 都能在几秒内回应线索。这种速度是真实的，规则也同样真实。联邦《电话消费者保护法》（TCPA）和各州法律决定了您可以给谁打电话或发短信、怎么做以及何时做。犯错代价很高，因为 TCPA 允许人们就每一通电话或每一条短信提起诉讼。本指南介绍在 AI 给任何人打电话或发短信之前，经纪人和经纪商需要了解的内容。

AI 语音属于人工合成语音

TCPA 限制使用“人工合成或预录语音”（artificial or prerecorded voice）拨打的电话。2024 年 2 月，FCC 发布了一项宣告性裁定，认定如今生成人声的 AI 工具属于这一范畴。简单来说：由 AI 说话的电话被视同自动语音电话。

这一点很重要，因为自动语音电话的规定很严格。根据 FCC 的规定，使用人工合成或预录语音拨打手机的营销电话，一般需要取得对方的事先明确书面同意（prior express written consent）。大多数就买房、卖房或挂牌给线索打的电话都属于营销电话。

合格的同意是什么样的

FCC 的规定将事先明确书面同意描述为一份签署的书面协议。它必须明确授权商家使用自动系统或人工合成、预录语音拨打营销电话，列出电话号码，并说明对方不必以同意作为购买任何东西的条件。只要表格设计得当，网页表格上的电子签名也可以。

经得起检验的实用做法：

• 在同意条款中写明您的经纪公司名称。在线索网站上授予“合作伙伴”的同意，作为记录远不如写明您名字的同意可靠。
• 保存原文、时间和来源。一旦被问到，您需要拿出对方当时看到的内容以及何时同意的证明。
• 不要假定老联系人已经同意。CRM 里的电话号码不等于同意，买来的名单也不是。
• 把真人电话和 AI 电话分清楚。真人手动拨号不属于人工合成语音，但谢绝来电规定和州规定仍然适用。

一条本会进一步收紧要求的规定已经取消。2023 年 FCC 通过了“一对一”同意规则，即线索一次只能同意一个商家。该规则在生效前，于 2025 年 1 月被第十一巡回上诉法院撤销。即便如此，写明您经纪公司名称的同意仍是最稳妥的记录。

说明您是谁，并说明通话会被录音

两条不同的规定指向同一个方向。

表明来电者身份。FCC 的规定要求，人工合成或预录语音信息必须在开头清楚说明负责该电话的公司身份，并提供电话号码。一开始就说明是 AI 助手，可以避免误会并建立信任。

录音同意。有些州允许通话中一方同意即可录音，有些州则要求所有人都同意。Florida 属于全体同意州：Florida Statutes 934.03 规定，所有各方事先同意后才可以录音。如果您的来电者分布在多个州，简单的做法是在每通电话中都告知录音，有人反对就停止录音。

致电时段与致电频率

FCC 的规定禁止在受话人当地时间 8 AM 之前或 9 PM 之后向住户进行电话推销。许多州的限制更严。Florida 的法律 Florida Statutes 501.616 禁止在当地时间 8 AM 之前或 8 PM 之后拨打商业推销电话，并禁止在 24 小时内就同一事项给同一人打电话超过三次。

如果您给多个州的线索打电话，请按线索所在地适用的最严格规定执行。

谢绝来电名单

FTC 负责管理全国谢绝来电登记（National Do Not Call Registry）。其商业指南规定，商家必须至少每 31 天核查一次登记，并从拨打名单中删除已登记的号码。也有例外：在对方最后一次购买或付款后 18 个月内，或在对方向您询问或提出申请后三个月内，您可以给对方打电话。书面许可同样有效。

人们常忽略的两个限制：

• 停止要求优先于例外。如果有人要求加入贵公司的谢绝来电名单，即使双方有往来关系，也要停止致电。FCC 的规定要求在合理时间内（不超过 10 个工作日）执行，并将该要求保存五年。
• 往来关系不能代替 AI 电话的同意。谢绝来电的例外只适用于登记名单，并不构成用人工合成语音拨打手机的同意。

Florida 自己的同意法

这里以 Florida 为例，其他州也有各自的版本。Florida Telephone Solicitation Act，即 Fla. Stat. 501.059，是 Florida 经纪人在州层面面临的最大致电风险。简而言之：

• 自动销售电话和短信需要书面同意。使用自动选号拨号系统或录音信息拨打的电话、发送的短信，需要取得对方的事先明确书面同意。
• 州谢绝来电名单。Florida 有自己的名单，与全国登记分开。两者都要核查。
• 个人可以起诉。该法允许受话人提起诉讼，按每通电话或每条短信计算赔偿。
• 短信有 15 天纠正期。自 2023 年修订以来，对方必须先回复 STOP，发送方有 15 天时间停止发送，之后才能就该短信提起诉讼。

2023 年修订还缩小了自动系统的认定范围。请您所在州的律师确认这对您的系统设置有何影响。

退订，以及仍未定论的问题

FCC 的撤回同意规则规定，人们可以用任何合理方式撤回同意。回复 stop、quit、end、revoke、opt out、cancel 或 unsubscribe 等都算数。必须在合理时间内（不超过 10 个工作日）执行。这些规定自 04/11/2025 起适用。

还有一部分仍在搁置中。“全部撤回”规则会让对某一类信息的退订，同样适用于同一来电方的其他无关信息。FCC 在审阅意见期间已将该规则推迟到 01/31/2027，请留意后续变化。

法院也会产生影响。2025 年 6 月，最高法院就 McLaughlin Chiropractic v. McKesson 案作出裁决，认定地区法院不受 FCC 对 TCPA 解读的约束。这意味着随着时间推移，法官可能会对 FCC 的某些解释作出不同理解。但这并不改变法律条文本身，稳妥的做法仍然是先取得同意。

给团队的简易清单

1. 完善您的表格。每份网页表格、门户表格和 open house 签到表都应有一个清楚的电话和短信同意勾选框，并写明您的经纪公司名称。
2. 保存证据。将同意文字、时间和来源与联系人一起保存。
3. 默认关闭。导入的联系人和老联系人在同意之前，不打 AI 电话，不发自动短信。
4. 每通电话都用同样的开场。经纪公司名称、AI 助手、通话会被录音。对方不同意就停止录音。
5. 时段设得比法律更严。以线索当地时间为准，并采用最严格的州规定。
6. 立即执行 STOP。团队使用的每种语言都要如此。
7. 筛查并记录。每 31 天核查一次全国登记，并维护您自己的谢绝来电名单。

常见问题

AI 助手可以立刻给新的网络线索打电话吗？

只有当线索已同意接听您经纪公司使用自动或人工合成语音拨打的电话时才可以。如果线索表格中没有这项同意，请改由真人联系，并先核查谢绝来电规定。

TCPA 也管短信吗？

是的。FCC 将自动语音电话的同意和退订规则同样适用于自动短信。营销短信与电话同等对待：取得书面同意，遵守致电时段，并立即执行 STOP。

如果对方是老客户，我的 AI 可以给他们打电话吗？

过往关系在谢绝来电名单方面有帮助，但不能代替用人工合成或预录语音拨打手机所需的同意。请先取得涵盖 AI 电话的同意。

AI 必须说明自己是 AI 吗？

联邦规定要求人工合成语音信息在开头表明公司身份。同时说明自己是 AI 助手，是清楚而诚实的做法，也能避免通话中后续产生误会。

违反 TCPA 会付出什么代价？

TCPA 允许人们就实际损失或每次违规 500 美元（以较高者为准）提起诉讼。如果违规是故意或明知的，法院可以判处三倍赔偿。每通电话或每条短信都可以单独计算。