Abgelaufene Listings anrufen 2026: Einwilligung, Do-not-call und was erlaubt ist

Abgelaufene Listings anzurufen ist in vielen Fällen legal. Wer sie unbedacht anruft, landet auf der falschen Seite der Do-not-call-Regeln. Der Unterschied sind ein paar Prüfungen, bevor Sie wählen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesstaat und ändern sich mit der Zeit. Fragen Sie Ihren Broker oder einen Anwalt, bevor Sie ein Anrufprogramm starten.

Hinter einem abgelaufenen Listing steht ein Verkäufer, der verkaufen wollte und es nicht geschafft hat. Viele Makler rufen am Tag an, an dem das Listing aus der MLS fällt. Das kann funktionieren, bringt aber drei Regelwerke auf einmal mit sich: die Berufsethik zum alten Listing, die bundesweiten Do-not-call-Regeln und die Regeln für Autodialer, Bandansagen und KI-Stimmen. Hier ist jedes davon klar erklärt, mit den Primärquellen.

Zuerst prüfen, ob es wirklich abgelaufen ist

Der Status "abgelaufen" ist nicht immer das Ende der Geschichte. Der Verkäufer hat vielleicht mit demselben Broker verlängert oder bei jemand Neuem unterschrieben. Die Fallauslegungen zum Code of Ethics der NAR enthalten einen Fall zur Akquise eines abgelaufenen Listings. In Fall 16-5 rief ein Makler den Eigentümer nach Ablauf an, um zu bestätigen, dass die Immobilie nicht neu gelistet war, und bemühte sich dann um das Listing. Das Schiedsgremium stellte keinen Verstoß fest, weil der frühere Listing-Broker nach Ende der Vereinbarung keinen fortbestehenden Anspruch hat.

Die praktische Regel: Prüfen Sie den MLS-Status am Tag des Anrufs, und wenn etwas unklar wirkt, fragen Sie den Eigentümer, ob die Immobilie bei jemandem gelistet ist, bevor Sie sich vorstellen. Wenn ja, bedanken Sie sich und machen Sie weiter.

Do-not-call-Grundlagen

Ein Anruf, mit dem Sie einen Eigentümer bitten, bei Ihnen zu listen, ist ein Verkaufsanruf. Dafür gilt das nationale Do Not Call Registry. Das sagen die Regeln von FTC und FCC:

• Das Register mindestens alle 31 Tage prüfen. Die FTC sagt, dass Verkäufer und Telemarketer das Register mindestens einmal alle 31 Tage prüfen müssen. Der Safe Harbor der FCC in 47 CFR 64.1200(c)(2) verlangt ebenfalls eine Registerfassung, die nicht älter als 31 Tage ist, schriftliche Verfahren und geschultes Personal.
• Nur zwischen 8 AM und 9 PM anrufen, in der Zeitzone der angerufenen Person, nach 47 CFR 64.1200(c)(1). Manche Bundesstaaten legen engere Zeiten fest.
• Führen Sie Ihre eigene Do-not-call-Liste. Nach 64.1200(d) muss eine Bitte um Unterlassung innerhalb angemessener Zeit, höchstens 10 Werktagen, beachtet und 5 Jahre lang gespeichert werden. Am besten hören Sie sofort auf.
• Verlassen Sie sich nicht auf eine "bestehende Geschäftsbeziehung". Die Ausnahme für bestehende Geschäftsbeziehungen gilt 18 Monate nach einem Kauf oder einer Transaktion mit Ihrem Unternehmen oder 3 Monate nach einer Anfrage an Sie. Ein Verkäufer mit abgelaufenem Listing hatte diese Beziehung meist mit dem anderen Maklerbüro, nicht mit Ihnen.

Autodialer, Bandansagen und KI-Stimmen

Hier liegt das größte Risiko. Nach 47 CFR 64.1200(a)(2) und (a)(3) brauchen Telemarketing-Anrufe mit künstlicher Stimme oder Bandansage die vorherige ausdrückliche schriftliche Einwilligung der Person, egal ob die Nummer ein Handy oder ein Festnetzanschluss ist. In ihrer Entscheidung von 2024 stellte die FCC fest, dass die Beschränkungen des TCPA für Anrufe mit künstlicher Stimme oder Bandansage auch heutige KI-Technologien erfassen, die menschliche Stimmen erzeugen.

Zusammengenommen heißt das klar: Ein Verkäufer mit abgelaufenem Listing hat Ihnen keine schriftliche Einwilligung gegeben, also rufen Sie ihn nicht unaufgefordert mit einem Robocall, einer direkt hinterlegten Mailbox-Nachricht oder einer KI-Stimme an. Ein Mensch sollte wählen und sprechen. Unser Leitfaden zu KI-Anrufen, SMS und dem TCPA geht tiefer, auch auf noch laufende Gerichtsverfahren.

SMS verdienen dieselbe Vorsicht. Schreiben Sie Verkäufern abgelaufener Listings nicht unaufgefordert. Schreiben Sie erst, nachdem sie ja gesagt haben, und speichern Sie dieses Ja mit Zeitpunkt und Wortlaut.

Regeln der Bundesstaaten obendrauf

Viele Bundesstaaten fügen eigene Regeln hinzu: eine eigene Do-not-call-Liste, engere Anrufzeiten, Grenzen dafür, wie oft Sie dieselbe Person am Tag anrufen dürfen, oder Regeln zur Einwilligung in Aufzeichnungen. Florida zum Beispiel verlangt die Zustimmung aller Beteiligten, um einen Anruf aufzuzeichnen. Prüfen Sie Ihren Bundesstaat, bevor Sie eine Anrufliste erstellen, und stellen Sie die Standardwerte Ihres Systems auf die strengste geltende Regel ein.

Ein regelkonformer Ablauf für abgelaufene Listings

1. Die Liste ziehen, nach den Regeln Ihrer MLS, und bestätigen, dass jede Immobilie noch abgelaufen und nicht neu gelistet ist.
2. Jede Nummer abgleichen, mit dem nationalen Register, der Liste Ihres Bundesstaats, falls es eine gibt (in Florida die Do-not-call-Liste nach Fla. Stat. 501.059), und Ihrer eigenen Do-not-call-Liste.
3. Von Hand wählen, innerhalb der Anrufzeiten. Keine Robocalls, keine hinterlegten Mailbox-Nachrichten, keine KI-Stimme bei Kaltakquise.
4. Sagen, wer Sie sind, und für welches Maklerbüro Sie arbeiten, gleich im ersten Satz.
5. "Rufen Sie mich nicht an" sofort beachten. Setzen Sie die Nummer auf Ihre Liste, bevor Sie auflegen.
6. Um Erlaubnis für weitere Kontakte bitten. Wenn sie eine Marktanalyse oder SMS möchten, speichern Sie diese Einwilligung mit Zeitpunkt und Quelle.
7. Erst dann automatisieren. Sobald sie eingewilligt haben, können automatisches Nachfassen und KI-Anrufe im Rahmen der gegebenen Einwilligung folgen.

Andere Wege zu Verkäufern abgelaufener Listings

Das Telefon ist nicht die einzige Tür. Eine handgeschriebene Notiz oder ein kurzer Marktbericht per Post fallen nicht unter die Telefonregeln und geben dem Eigentümer die Möglichkeit, Sie zu seinen Bedingungen anzurufen. Auch an Türen klopfen kann funktionieren, aber prüfen Sie die Regeln Ihrer Stadt zur Haustürwerbung und respektieren Sie jedes Schild "Keine Werbung". Was Sie auch senden, setzen Sie den Namen Ihres Maklerbüros darauf, bleiben Sie respektvoll im Ton und behaupten Sie nie, der vorherige Makler habe schlechte Arbeit geleistet. Ein eingehender Anruf eines Verkäufers, der Ihre Notiz gelesen hat, ist das einfachste regelkonforme Gespräch, das Sie je führen werden, und wenn er anruft, sollte jemand abnehmen.

Was Sie sagen sollten

Halten Sie es kurz und respektvoll. Etwa so: "Guten Tag, hier ist [Ihr Name] von [Ihr Maklerbüro]. Ich habe gesehen, dass Ihre Immobilie vom Markt genommen wurde. Ist sie gerade bei jemandem gelistet? ... Wäre es hilfreich, wenn ich Ihnen eine kurze Übersicht schicke, was in der Nähe verkauft wurde und warum? Ist Ihnen SMS oder E-Mail lieber, und darf ich mich danach noch einmal melden?" Wenn die Antwort nein ist, bedanken Sie sich und setzen Sie die Nummer auf Ihre Do-not-call-Liste.

Raten Sie am Telefon nie einen Preis und kritisieren Sie nie den vorherigen Makler. Bieten Sie stattdessen eine echte Marktanalyse an. Unser Plan für den Listing-Start zeigt, was Sie tun, sobald Sie das Listing gewonnen haben.

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