KI-Anrufe, SMS und der TCPA: was Immobilienmakler wissen müssen

Wenn eine KI-Stimme anruft, behandeln Sie es wie einen Robocall. Holen Sie zuerst die richtige Einwilligung ein, sagen Sie, wer Sie sind und dass das Gespräch aufgezeichnet wird, und hören Sie sofort auf, wenn jemand darum bittet.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesstaat und ändern sich oft. Quellen geprüft am 11/01/2026.

KI kann einem Lead in Sekunden antworten, Tag und Nacht. Dieses Tempo ist real. Die Regeln aber auch. Der bundesweite Telephone Consumer Protection Act (TCPA) und die Gesetze der Bundesstaaten legen fest, wen Sie wie und wann anrufen oder per SMS kontaktieren dürfen. Fehler sind teuer, denn der TCPA erlaubt Klagen für jeden einzelnen Anruf und jede SMS. Dieser Leitfaden zeigt, was Makler und Broker wissen müssen, bevor eine KI jemanden anruft oder ihm schreibt.

KI-Stimmen gelten als künstliche Stimmen

Der TCPA beschränkt Anrufe mit einer „künstlichen oder vorab aufgezeichneten Stimme“ (artificial or prerecorded voice). Im Februar 2024 stellte die FCC in einem Declaratory Ruling klar, dass heutige KI-Tools, die menschliche Stimmen erzeugen, unter diese Formulierung fallen. Einfach gesagt: Ein Anruf, bei dem eine KI spricht, wird wie ein Robocall behandelt.

Das ist wichtig, weil die Robocall-Regeln streng sind. Nach den Regeln der FCC braucht ein Marketinganruf mit künstlicher oder vorab aufgezeichneter Stimme auf ein Handy in der Regel die vorherige ausdrückliche schriftliche Einwilligung (prior express written consent) der Person. Die meisten Anrufe bei Leads zum Kauf, Verkauf oder Listing eines Hauses sind Marketinganrufe.

Wie eine gute Einwilligung aussieht

Die Regeln der FCC beschreiben die vorherige ausdrückliche schriftliche Einwilligung als unterschriebene schriftliche Vereinbarung. Sie muss den Verkäufer klar berechtigen, Marketinganrufe über ein automatisiertes System oder mit künstlicher oder vorab aufgezeichneter Stimme zu tätigen, die Telefonnummer nennen und angeben, dass die Person nicht zustimmen muss, um etwas zu kaufen. Eine E-Signatur in einem Webformular kann genügen, wenn das Formular richtig aufgebaut ist.

Praktische Gewohnheiten, die Bestand haben:

• Nennen Sie Ihr Maklerbüro im Einwilligungstext. Eine Einwilligung gegenüber „Partnern“ auf einer Lead-Website ist ein schwächerer Nachweis als eine Einwilligung, die Sie namentlich nennt.
• Speichern Sie den genauen Wortlaut, den Zeitpunkt und die Quelle. Falls Sie je gefragt werden, müssen Sie zeigen können, was die Person gesehen hat und wann sie zugestimmt hat.
• Gehen Sie nicht davon aus, dass alte Kontakte eingewilligt haben. Eine Telefonnummer in Ihrem CRM ist keine Einwilligung. Eine gekaufte Liste auch nicht.
• Trennen Sie gedanklich Live-Anrufe und KI-Anrufe. Ein Mensch, der von Hand wählt, ist keine künstliche Stimme. Do-not-call-Regeln und die Regeln der Bundesstaaten gelten trotzdem für ihn.

Eine Regel, die das noch verschärft hätte, ist vom Tisch. 2023 beschloss die FCC eine „One-to-one“-Einwilligungsregel, nach der ein Lead jeweils nur einem einzigen Verkäufer zustimmen konnte. Der Eleventh Circuit hob sie im Januar 2025 auf, bevor sie in Kraft trat. Trotzdem ist eine Einwilligung, die Ihr Maklerbüro nennt, weiterhin der sicherste Nachweis, den Sie haben können.

Sagen Sie, wer Sie sind und dass das Gespräch aufgezeichnet wird

Zwei unterschiedliche Regeln weisen in dieselbe Richtung.

Nennen Sie den Anrufer. Nach den Regeln der FCC muss eine Nachricht mit künstlicher oder vorab aufgezeichneter Stimme gleich zu Beginn klar das Unternehmen nennen, das für den Anruf verantwortlich ist, und eine Telefonnummer angeben. Wer gleich sagt, dass es ein KI-Assistent ist, vermeidet Verwirrung und schafft Vertrauen.

Einwilligung zur Aufzeichnung. In manchen Bundesstaaten genügt die Zustimmung einer Person im Gespräch. Andere verlangen die Zustimmung aller. Florida verlangt die Zustimmung aller Beteiligten: Florida Statutes 934.03 erlaubt die Aufzeichnung, wenn alle Beteiligten vorher eingewilligt haben. Wenn Ihre Anrufer in mehreren Bundesstaaten sitzen, ist die einfache Gewohnheit: die Aufzeichnung bei jedem Anruf ankündigen und sie beenden, wenn jemand widerspricht.

Anrufzeiten und wie oft Sie anrufen

Die Regeln der FCC verbieten telefonische Werbung bei Privathaushalten vor 8 AM oder nach 9 PM in der Ortszeit der angerufenen Person. Viele Bundesstaaten setzen engere Grenzen. Floridas Gesetz, Florida Statutes 501.616, verbietet gewerbliche Werbeanrufe vor 8 AM oder nach 8 PM Ortszeit sowie mehr als drei Anrufe bei derselben Person innerhalb von 24 Stunden zum selben Thema.

Wenn Sie Leads in mehr als einem Bundesstaat anrufen, wenden Sie die strengste Regel an, die am Ort des Leads gilt.

Do-not-call-Listen

Die FTC führt das National Do Not Call Registry. Laut ihren Hinweisen für Unternehmen müssen Verkäufer das Register mindestens alle 31 Tage abgleichen und eingetragene Nummern von ihren Anruflisten streichen. Es gibt Ausnahmen: Sie dürfen jemanden bis zu 18 Monate nach dem letzten Kauf oder der letzten Zahlung anrufen oder bis zu drei Monate, nachdem er Ihnen eine Frage gestellt oder sich beworben hat. Eine schriftliche Erlaubnis genügt ebenfalls.

Zwei Grenzen, die oft übersehen werden:

• Eine Bitte um Unterlassung geht der Ausnahme vor. Wenn jemand auf die Do-not-call-Liste Ihres Unternehmens möchte, hören Sie auf anzurufen, auch wenn eine Geschäftsbeziehung besteht. Nach den Regeln der FCC müssen Sie das innerhalb einer angemessenen Frist umsetzen, höchstens 10 Werktage, und die Anfrage fünf Jahre lang aufbewahren.
• Eine Geschäftsbeziehung ersetzt nicht die Einwilligung zu KI-Anrufen. Die Do-not-call-Ausnahmen helfen beim Register. Sie schaffen keine Einwilligung für einen Anruf mit künstlicher Stimme auf ein Handy.

Floridas eigenes Einwilligungsgesetz

Florida dient hier als Beispiel; andere Bundesstaaten haben eigene Varianten. Der Florida Telephone Solicitation Act, Fla. Stat. 501.059, ist für Makler in Florida das größte Risiko beim Telefonieren auf Ebene des Bundesstaats. Kurz gesagt:

• Schriftliche Einwilligung für automatisierte Verkaufsanrufe und SMS. Anrufe oder SMS über ein automatisiertes System, das Nummern auswählt und wählt, oder mit einer aufgezeichneten Nachricht brauchen die vorherige ausdrückliche schriftliche Einwilligung der Person.
• Die Do-not-call-Liste des Bundesstaats. Florida führt eine eigene Liste, getrennt vom nationalen Register. Prüfen Sie beide.
• Betroffene können klagen. Das Gesetz erlaubt der angerufenen Person eine Klage, mit Schadenersatz pro Anruf oder SMS.
• 15 Tage Frist zur Behebung bei SMS. Seit den Änderungen von 2023 muss eine Person zuerst mit STOP auf eine SMS antworten, und der Absender hat 15 Tage Zeit aufzuhören, bevor wegen dieser SMS Klage erhoben werden kann.

Die Änderungen von 2023 haben außerdem eingegrenzt, was als automatisiertes System gilt. Lassen Sie von einem Anwalt in Ihrem Bundesstaat bestätigen, wie das für Ihre Einrichtung gilt.

Abmeldungen und was noch ungeklärt ist

Nach den Widerrufsregeln der FCC können Personen ihre Einwilligung auf jede vernünftige Weise zurückziehen. Antworten wie stop, quit, end, revoke, opt out, cancel oder unsubscribe zählen. Anfragen müssen innerhalb einer angemessenen Frist umgesetzt werden, höchstens 10 Werktage. Diese Teile gelten seit 04/11/2025.

Ein Teil ist noch ausgesetzt. Eine „Revoke all“-Regel würde dafür sorgen, dass eine Abmeldung von einer Art Nachricht auch für andere, nicht zusammenhängende Nachrichten desselben Absenders gilt. Die FCC hat diese Regel auf 01/31/2027 verschoben, während sie Stellungnahmen prüft. Achten Sie also auf Änderungen.

Auch die Gerichte spielen eine Rolle. Im Juni 2025 entschied der Supreme Court im Fall McLaughlin Chiropractic v. McKesson, dass Bezirksgerichte nicht an die Auslegung des TCPA durch die FCC gebunden sind. Richter könnten manche Auslegungen der FCC also mit der Zeit anders lesen. Am Gesetzestext ändert das nichts, und der sichere Weg bleibt: zuerst die Einwilligung.

Eine einfache Checkliste für Ihr Team

1. Bringen Sie Ihre Formulare in Ordnung. Jedes Webformular, Portalformular und jede Open-House-Eintragung braucht ein klares Einwilligungsfeld für Anrufe und SMS, das Ihr Maklerbüro nennt.
2. Bewahren Sie den Nachweis auf. Speichern Sie Einwilligungstext, Zeitpunkt und Quelle beim Kontakt.
3. Standardmäßig aus. Importierte und alte Kontakte erhalten keine KI-Anrufe oder automatisierten SMS, bis sie einwilligen.
4. Beginnen Sie jeden Anruf gleich. Name des Maklerbüros, KI-Assistent, Gespräch wird aufgezeichnet. Beenden Sie die Aufzeichnung, wenn die Person nein sagt.
5. Setzen Sie engere Zeiten als das Gesetz. Nutzen Sie die Ortszeit des Leads und die strengste Regel der Bundesstaaten.
6. Setzen Sie STOP sofort um. In jeder Sprache, die Ihr Team verwendet.
7. Abgleichen und protokollieren. Prüfen Sie das nationale Register alle 31 Tage und führen Sie Ihre eigene Do-not-call-Liste.

Fragen

Darf ein KI-Assistent einen neuen Online-Lead sofort anrufen?

Nur wenn der Lead eine Einwilligung gegeben hat, die Anrufe Ihres Maklerbüros mit automatisierter oder künstlicher Stimme abdeckt. Enthielt das Lead-Formular das nicht, lassen Sie stattdessen einen Menschen Kontakt aufnehmen und prüfen Sie vorher die Do-not-call-Regeln.

Fallen SMS unter den TCPA?

Ja. Die FCC wendet ihre Einwilligungs- und Abmelderegeln für Robocalls auch auf automatisierte SMS an. Behandeln Sie Marketing-SMS wie Anrufe: Holen Sie eine schriftliche Einwilligung ein, halten Sie die Anrufzeiten ein und setzen Sie STOP sofort um.

Darf meine KI frühere Kunden anrufen?

Eine frühere Geschäftsbeziehung kann bei Do-not-call-Listen helfen, ersetzt aber nicht die Einwilligung für einen Anruf mit künstlicher oder vorab aufgezeichneter Stimme auf ein Handy. Holen Sie zuerst eine Einwilligung ein, die KI-Anrufe abdeckt.

Muss die KI sagen, dass sie eine KI ist?

Nach Bundesrecht muss eine Nachricht mit künstlicher Stimme zu Beginn das Unternehmen nennen. Im selben Atemzug zu sagen, dass es ein KI-Assistent ist, ist die klare, ehrliche Gewohnheit und vermeidet später im Gespräch Verwirrung.

Was kann ein Verstoß gegen den TCPA kosten?

Der TCPA erlaubt Klagen auf den tatsächlichen Schaden oder 500 Dollar pro Verstoß, je nachdem, was höher ist. Ein Gericht kann den Betrag verdreifachen, wenn der Verstoß vorsätzlich oder wissentlich war. Jeder Anruf und jede SMS kann einzeln zählen.