RESPA Section 8 et recommandations de prêteurs : ce que les agents et brokers peuvent faire ou non

Vous pouvez recommander un prêteur. Vous ne pouvez pas être rémunéré pour cela, ni en argent ni en quoi que ce soit d'autre ayant de la valeur.

Ceci est une information générale, pas un conseil juridique. La loi de chaque État peut ajouter ses propres règles. Sources consultées le 11/01/2026.

On demande sans cesse aux agents « à qui m'adresser pour mon prêt immobilier ? ». Répondre ne pose pas de problème. Recevoir quelque chose en échange de la réponse, c'est là que les ennuis commencent. La Section 8 du Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) est courte, mais c'est dans les zones grises autour des cadeaux, des publicités partagées, de la location de bureaux et des listes de prêteurs que naissent la plupart des questions. Voici comment cela fonctionne pour les agents, les brokers et les prêteurs avec qui ils travaillent.

Ce que dit la Section 8

Le texte, 12 U.S.C. 2607, pose deux interdictions essentielles pour les services liés au closing des prêts hypothécaires à caractère fédéral (federally related mortgage loans), ce qui couvre la plupart des prêts immobiliers :

• Aucune commission occulte pour des recommandations. Personne ne peut verser ou accepter des frais, une commission occulte ou une « thing of value » (chose de valeur) dans le cadre d'un accord de recommandation de services liés au closing.
• Aucun frais non mérité. Personne ne peut partager des frais de closing sans avoir réellement fourni un service en contrepartie.

La règle du CFPB, Regulation X section 1024.14, précise les détails. Trois points comptent le plus pour les agents :

Ce qui est permis

• Les frais de referral entre agents et brokers. La Regulation X autorise les paiements dans le cadre d'accords de coopération et de referral entre agents immobiliers et brokers. La loi sur les licences de votre État détermine toujours qui peut les recevoir.
• Payer une juste valeur pour un vrai travail. Le paiement de biens, de locaux ou de services réellement fournis est permis s'il correspond à la valeur du marché. La valeur des éventuelles recommandations ne peut pas être comptée dans ce prix.
• Promotion et formation normales. Les FAQ du CFPB sur la Section 8 du RESPA indiquent que les activités promotionnelles et de formation normales sont permises si elles ne sont pas liées à des recommandations et ne couvrent pas des frais que la source de recommandation paierait autrement. Un séminaire gratuit ouvert à tous les agents locaux fait partie des exemples cités.
• Entreprises affiliées, sous conditions. Une agence qui détient une part d'un prêteur ou d'une title company ne peut y orienter des clients que si elle remet une information écrite, si le consommateur est libre de choisir quelqu'un d'autre, et si le seul avantage est le rendement de la participation.

Ce qui n'est pas permis

Co-marketing et publicités partagées

Les publicités communes avec un prêteur ne sont pas interdites. La question est de savoir qui paie quoi. Si chaque partie paie sa juste part, selon l'espace et la visibilité dont elle bénéficie, la publicité reste du marketing partagé. Si le prêteur paie plus que sa part, la différence est un avantage de valeur qui revient à l'agent. Gardez une courte trace écrite de la répartition des coûts et de sa justification. Le Regulation X précise qu'un paiement sans rapport raisonnable avec la valeur du marché est considéré comme excédentaire, et cet excédent peut constituer une preuve de rétrocommission.

Listes de prêteurs, portails et plateformes

De nombreuses agences et applications montrent aux acheteurs une liste de prêteurs. Le CFPB s'est penché sur la question dans un avis consultatif de 2023 sur les plateformes numériques de comparaison de prêts immobiliers. En résumé :

• Une plateforme qui classe ou présente les prestataires de façon biaisée, par exemple les prêteurs payants en premier, et qui est rémunérée pour cela, perçoit probablement des commissions de recommandation illégales.
• Facturer le même tarif à chaque prêteur ne suffit pas à corriger une présentation biaisée.
• Une plateforme qui utilise et présente l'information de façon neutre est généralement rémunérée pour un service réel.

En mai 2025, le CFPB a retiré 67 documents d'orientation. Cet avis consultatif ne figurait pas sur la liste, pas plus que les FAQ sur la Section 8, mais les orientations d'une agence peuvent changer. La leçon reste la même : une présentation neutre et le libre choix de l'acheteur comptent autant que la manière dont le tarif est fixé.

Sanctions et autorités compétentes

La Section 8 prévoit des sanctions pénales : une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 dollars, jusqu'à un an de prison, ou les deux. Les personnes facturées pour le service peuvent réclamer en justice trois fois le montant facturé. Le CFPB, le secrétaire du HUD et les procureurs généraux ou commissaires aux assurances des États peuvent engager des actions pour faire cesser les infractions. La commission immobilière de votre État peut en plus sanctionner une licence.

Ce que les brokers doivent mettre en place

1. Rédigez une politique courte. Aucun paiement, cadeau ou avantage de la part de prêteurs, de sociétés de titres ou d'autres prestataires lié à des recommandations.
2. Répertoriez chaque relation avec un prestataire. Location de bureau, parrainages, publicités partagées et sociétés affiliées, chacune avec son contrat.
3. Prouvez la valeur du marché. Conservez la comparaison des tarifs pour tout loyer ou service payé par un prestataire.
4. Formez à un langage neutre. « Vous pouvez choisir le prêteur que vous voulez. Voici une liste pour comparer, ou gardez le vôtre. »
5. Utilisez les déclarations obligatoires. Remettez la déclaration d'entreprise affiliée chaque fois qu'elle s'applique.
6. Faites relire par un avocat. Faites examiner tout accord avec un prêteur par votre propre avocat avant son entrée en vigueur.

Questions

Puis-je accepter une commission de recommandation d'un prêteur ?

Non. Recevoir de l'argent ou tout autre avantage de valeur d'un prêteur en échange de l'envoi de prêts, c'est précisément ce que la Section 8 interdit.

Puis-je verser ou recevoir une commission de recommandation d'un autre agent ?

Oui, en général. Le Regulation X autorise les accords de coopération et de recommandation entre agents immobiliers et brokers. La loi sur les licences de votre État détermine qui peut être payé et comment.

Un prêteur peut-il offrir un déjeuner ou parrainer un événement ?

Les activités promotionnelles et éducatives normales sont autorisées si elles ne sont pas liées à des recommandations et ne couvrent pas des frais que vous auriez payés vous-même. Les faits comptent : restez modeste, ouvert à un large public et sans lien avec le nombre de prêts que vous envoyez.

Un prêteur peut-il payer pour figurer sur la liste privilégiée de notre agence ?

Payer pour un placement qui oriente les acheteurs présente un risque de commission de recommandation. Consultez un avocat avant qu'un prêteur ne paie votre agence pour quoi que ce soit.

La Section 8 s'applique-t-elle aux achats au comptant ?

La Section 8 couvre les services de règlement liés aux prêts hypothécaires à caractère fédéral. Une vraie vente au comptant sans prêt en est généralement exclue, mais la loi de l'État et les règles de licence s'appliquent toujours.