אין הסכם קונה חתום, אין סיור. זה הכלל המקצועי מאז 08/17/2024. בדקו ב-MLS שלכם את הגרסה העדכנית שלו.
השינוי נבע מהפשרה של NAR בתביעות העמלות. אחרי שנתיים, לרוב הסוכנים יש שגרה לזה. רבים עדיין מאבדים זמן במרדף אחרי חתימות בבוקר של סיור. המדריך הזה מכסה מה הכלל באמת דורש, איפה החוק בפלורידה נכנס לתמונה, ותהליך עבודה שהופך את ההסכם לשלב של שתי דקות במקום למחסום.
מה השתנה ב-08/17/2024
שני שינויי נוהל נכנסו לתוקף באותו יום לחברי NAR ולמשתתפים במערכות MLS שקשורות ל-NAR:
- אין הצעות עמלה לברוקר של הקונה ב-MLS. ברוקרים של המוכר עדיין יכולים להציע אותה מחוץ ל-MLS, ומוכרים עדיין יכולים להסכים לשלם הטבות (concessions).
- הסכמים כתובים לפני סיור. משתתף MLS ש״עובד עם״ קונה חייב שיהיה בידו הסכם כתוב לפני סיור בבית עם אותו קונה. זה כולל סיורים פיזיים וסיורים וירטואליים חיים.
מה ההסכם חייב לכלול
ההנחיות של NAR מפרטות ארבעה דברים שכל הסכם צריך:
הקונה יכול לנהל משא ומתן על השירותים, משך ההסכם והעמלה. המדריך לצרכן של NAR אומר את זה במפורש, וזה משפט טוב לשתף עם קונים לחוצים.
מתי זה חל (ומתי לא)
| מצב | צריך הסכם קודם? |
|---|---|
| אתם לוקחים קונה לראות בית | כן, לפני הסיור |
| סיור וידאו חי לקונה | כן, סיורים וירטואליים חיים נחשבים |
| קונה נכנס לבד לאופן האוס ציבורי | לא |
| אתם מארחים אופן האוס כסוכני המוכר | לא מיד, למבקרים שאין להם ייצוג |
| אתם מביאים את הקונה שלכם לאופן האוס של מישהו אחר | כן |
| קונה שואל אתכם על השירותים שלכם | לא |
כללי ה-MLS הם שהופכים את זה למחייב
מערכות MLS שקשורות ל-NAR הכניסו את הכלל למדיניות שלהן, כך שהוא מחייב משתתפים ומנויים דרך ה-MLS, לא רק דרך החברות ב-NAR. רוב הסוכנים בדרום פלורידה עובדים במערכות MLS שאימצו אותו. ה-MLS שלכם יכול להטיל קנסות או סנקציות על הפרות, אז בדקו את הכלל העדכני שלו והשתמשו בטפסים שהברוקר שלכם מאשר.
מה החוק בפלורידה אומר ומה לא
כלל הסיור מגיע מ-NAR ומה-MLS. הוא לא חוק של פלורידה.
- החוק בפלורידה על יחסי תיווך לא השתנה. פרק 475 עדיין קובע איך אתם עובדים עם קונים. ההנחה היא שמדובר ביחסי transaction broker, אלא אם קבעתם משהו אחר (Fla. Stat. 475.278). השאלות הנפוצות של איגוד המדינה על הפשרה אומרות שהפשרה לא משנה את החוק בפלורידה על יחסי תיווך.
- אין חוק מדינה שדורש הסכם קונה חתום לפני סיור. הצעות חוק שהיו משכתבות חלקים מהחוק על יחסי תיווך ב-2025 (SB 1770 ו-HB 805) לא עברו.
- יש טפסים סטנדרטיים. איגוד המדינה מציע ארבע גרסאות של הסכם תיווך בלעדי לקונה, אחת לכל סוג יחסים. השתמשו בגרסה שהברוקר שלכם מאשר, ואל תכתבו אחת משלכם.
בפועל, סוכנים בפלורידה פועלים לפי כלל ה-MLS. המדיניות של הברוקר שלכם קובעת איזה טופס, מי חותם ואיפה התיק נשמר.
איך להפוך את זה לפשוט
קונים כמעט אף פעם לא מתנגדים להסכם עצמו. הם מתנגדים להפתעה, לניירת על מכסה המנוע וללחץ בדלת. הקדימו את ההסכם והפכו אותו לקל.
- העלו את זה בשיחה הראשונה. ״לפני שנצא לסיור, אני שולח הסכם קצר שמפרט מה אני עושה בשבילכם ואיך אני מקבל תשלום. אפשר לשאול אותי כל דבר עליו.״
- שלחו אותו בפורטל, לא כקובץ מצורף. קונים חותמים בטלפון תוך שתי דקות, והעותק החתום נכנס לתיק בלי שמישהו ישמור קובצי PDF.
- הציעו הסכם ראשון קצר כשהברוקר שלכם מתיר זאת. התקופה והשירותים ניתנים למשא ומתן, ולכן חלק מהברוקרים מאשרים הסכם ראשון מוגבל והסכם ארוך יותר מאוחר יותר.
- שימו את הסיכום למעלה. שלוש שורות: מה תעשו, איך אתם מקבלים תשלום, איך מסיימים את ההסכם.
- חסמו את היומן, לא את הקונה. תנו למערכת לסרב לקבוע סיור פרטי עד שההסכם מופיע כחתום. אף אחד לא צריך להיות האיש הרע.
Sofia, דלפק הקבלה של ה-AI, מסבירה את ההסכם באנגלית, ספרדית או פורטוגזית, שולחת אותו לפורטל הלקוח ולא תקבע סיור פרטי עד שהוא נחתם. אופן האוסים ציבוריים הם היוצא מן הכלל.
מקורות
נבדק ב-10/30/2026. חוקים וכללים משתנים; אמתו כל דבר חשוב עם הברוקר שלכם או עם עורך דין מקרקעין במדינה שלכם. מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, המדריך לצרכן על הסכמי קונה כתובים: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- איגוד מדינת פלורידה, שאלות נפוצות על פשרת NAR: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, יחסי תיווך מורשים: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- הסנאט של פלורידה, היסטוריית הצעת החוק SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770