आप किसी लेंडर की सिफ़ारिश कर सकते हैं। लेकिन इसके लिए आपको भुगतान नहीं मिल सकता, न नकद में और न किसी दूसरी मूल्यवान चीज़ के रूप में।
यह सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। राज्य का कानून अपने अलग नियम जोड़ सकता है। स्रोत 11/01/2026 को जांचे गए।
एजेंटों से हमेशा पूछा जाता है "मुझे मॉर्गेज के लिए किसके पास जाना चाहिए?" जवाब देना ठीक है। मुश्किल तब शुरू होती है जब जवाब के बदले कुछ मिलता है। Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) का Section 8 छोटा है, लेकिन ज़्यादातर सवाल तोहफ़ों, साझा विज्ञापनों, डेस्क के किराये और लेंडर सूचियों जैसे अस्पष्ट मामलों से आते हैं। यहां बताया गया है कि यह एजेंटों, ब्रोकरों और उनके साथ काम करने वाले लेंडरों के लिए कैसे काम करता है।
Section 8 क्या कहता है
यह कानून, 12 U.S.C. 2607, federally related mortgage loans पर settlement services के लिए दो मुख्य रोक लगाता है, जिनमें ज़्यादातर होम लोन आते हैं:
- रेफ़रल के बदले कोई kickback नहीं। settlement business रेफ़र करने के किसी समझौते के तहत कोई भी फ़ीस, kickback या "thing of value" (मूल्यवान चीज़) न दे सकता है, न ले सकता है।
- बिना काम की कोई फ़ीस नहीं। कोई भी settlement charge में हिस्सा तब तक नहीं ले सकता जब तक उसने उसके लिए असल में कोई सेवा न दी हो।
CFPB का नियम, Regulation X section 1024.14, विस्तार से बताता है। एजेंटों के लिए तीन बातें सबसे अहम हैं:
क्या अनुमति है
- एजेंटों और ब्रोकरों के बीच रेफ़रल फ़ीस। Regulation X रियल एस्टेट एजेंटों और ब्रोकरों के बीच cooperative brokerage और रेफ़रल व्यवस्थाओं के तहत भुगतान की अनुमति देता है। इन्हें कौन ले सकता है, यह फिर भी आपके राज्य का लाइसेंस कानून तय करता है।
- असली काम के लिए उचित कीमत देना। असल में दिए गए सामान, सुविधाओं या सेवाओं के लिए भुगतान की अनुमति है, अगर वह मार्केट वैल्यू के बराबर हो। उस कीमत में किसी भी रेफ़रल की वैल्यू नहीं गिनी जा सकती।
- सामान्य प्रचार और शिक्षा। CFPB के RESPA Section 8 FAQs कहते हैं कि सामान्य प्रचार और शैक्षिक गतिविधियां ठीक हैं, अगर वे रेफ़रल से जुड़ी न हों और उन खर्चों को न उठाएं जो रेफ़रल देने वाला वैसे खुद चुकाता। सभी स्थानीय एजेंटों के लिए खुला मुफ़्त सेमिनार इसका एक उदाहरण दिया गया है।
- संबद्ध कारोबार, शर्तों के साथ। जो ब्रोकरेज किसी लेंडर या टाइटल कंपनी का आंशिक मालिक है, वह उसे केवल तभी रेफ़र कर सकती है जब वह लिखित डिस्क्लोज़र दे, उपभोक्ता किसी और को चुनने के लिए आज़ाद हो, और एकमात्र फ़ायदा मालिकाना हक पर मिलने वाला रिटर्न हो।
क्या अनुमति नहीं है
| स्थिति | यह समस्या क्यों है |
|---|---|
| लेंडर एजेंट को उसके भेजे हर क्लोज़ हुए लोन के लिए भुगतान करता है | सीधे-सीधे रेफ़रल के बदले भुगतान |
| लेंडर एजेंट के विज्ञापन का ज़्यादातर खर्च उठाता है और बदले में बस एक छोटा लोगो पाता है | अतिरिक्त हिस्सा एक मूल्यवान चीज़ है जो रेफ़रल के बदले भुगतान जैसा लग सकता है |
| लेंडर किसी ब्रोकरेज में मार्केट रेट से बहुत ज़्यादा किराये पर डेस्क लेता है | मार्केट वैल्यू से ज़्यादा किराया असल में दी गई जगह का भुगतान नहीं है |
| इनाम का ड्रॉ जिसमें एजेंटों को लोन भेजने पर एंट्री मिलती है | तोहफ़ा रेफ़रल से जुड़ा है |
| लेंडर एजेंट के ओपन हाउस के खाने और फ़्लायर का खर्च उठाता है | वे खर्च उठाता है जो एजेंट वैसे खुद चुकाता |
| एक "marketing services agreement" जिसमें असली मार्केटिंग बहुत कम हो | CFPB कहता है कि ये तब कानून तोड़ते हैं जब ये रेफ़रल के लिए या असल में न दी गई सेवाओं के लिए भुगतान करते हैं |
को-मार्केटिंग और साझा विज्ञापन
lender के साथ संयुक्त विज्ञापन पर रोक नहीं है। असली सवाल यह है कि किस चीज़ का खर्च कौन उठाता है। अगर हर पक्ष अपना उचित हिस्सा देता है, यानी विज्ञापन में जितनी जगह और ध्यान उसे मिलता है उसके हिसाब से, तो वह बस साझा मार्केटिंग है। अगर lender अपने हिस्से से ज़्यादा देता है, तो वह अंतर agent को मिलने वाली मूल्यवान चीज़ माना जाता है। खर्च कैसे बाँटा गया और क्यों, इसका छोटा लिखित रिकॉर्ड रखें। Regulation X कहता है कि जो भुगतान बाज़ार मूल्य से कोई उचित संबंध नहीं रखता, वह अतिरिक्त माना जाता है, और यह अतिरिक्त हिस्सा kickback का सबूत बन सकता है।
Lender सूचियाँ, पोर्टल और प्लेटफ़ॉर्म
कई brokerage और ऐप buyers को lenders की सूची दिखाते हैं। CFPB ने 2023 में डिजिटल mortgage तुलना प्लेटफ़ॉर्म पर एक advisory opinion में इस पर विचार किया। संक्षेप में:
- जो प्लेटफ़ॉर्म providers को पक्षपात से रैंक करता या दिखाता है, जैसे पैसे देने वाले lenders को सबसे ऊपर, और इसके लिए पैसे लेता है, वह शायद अवैध referral fee ले रहा है।
- हर lender से एक जैसी fee लेना अपने आप में पक्षपाती प्रस्तुति को ठीक नहीं करता।
- जो प्लेटफ़ॉर्म जानकारी को निष्पक्ष तरीके से इस्तेमाल करता और दिखाता है, उसे आम तौर पर एक असली सेवा के लिए भुगतान मिल रहा होता है।
मई 2025 में CFPB ने 67 guidance दस्तावेज़ वापस लिए। यह advisory opinion उस सूची में नहीं था, और Section 8 FAQs भी नहीं थे, लेकिन एजेंसी की guidance बदल सकती है। सीख दोनों हालात में वही रहती है: निष्पक्ष प्रस्तुति और buyer की स्वतंत्र पसंद उतनी ही अहम है जितना यह कि fee कैसे तय होती है।
दंड और कौन लागू करता है
Section 8 में आपराधिक दंड हैं: 10,000 डॉलर तक का जुर्माना, एक साल तक की जेल, या दोनों। जिन लोगों से सेवा के लिए शुल्क लिया गया, वे शुल्क की तीन गुना रकम के लिए मुकदमा कर सकते हैं। CFPB, HUD के Secretary और राज्य के attorneys general या insurance commissioners उल्लंघन रोकने के लिए कार्रवाई कर सकते हैं। इसके ऊपर आपका राज्य real estate commission लाइसेंस पर अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकता है।
Brokers को क्या व्यवस्था करनी चाहिए
- एक छोटी नीति लिखें। lenders, title या दूसरे providers से referrals से जुड़ा कोई भुगतान, तोहफ़ा या सुविधा नहीं।
- हर provider संबंध की सूची बनाएँ। desk rent, sponsorship, साझा विज्ञापन और affiliated कंपनियाँ, हर एक के अनुबंध के साथ।
- बाज़ार मूल्य साबित करें। provider जिस भी किराए या सेवा का भुगतान करता है, उसकी दरों की तुलना रखें।
- निष्पक्ष भाषा सिखाएँ। "आप अपनी पसंद का कोई भी lender चुन सकते हैं। तुलना के लिए यह सूची है, या अपना lender रखें।"
- Disclosures का इस्तेमाल करें। जब भी लागू हो, affiliated business disclosure दें।
- कानूनी समीक्षा कराएँ। किसी भी lender अनुबंध के शुरू होने से पहले अपने attorney से उसकी समीक्षा कराएँ।
Partner lenders, partner listing सेवा के लिए RealtyMind को एक flat fee देते हैं, कभी per lead, per loan या per closing नहीं। वह fee सिर्फ़ RealtyMind को जाती है। Agents और brokerages को lenders से कोई मूल्यवान चीज़ नहीं मिलती। हमेशा buyer ही चुनता है, उस lender को भी जो सूची में नहीं है। lender hand-off में lenders बराबर, घूमते क्रम में, एक ही आकार में दिखते हैं, बिना विज्ञापन, बिना पसंदीदा और बिना paid ranking के। buyer के कहने तक कुछ भी साझा नहीं होता, और तब भी सिर्फ़ नाम, फ़ोन और email। RealtyMind कभी loan application नहीं लेता, credit नहीं निकालता और pre-approval जारी नहीं करता; यह काम licensed lenders करते हैं। अगर financing की बात आती है, तो Sofia एक निष्पक्ष सवाल पूछती है, "क्या आपके पास पहले से lender है, या आप तुलना के लिए सूची देखना चाहेंगे?", सूची सिर्फ़ तभी दिखाती है जब buyer चाहे, और कभी एक lender को दूसरे से बेहतर नहीं बताती। ज़्यादा जानकारी built-in compliance पेज पर।
सवाल
क्या मैं lender से referral fee ले सकता हूँ?
नहीं। lender को loans भेजने के बदले उससे पैसा या कोई भी मूल्यवान चीज़ लेना ठीक वही है जिस पर Section 8 रोक लगाता है।
क्या मैं दूसरे agent को referral fee दे या उससे ले सकता हूँ?
आम तौर पर हाँ। Regulation X real estate agents और brokers के बीच cooperative brokerage और referral व्यवस्थाओं की अनुमति देता है। किसे और कैसे भुगतान किया जा सकता है, यह आपके राज्य का license कानून तय करता है।
क्या lender लंच करा सकता है या किसी इवेंट को sponsor कर सकता है?
सामान्य प्रचार और शैक्षिक गतिविधि की अनुमति है, अगर वह referrals से जुड़ी न हो और उन खर्चों का भुगतान न करे जो वैसे आप खुद उठाते। तथ्य मायने रखते हैं, इसलिए इसे साधारण रखें, कई लोगों के लिए खुला रखें और इसे इस बात से न जोड़ें कि आप कितने loans भेजते हैं।
क्या lender हमारी brokerage की preferred सूची में आने के लिए भुगतान कर सकता है?
ऐसी जगह के लिए भुगतान जो buyers को किसी ओर मोड़ती है, referral fee का जोखिम है। कोई भी lender आपकी brokerage को किसी भी चीज़ के लिए भुगतान करे, उससे पहले attorney से बात करें।
क्या Section 8 नकद खरीद पर लागू होता है?
Section 8 federally related mortgage loans की settlement सेवाओं को कवर करता है। बिना loan वाली असली नकद डील आम तौर पर इसके दायरे से बाहर होती है, लेकिन राज्य कानून और license नियम फिर भी लागू होते हैं।
स्रोत
11/01/2026 को जांचा गया। कानून और नियम बदलते रहते हैं; कोई भी ज़रूरी बात अपने ब्रोकर या रियल एस्टेट अटॉर्नी से पक्की करें। यह लेख सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं।
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, RESPA FAQs, जिनमें Section 8, तोहफ़े और marketing services agreements शामिल हैं: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- CFPB advisory opinion, डिजिटल mortgage तुलना प्लेटफ़ॉर्म, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- CFPB द्वारा 67 guidance दस्तावेज़ों की वापसी, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm