Chiamare gli incarichi scaduti nel 2026: consenso, do-not-call e cosa è permesso

Chiamare i listing scaduti è legale in molti casi. Chiamarli con leggerezza è il modo in cui gli agenti finiscono per violare le regole do-not-call. La differenza sta in pochi controlli prima di comporre il numero.

Questo articolo è informazione generale, non consulenza legale. Le regole variano da stato a stato e cambiano nel tempo. Consulti il Suo broker o un avvocato prima di avviare un programma di chiamate.

Un listing scaduto è un venditore che voleva vendere e non ci è riuscito. Molti agenti lo chiamano il giorno stesso in cui il listing esce dalla MLS. Può funzionare, ma comporta tre insiemi di regole contemporaneamente: l'etica di settore sul vecchio listing, le regole federali do-not-call e le regole per chiamate con autodialer, messaggi preregistrati e voci AI. Ecco ciascuna in parole semplici, con le fonti primarie.

Prima di tutto, verifichi che sia davvero scaduto

Lo stato "scaduto" non sempre chiude la questione. Il venditore potrebbe aver prorogato con lo stesso broker o firmato con qualcun altro. Le interpretazioni dei casi del Codice Etico di NAR includono un caso sulla sollecitazione di un listing scaduto. Nel Caso 16-5, un agente ha chiamato il proprietario dopo la scadenza per confermare che la casa non fosse stata rimessa sul mercato, poi ha cercato di ottenere il listing. Il collegio giudicante non ha riscontrato alcuna violazione, perché il vecchio listing broker non ha alcun diritto prolungato una volta terminato l'accordo.

La regola pratica: controlli lo stato nella MLS il giorno in cui chiama e, se qualcosa non è chiaro, chieda al proprietario se la casa è affidata a qualcuno prima di proporsi. Se lo è, lo ringrazi e passi oltre.

Le basi del do-not-call

Una chiamata per chiedere a un proprietario di affidarLe il listing è una chiamata commerciale. Si applica il Do Not Call Registry nazionale. Ecco cosa dicono le regole di FTC e FCC:

• Controlli il registro almeno ogni 31 giorni. La FTC afferma che venditori e operatori di telemarketing devono controllare il registro almeno una volta ogni 31 giorni. Anche il safe harbor della FCC in 47 CFR 64.1200(c)(2) richiede una versione del registro non più vecchia di 31 giorni, procedure scritte e personale formato.
• Chiami solo tra le 8 AM e le 9 PM nel fuso orario della persona chiamata, secondo 47 CFR 64.1200(c)(1). Alcuni stati fissano orari più ristretti.
• Tenga una Sua lista do-not-call. Secondo 64.1200(d), una richiesta di interruzione va rispettata entro un tempo ragionevole, non oltre 10 giorni lavorativi, e conservata per 5 anni. La buona pratica è smettere subito.
• Non conti su un "rapporto esistente." L'eccezione per rapporto commerciale consolidato copre 18 mesi dopo un acquisto o una transazione con la Sua azienda, oppure 3 mesi dopo una richiesta rivolta a Lei. Un venditore con listing scaduto di solito aveva quel rapporto con l'altra brokerage, non con Lei.

Autodialer, messaggi registrati e voci AI

È qui che si concentra la maggior parte del rischio. Secondo 47 CFR 64.1200(a)(2) e (a)(3), le chiamate di telemarketing che usano una voce artificiale o preregistrata richiedono il previo consenso espresso scritto della persona, che il numero sia un cellulare o una linea fissa. Nella sua decisione del 2024, la FCC ha affermato che i limiti del TCPA sulle chiamate con voce artificiale o preregistrata coprono le attuali tecnologie AI che generano voci umane.

Messo tutto insieme, la lettura semplice è questa: un venditore con listing scaduto non Le ha dato un consenso scritto, quindi non lo contatti a freddo con una robocall, un messaggio vocale lasciato senza squillo o una voce AI. Deve essere una persona a comporre il numero e a parlare. La nostra guida su chiamate AI, SMS e TCPA approfondisce il tema, comprese le decisioni dei tribunali ancora in corso.

Gli SMS meritano la stessa cautela. Non invii SMS a freddo ai venditori con listing scaduto. Scriva solo dopo che hanno detto sì, e salvi quel sì con l'orario e le parole che hanno usato.

Le regole statali in aggiunta

Molti stati aggiungono un proprio livello: una lista do-not-call statale, orari di chiamata più ristretti, limiti a quante volte si può chiamare la stessa persona in un giorno, o regole sul consenso alla registrazione. La Florida, per esempio, richiede il consenso di tutti per registrare una chiamata. Verifichi le regole del Suo stato prima di creare una lista di chiamate e imposti il Suo sistema sulla regola più severa applicabile.

Un flusso a norma per i listing scaduti

1. Estragga la lista secondo le regole della Sua MLS e confermi che ogni casa sia ancora scaduta e non rimessa sul mercato.
2. Verifichi ogni numero rispetto al registro nazionale, alla lista del Suo stato se esiste (in Florida, la lista do-not-call statale prevista da Fla. Stat. 501.059) e alla Sua lista do-not-call.
3. Componga il numero a mano negli orari consentiti. Niente robocall, niente messaggi vocali preregistrati, niente voce AI nelle chiamate a freddo.
4. Dica chi è e per quale brokerage lavora nella prima frase.
5. Rispetti subito il "non mi chiami." Aggiunga il numero alla Sua lista prima di riagganciare.
6. Chieda il permesso per ricontattarli. Se desiderano un'analisi di mercato o degli SMS, salvi quel consenso con l'orario e la fonte.
7. Solo allora automatizzi. Una volta dato l'opt-in, follow-up automatici e chiamate AI possono seguire il consenso ricevuto.

Altri modi per raggiungere i venditori con listing scaduto

Il telefono non è l'unica porta. Un biglietto scritto a mano o un breve report di mercato inviato per posta non rientrano nelle regole sulle telefonate, e danno al proprietario un modo per chiamarLa quando vuole. Anche il porta a porta può funzionare, ma verifichi le regole della Sua città sulla sollecitazione e rispetti ogni cartello "no soliciting". Qualunque cosa invii, indichi il nome della Sua brokerage, mantenga un tono rispettoso e non affermi mai che l'agente precedente abbia lavorato male. Una chiamata in arrivo da un venditore che ha letto il Suo biglietto è la conversazione a norma più semplice che avrà mai, e quando chiama, qualcuno deve rispondere.

Cosa dire

Sia breve e rispettoso. Qualcosa come: "Buongiorno, sono [il Suo nome] di [la Sua brokerage]. Ho visto che la Sua casa è uscita dal mercato. È affidata a qualcuno in questo momento? ... Le sarebbe utile se Le mandassi una breve nota su cosa si è venduto in zona e perché? Preferisce SMS o email, e posso ricontattarLa?" Se dicono di no, li ringrazi e aggiunga il numero alla Sua lista do-not-call.

Non azzardi mai un prezzo al telefono e non critichi l'agente precedente. Offra invece una vera analisi di mercato. Il nostro piano di lancio del listing spiega cosa fare una volta ottenuto l'incarico.

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