Puoi consigliare un lender. Non puoi essere pagato per farlo, né in denaro né con qualsiasi altra cosa di valore.
Questo è materiale informativo generale, non una consulenza legale. Le leggi statali possono aggiungere regole proprie. Fonti verificate il 11/01/2026.
Agli agenti viene chiesto di continuo «a chi mi rivolgo per il mutuo?». Rispondere va bene. I problemi iniziano quando si riceve qualcosa in cambio della risposta. La Section 8 del Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) è breve, ma le zone grigie su regali, annunci condivisi, affitto di scrivanie ed elenchi di lender sono da dove nasce la maggior parte delle domande. Ecco come funziona per agenti, broker e i lender con cui lavorano.
Cosa dice la Section 8
La legge, 12 U.S.C. 2607, prevede due divieti fondamentali per i servizi di settlement legati a mutui federally related, categoria che comprende la maggior parte dei mutui per la casa:
- Nessuna tangente per le segnalazioni. Nessuno può dare o accettare un compenso, una tangente o una «thing of value» (qualsiasi cosa di valore) in base a un accordo per segnalare servizi di settlement.
- Nessun compenso non guadagnato. Nessuno può dividere un costo di settlement se non ha effettivamente prestato un servizio in cambio.
La norma del CFPB, Regulation X section 1024.14, completa i dettagli. Tre punti contano di più per gli agenti:
Cosa è consentito
- Referral fee tra agenti e broker. La Regulation X consente pagamenti nell'ambito di accordi di cooperazione e di segnalazione tra agenti immobiliari e broker. La legge sulle licenze del tuo stato stabilisce comunque chi può riceverli.
- Pagare il giusto valore per un lavoro reale. Il pagamento di beni, strutture o servizi effettivamente forniti è consentito se corrisponde al valore di mercato. Il valore di eventuali segnalazioni non può essere incluso in quel prezzo.
- Normale promozione e formazione. Le FAQ del CFPB sulla RESPA Section 8 dicono che le normali attività promozionali e formative vanno bene se non sono legate alle segnalazioni e non coprono costi che chi segnala pagherebbe comunque. Un seminario gratuito aperto a tutti gli agenti della zona è il tipo di esempio citato.
- Attività affiliate, a determinate condizioni. Una brokerage che possiede una quota di un lender o di una title company può segnalarla solo se fornisce una disclosure scritta, il consumatore è libero di scegliere qualcun altro e l'unico beneficio è il rendimento della partecipazione.
Cosa non è consentito
| Situazione | Perché è un problema |
|---|---|
| Un lender paga un agente per ogni mutuo chiuso che l'agente gli invia | Un pagamento per le segnalazioni, puro e semplice |
| Un lender paga gran parte dei costi pubblicitari di un agente e ottiene un piccolo logo | La parte in eccesso è una cosa di valore che può sembrare un pagamento per le segnalazioni |
| Un lender affitta una scrivania in una brokerage a un prezzo molto superiore a quello di mercato | Un affitto sopra il valore di mercato non è un pagamento per lo spazio effettivamente fornito |
| Un'estrazione a premi in cui gli agenti guadagnano partecipazioni inviando mutui | Il regalo è legato alle segnalazioni |
| Un lender paga cibo e volantini per l'open house di un agente | Copre costi che l'agente pagherebbe comunque |
| Un «marketing services agreement» con pochissimo marketing reale | Il CFPB dice che questi accordi violano la legge quando pagano segnalazioni o servizi non effettivamente prestati |
Co-marketing e annunci condivisi
Gli annunci congiunti con un lender non sono vietati. La questione è chi paga cosa. Se ciascuna parte paga la sua giusta quota, in base allo spazio e alla visibilità che ottiene, l'annuncio è semplice marketing condiviso. Se il lender paga più della sua quota, la differenza è un bene di valore che va all'agente. Conservi una breve nota scritta su come sono stati divisi i costi e perché. La Regulation X dice che un pagamento senza un rapporto ragionevole con il valore di mercato è considerato un eccesso, e l'eccesso può essere prova di una tangente.
Elenchi di lender, portali e piattaforme
Molte agenzie e app mostrano agli acquirenti un elenco di lender. Il CFPB ha esaminato questo tema in un parere consultivo del 2023 sulle piattaforme digitali di confronto dei mutui. In breve:
- Una piattaforma che ordina o mostra i fornitori in modo sbilanciato, per esempio mettendo prima i lender paganti, e viene pagata per questo, probabilmente incassa compensi di referral illegali.
- Far pagare a ogni lender lo stesso compenso non basta, da solo, a sanare una presentazione sbilanciata.
- Una piattaforma che usa e presenta le informazioni in modo neutrale, in genere, viene pagata per un servizio reale.
A maggio 2025 il CFPB ha ritirato 67 documenti di orientamento. Questo parere consultivo non era nell'elenco, e nemmeno le FAQ sulla Section 8, ma gli orientamenti dell'agenzia possono cambiare. La lezione vale comunque: una presentazione neutrale e la libera scelta dell'acquirente contano quanto il modo in cui viene fissato il compenso.
Sanzioni e chi le applica
La Section 8 prevede sanzioni penali: una multa fino a 10,000 dollari, fino a un anno di carcere, o entrambi. Chi ha pagato per il servizio può fare causa per il triplo dell'importo addebitato. Il CFPB, il Segretario del HUD e i procuratori generali o i commissari assicurativi degli stati possono agire per fermare le violazioni. In più, la commissione immobiliare del suo stato può prendere provvedimenti disciplinari sulla licenza.
Cosa dovrebbero mettere in atto i broker
- Scriva una breve policy. Nessun pagamento, regalo o beneficio da lender, title o altri fornitori legato ai referral.
- Elenchi ogni rapporto con i fornitori. Affitto di scrivanie, sponsorizzazioni, annunci condivisi e società affiliate, ciascuno con il suo accordo.
- Dimostri il valore di mercato. Conservi il confronto delle tariffe per ogni affitto o servizio pagato da un fornitore.
- Insegni un linguaggio neutrale. "Può usare il lender che preferisce. Ecco un elenco da confrontare, oppure tenga il suo."
- Usi le informative. Consegni l'informativa sulle attività affiliate ogni volta che si applica.
- Chieda una revisione legale. Faccia esaminare dal suo avvocato ogni accordo con un lender prima che entri in vigore.
I lender partner pagano a RealtyMind un compenso fisso per il servizio di elenco dei partner, mai per lead, per mutuo o per closing. Quel compenso va solo a RealtyMind. Agenti e agenzie non ricevono nulla di valore dai lender. L'acquirente sceglie sempre, anche un lender che non è nell'elenco. Nel passaggio al lender, i lender compaiono in ordine paritario e a rotazione, con la stessa dimensione, senza pubblicità, senza preferiti e senza posizionamenti a pagamento. Nulla viene condiviso finché l'acquirente non lo dice, e poi solo nome, telefono ed email. RealtyMind non raccoglie mai richieste di mutuo, non consulta il credito e non emette pre-approvazioni; lo fanno i lender autorizzati. Se si parla di finanziamento, Sofia fa una sola domanda neutrale, "Ha già un lender, o preferisce un elenco da confrontare?", mostra l'elenco solo se l'acquirente lo vuole, e non consiglia mai un lender rispetto a un altro. Maggiori dettagli nella pagina sulla conformità integrata.
Domande
Posso accettare un compenso di referral da un lender?
No. Ricevere denaro o qualsiasi altro bene di valore da un lender in cambio dell'invio di mutui è proprio ciò che la Section 8 vieta.
Posso pagare o ricevere un compenso di referral da un altro agente?
Sì, in generale. La Regulation X consente accordi di cooperazione e di referral tra agenti immobiliari e broker. La legge sulle licenze del suo stato stabilisce chi può essere pagato e come.
Un lender può offrire un pranzo o sponsorizzare un evento?
Le normali attività promozionali e formative sono consentite se non sono legate ai referral e non coprono costi che altrimenti pagherebbe lei. Contano i fatti, quindi le mantenga modeste, aperte a molte persone e slegate dal numero di mutui che invia.
Un lender può pagare per entrare nell'elenco preferito della nostra agenzia?
Pagare per una posizione che indirizza gli acquirenti è un rischio di compenso di referral. Parli con un avvocato prima che un lender paghi la sua agenzia per qualsiasi cosa.
La Section 8 si applica agli acquisti in contanti?
La Section 8 riguarda i servizi di settlement sui mutui a rilevanza federale. Un vero acquisto in contanti senza mutuo, in genere, ne resta fuori, ma la legge statale e le regole sulle licenze si applicano comunque.
Fonti
Verificato il 11/01/2026. Leggi e regole cambiano; verifica tutto ciò che è importante con il tuo broker o con un avvocato immobiliare. Questo articolo contiene informazioni generali, non una consulenza legale.
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, FAQ sul RESPA, incluse Section 8, regali e accordi di servizi di marketing: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- Parere consultivo del CFPB, piattaforme digitali di confronto dei mutui, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- Ritiro di 67 documenti di orientamento da parte del CFPB, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm