2026년 만료 리스팅에 전화하기: 동의, 수신 거부, 허용되는 것

만료 리스팅에 전화하는 것은 많은 경우 합법입니다. 하지만 부주의하게 전화하면 수신 거부 규정을 어기게 됩니다. 차이는 전화 걸기 전 몇 가지 확인입니다.

이 글은 일반 교육 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 주마다 다르고 시간이 지나며 바뀝니다. 전화 영업을 시작하기 전에 브로커나 변호사에게 문의하세요.

만료 리스팅은 팔고 싶었지만 팔지 못한 셀러입니다. 많은 에이전트가 리스팅이 MLS에서 내려간 날 전화합니다. 효과가 있을 수 있지만, 세 가지 규정이 한꺼번에 적용됩니다: 이전 리스팅에 관한 업계 윤리, 연방 수신 거부 규정, 그리고 자동 다이얼, 녹음 음성, AI 음성에 관한 규정. 각각을 쉬운 말로 1차 자료와 함께 설명합니다.

먼저 정말 만료되었는지 확인하세요

"만료" 상태가 항상 끝은 아닙니다. 셀러가 같은 브로커와 연장했거나 새 브로커와 계약했을 수 있습니다. NAR 윤리강령 사례 해석에는 만료 리스팅 권유에 관한 사례가 있습니다. Case 16-5에서 한 에이전트는 만료 후 집주인에게 전화해 다시 리스팅되지 않았음을 확인한 뒤 리스팅을 따내려 했습니다. 심리 위원회는 계약이 끝나면 이전 리스팅 브로커에게 연장된 권리가 없으므로 위반이 아니라고 판단했습니다.

실무 규칙: 전화하는 날 MLS 상태를 확인하고, 불분명한 점이 있으면 제안하기 전에 집주인에게 다른 사람과 리스팅 계약이 되어 있는지 물어보세요. 되어 있다면 감사 인사를 하고 넘어가세요.

수신 거부 기본 사항

집주인에게 리스팅을 맡겨 달라고 하는 전화는 판매 전화입니다. 전국 Do Not Call Registry가 적용됩니다. FTC와 FCC 규정의 내용은 다음과 같습니다:

• 최소 31일마다 등록 목록을 확인하세요. FTC에 따르면 판매자와 텔레마케터는 최소 31일에 한 번 등록 목록을 확인해야 합니다. 47 CFR 64.1200(c)(2)의 FCC 면책 조항도 31일이 지나지 않은 등록 목록, 서면 절차, 교육받은 직원을 요건으로 봅니다.
• 47 CFR 64.1200(c)(1)에 따라 수신자의 시간대 기준 8 AM부터 9 PM 사이에만 전화하세요. 일부 주는 더 엄격한 시간을 정합니다.
• 자체 수신 거부 목록을 관리하세요. 64.1200(d)에 따라 중단 요청은 합리적인 기간, 최대 영업일 10일 안에 반영해야 하며 5년 동안 보관해야 합니다. 가장 좋은 방법은 즉시 멈추는 것입니다.
• "기존 관계"에 기대지 마세요. 기존 거래 관계 예외는 해당 회사와의 구매나 거래 후 18개월, 또는 해당 회사에 문의한 후 3개월에 적용됩니다. 만료 리스팅 셀러는 보통 그런 관계를 고객님이 아니라 다른 브로커리지와 맺고 있었습니다.

자동 다이얼러, 녹음 메시지, AI 음성

위험의 대부분이 여기에 있습니다. 47 CFR 64.1200(a)(2) 및 (a)(3)에 따라 인공 음성이나 녹음 음성을 쓰는 텔레마케팅 전화에는 휴대폰이든 집 전화든 상대방의 사전 명시적 서면 동의가 필요합니다. FCC는 2024년 판단에서 인공 음성 또는 녹음 음성 전화에 대한 TCPA의 제한이 사람 목소리를 만들어 내는 오늘날의 AI 기술에도 적용된다고 밝혔습니다.

종합하면 쉽게 말해 이렇습니다: 만료 리스팅 셀러는 서면 동의를 하지 않았으므로, 로보콜, 벨이 울리지 않는 음성 메시지 전송, AI 음성으로 콜드콜을 하지 마세요. 사람이 직접 걸고 대화해야 합니다. AI 전화, 문자와 TCPA 가이드에서 아직 진행 중인 법원 판결을 포함해 더 깊이 다룹니다.

문자도 똑같이 조심해야 합니다. 만료 리스팅 셀러에게 콜드 문자를 보내지 마세요. 동의한 뒤에만 문자하고, 그 동의를 시간과 사용한 말과 함께 저장하세요.

추가로 적용되는 주 규정

많은 주가 자체 규정을 더합니다: 주 수신 거부 목록, 더 엄격한 통화 가능 시간, 같은 사람에게 하루에 걸 수 있는 횟수 제한, 녹음 동의 규정. 예를 들어 플로리다는 통화 녹음에 모든 당사자의 동의가 필요합니다. 전화 목록을 만들기 전에 해당 주를 확인하고, 시스템 기본값을 적용되는 가장 엄격한 규정에 맞추세요.

규정을 지키는 만료 리스팅 절차

1. MLS 규정에 따라 목록을 뽑고, 각 집이 여전히 만료 상태이며 다시 리스팅되지 않았는지 확인하세요.
2. 전국 등록 목록, 주 목록이 있다면 주 목록 (플로리다의 경우 Fla. Stat. 501.059에 따른 주 수신 거부 목록), 그리고 자체 수신 거부 목록과 모든 번호를 대조하세요.
3. 통화 가능 시간에 직접 전화하세요. 콜드콜에 로보콜, 음성 메시지 전송, AI 음성은 쓰지 않습니다.
4. 첫 문장에서 본인이 누구인지와 소속 브로커리지를 밝히세요.
5. "전화하지 마세요"는 그 자리에서 존중하세요. 전화를 끊기 전에 번호를 목록에 추가하세요.
6. 팔로업 허락을 구하세요. 시장 분석이나 문자를 원하면, 그 동의를 시간과 경로와 함께 저장하세요.
7. 그다음에야 자동화하세요. 수신 동의를 받은 뒤에는 자동 팔로업과 AI 전화가 받은 동의 범위 안에서 이어질 수 있습니다.

만료 리스팅 셀러에게 연락하는 다른 방법

전화만이 유일한 문은 아닙니다. 손편지나 우편으로 보내는 짧은 시장 보고서는 전화 규정의 적용을 받지 않으며, 집주인이 원할 때 직접 전화할 수 있는 길을 열어 줍니다. 방문도 효과가 있을 수 있지만, 해당 도시의 방문 판매 규정을 확인하고 "방문 판매 사절" 표지는 존중하세요. 무엇을 보내든 브로커리지 이름을 넣고, 정중한 어조를 유지하며, 이전 에이전트가 일을 못했다고 절대 말하지 마세요. 메모를 읽은 셀러가 걸어 오는 인바운드 전화는 가장 쉽게 규정을 지킬 수 있는 대화이며, 그들이 전화했을 때는 누군가 받아야 합니다.

무엇을 말할지

짧고 정중하게 하세요. 예를 들면: "안녕하세요, [브로커리지]의 [이름]입니다. 댁이 시장에서 내려간 것을 봤습니다. 지금 다른 분과 리스팅 계약이 되어 있나요? ... 근처에서 무엇이 왜 팔렸는지 짧게 정리해서 보내 드리면 도움이 될까요? 문자와 이메일 중 어느 쪽이 편하시고, 제가 다시 연락드려도 괜찮을까요?" 거절하면 감사 인사를 하고 번호를 수신 거부 목록에 추가하세요.

전화로 가격을 짐작하거나 이전 에이전트를 비판하지 마세요. 대신 제대로 된 시장 분석을 제안하세요. 리스팅을 따낸 뒤 할 일은 리스팅 출시 계획에서 다룹니다.

자주 묻는 질문