RESPA Section 8과 렌더 추천: 에이전트와 브로커가 할 수 있는 것과 없는 것

렌더를 추천할 수는 있습니다. 하지만 그 대가로 현금이든 다른 가치 있는 것이든 받을 수는 없습니다.

이 글은 일반적인 교육 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 주법이 자체 규정을 더할 수 있습니다. 출처 확인일 11/01/2026.

에이전트는 "모기지는 어디서 받아야 하나요?"라는 질문을 늘 받습니다. 답하는 것은 괜찮습니다. 그 답의 대가로 무언가를 받는 데서 문제가 시작됩니다. 부동산 결제 절차법(RESPA) Section 8은 짧지만, 선물, 공동 광고, 책상 임대료, 렌더 목록을 둘러싼 애매한 영역에서 대부분의 질문이 나옵니다. 에이전트, 브로커, 그리고 함께 일하는 렌더에게 이 법이 어떻게 적용되는지 알려 드립니다.

Section 8의 내용

법 조항 12 U.S.C. 2607은 대부분의 주택 대출이 해당하는 연방 관련 모기지 대출의 결제 서비스에 대해 두 가지 핵심 금지 사항을 둡니다.

• 소개 대가 리베이트 금지. 누구도 결제 서비스 업무를 소개하기로 한 합의에 따라 수수료, 리베이트, 또는 "가치 있는 것(thing of value)"을 주거나 받을 수 없습니다.
• 부당 수수료 금지. 실제로 서비스를 제공하지 않은 사람은 결제 비용을 나눠 가질 수 없습니다.

CFPB 규칙인 Regulation X section 1024.14가 세부 내용을 채웁니다. 에이전트에게 가장 중요한 점은 세 가지입니다.

허용되는 것

• 에이전트와 브로커 간 리퍼럴 수수료. Regulation X는 부동산 에이전트와 브로커 사이의 공동 중개 및 리퍼럴 약정에 따른 지급을 허용합니다. 누가 받을 수 있는지는 여전히 주 면허법이 정합니다.
• 실제 일에 대한 정당한 대가 지급. 실제로 제공된 물품, 시설, 서비스에 대한 지급은 시장 가치에 맞는다면 허용됩니다. 소개의 가치는 그 가격에 포함될 수 없습니다.
• 일반적인 홍보와 교육. CFPB의 RESPA Section 8 FAQ에 따르면 일반적인 홍보 및 교육 활동은 소개와 연결되지 않고, 소개하는 쪽이 원래 내야 할 비용을 대신 내 주지 않는다면 괜찮습니다. 지역의 모든 에이전트에게 열린 무료 세미나가 그런 예로 제시됩니다.
• 조건부 계열 사업. 렌더나 타이틀 회사의 지분 일부를 가진 브로커리지는 서면 고지를 하고, 소비자가 다른 곳을 자유롭게 고를 수 있으며, 유일한 이익이 지분에 대한 수익인 경우에만 그 회사를 소개할 수 있습니다.

허용되지 않는 것

공동 마케팅과 공동 광고

렌더와의 공동 광고가 금지된 것은 아닙니다. 핵심은 누가 무엇을 부담하느냐입니다. 각자 차지하는 지면과 노출에 따라 공정한 몫을 부담한다면 그 광고는 단순한 공동 마케팅입니다. 렌더가 자기 몫보다 더 많이 부담하면 그 차액은 에이전트에게 가는 가치 있는 것이 됩니다. 비용을 어떻게, 왜 나눴는지 짧게 서면 기록을 남기십시오. Regulation X는 시장 가치와 합리적인 관계가 없는 지급액을 초과분으로 보며, 그 초과분은 킥백의 증거가 될 수 있다고 규정합니다.

렌더 목록, 포털, 플랫폼

많은 브로커리지와 앱이 바이어에게 렌더 목록을 보여 줍니다. CFPB는 2023년 디지털 모기지 비교 플랫폼에 관한 자문 의견에서 이 문제를 다뤘습니다. 요약하면 다음과 같습니다.

• 돈을 낸 렌더를 먼저 보여 주는 식으로 업체를 편향되게 순위 매기거나 노출하고 그 대가를 받는 플랫폼은 불법 리퍼럴 수수료를 받고 있을 가능성이 높습니다.
• 모든 렌더에게 같은 수수료를 받는다고 해서 그것만으로 편향된 노출 문제가 해결되지는 않습니다.
• 정보를 중립적으로 활용하고 보여 주는 플랫폼은 일반적으로 실제 서비스에 대한 대가를 받는 것으로 봅니다.

2025년 5월 CFPB는 67건의 가이드 문서를 철회했습니다. 이 자문 의견과 Section 8 FAQ는 그 목록에 없었지만, 기관의 가이드는 바뀔 수 있습니다. 어느 쪽이든 교훈은 같습니다. 수수료를 어떻게 정하느냐만큼 중립적인 노출과 바이어의 자유로운 선택이 중요합니다.

처벌과 집행 기관

Section 8 위반에는 형사 처벌이 따릅니다. 최대 10,000달러의 벌금, 최대 1년의 징역, 또는 둘 다입니다. 해당 서비스 비용을 청구받은 사람은 청구 금액의 세 배를 배상하라고 소송을 제기할 수 있습니다. CFPB, HUD 장관, 주 검찰총장이나 보험 감독관은 위반을 중단시키기 위한 소송을 제기할 수 있습니다. 여기에 더해 주 부동산 위원회가 라이선스에 징계를 내릴 수 있습니다.

브로커가 갖춰야 할 것

1. 짧은 정책을 문서로 만드십시오. 리퍼럴과 연결된 렌더, 타이틀 회사, 기타 업체의 금전, 선물, 혜택은 받지 않습니다.
2. 모든 업체와의 관계를 목록으로 정리하십시오. 데스크 임대, 후원, 공동 광고, 계열사를 각각의 계약서와 함께 정리합니다.
3. 시장 가치를 입증하십시오. 업체가 지불하는 임대료나 서비스 대금마다 요율 비교 자료를 보관합니다.
4. 중립적인 표현을 교육하십시오. "원하시는 어떤 렌더든 이용하실 수 있습니다. 비교해 보실 수 있는 목록을 드리겠습니다. 이용 중인 렌더가 있으시면 그대로 진행하셔도 됩니다."
5. 고지 서류를 활용하십시오. 해당될 때마다 계열 사업 고지서(affiliated business disclosure)를 제공합니다.
6. 법률 검토를 받으십시오. 렌더와의 계약은 시작 전에 반드시 귀사의 변호사에게 검토를 받으십시오.

자주 묻는 질문

렌더에게서 리퍼럴 수수료를 받아도 되나요?

안 됩니다. 대출 건을 보내 주는 대가로 렌더에게서 돈이나 그 밖의 가치 있는 것을 받는 것이 바로 Section 8이 금지하는 행위입니다.

다른 에이전트와 리퍼럴 수수료를 주고받아도 되나요?

일반적으로는 가능합니다. Regulation X는 부동산 에이전트와 브로커 사이의 공동 중개 및 리퍼럴 약정을 허용합니다. 누구에게 어떻게 지급할 수 있는지는 해당 주의 라이선스 법이 정합니다.

렌더가 점심을 사거나 행사를 후원해도 되나요?

리퍼럴과 연결되지 않고 원래 귀하가 부담해야 할 비용을 대신 내 주는 것이 아니라면 일반적인 홍보 및 교육 활동은 허용됩니다. 구체적인 사실관계가 중요하므로 규모는 소박하게, 많은 사람에게 열려 있게, 보내는 대출 건수와는 무관하게 유지하십시오.

렌더가 돈을 내고 저희 브로커리지의 우선 추천 목록에 올라갈 수 있나요?

바이어를 특정 방향으로 유도하는 노출 위치에 돈을 내는 것은 리퍼럴 수수료 위험이 있습니다. 렌더가 귀사 브로커리지에 어떤 명목으로든 돈을 지불하기 전에 변호사와 상의하십시오.

Section 8은 현금 매입에도 적용되나요?

Section 8은 연방 관련 모기지 대출의 정산 서비스(settlement services)에 적용됩니다. 대출이 전혀 없는 순수 현금 거래는 일반적으로 적용 대상이 아니지만, 주법과 라이선스 규정은 여전히 적용됩니다.