AI 전화, 문자와 TCPA: 부동산 에이전트가 알아야 할 것

AI 음성이 전화를 건다면 로보콜처럼 취급하십시오. 먼저 적절한 동의를 받고, 누구인지와 통화가 녹음된다는 것을 밝히고, 상대가 요청하는 즉시 멈추십시오.

이 내용은 일반적인 교육 자료이며 법률 조언이 아닙니다. 규정은 주마다 다르고 자주 바뀝니다. 출처 확인일 11/01/2026.

AI는 밤낮없이 몇 초 만에 리드에게 응답할 수 있습니다. 그 속도는 진짜입니다. 규정도 마찬가지로 진짜입니다. 연방 전화소비자보호법(TCPA)과 주법이 누구에게, 어떻게, 언제 전화하거나 문자를 보낼 수 있는지 정합니다. TCPA는 전화나 문자 한 건마다 소송을 제기할 수 있게 하므로 실수는 비용이 큽니다. 이 가이드는 AI가 누군가에게 전화하거나 문자를 보내기 전에 에이전트와 브로커가 알아야 할 내용을 다룹니다.

AI 음성은 인공 음성에 해당합니다

TCPA는 "인공 음성 또는 사전 녹음된 음성(artificial or prerecorded voice)"을 사용한 전화를 제한합니다. 2024년 2월 FCC는 사람 목소리를 만들어 내는 오늘날의 AI 도구가 이 표현에 해당한다는 확인 결정(declaratory ruling)을 내렸습니다. 쉽게 말해, AI가 말하는 전화는 로보콜처럼 취급됩니다.

로보콜 규정이 엄격하기 때문에 이 점이 중요합니다. FCC 규정에 따르면 휴대폰으로 인공 음성이나 사전 녹음된 음성을 사용하는 마케팅 전화에는 일반적으로 상대의 사전 명시적 서면 동의(prior express written consent)가 필요합니다. 주택 매수, 매도, 리스팅에 관해 리드에게 거는 전화는 대부분 마케팅 전화입니다.

제대로 된 동의란

FCC 규정은 사전 명시적 서면 동의를 서명된 서면 합의로 설명합니다. 이 동의서는 판매자가 자동 시스템이나 인공 음성 또는 사전 녹음된 음성으로 마케팅 전화를 거는 것을 명확히 허락해야 하고, 전화번호를 기재해야 하며, 무엇을 구매하는 조건으로 동의할 필요는 없다는 점을 밝혀야 합니다. 양식이 제대로 만들어져 있다면 웹 양식의 전자 서명도 효력이 있을 수 있습니다.

실제로 효과가 있는 실무 습관은 다음과 같습니다.

• 동의 문구에 브로커리지 이름을 넣으십시오. 리드 사이트에서 "파트너"에게 준 동의는 귀사를 명시한 동의보다 약한 기록입니다.
• 정확한 문구, 시간, 출처를 저장하십시오. 요청을 받으면 상대가 무엇을 보았고 언제 동의했는지 보여 줄 수 있어야 합니다.
• 기존 연락처가 동의했다고 가정하지 마십시오. CRM에 있는 전화번호는 동의가 아닙니다. 구매한 목록도 마찬가지입니다.
• 사람이 거는 전화와 AI 전화를 구분해서 생각하십시오. 사람이 직접 거는 전화는 인공 음성이 아닙니다. 그래도 통화 거부 목록과 주 규정은 적용됩니다.

이를 더 엄격하게 만들었을 규정 하나는 사라졌습니다. 2023년 FCC는 리드가 한 번에 한 판매자에게만 동의할 수 있도록 하는 "일대일(one-to-one)" 동의 규정을 채택했습니다. 제11순회항소법원은 이 규정을 시행 전인 2025년 1월 무효화했습니다. 그렇더라도 귀사 브로커리지 이름을 명시한 동의가 여전히 가장 안전한 기록입니다.

누구인지, 그리고 통화가 녹음된다는 것을 밝히십시오

서로 다른 두 규정이 같은 방향을 가리킵니다.

발신자를 밝히십시오. FCC 규정에 따르면 인공 음성이나 사전 녹음된 음성 메시지는 시작 부분에서 전화를 거는 책임 업체가 누구인지 명확히 밝히고 전화번호를 알려야 합니다. 처음부터 AI 어시스턴트라고 밝히면 혼란을 막고 신뢰를 쌓을 수 있습니다.

녹음 동의. 일부 주에서는 통화 당사자 한 명만 동의해도 녹음할 수 있습니다. 다른 주에서는 모두가 동의해야 합니다. Florida는 전원 동의 주입니다. Florida Statutes 934.03은 모든 당사자가 사전에 동의한 경우 녹음을 허용합니다. 여러 주에서 전화가 온다면, 모든 통화에서 녹음 사실을 알리고 누군가 반대하면 녹음을 멈추는 것이 간단한 습관입니다.

통화 가능 시간과 연락 빈도

FCC 규정은 수신자 현지 시간 기준 8 AM 이전 또는 9 PM 이후에 가정으로 전화 권유를 하는 것을 금지합니다. 많은 주가 더 엄격한 한도를 둡니다. Florida 법인 Florida Statutes 501.616은 현지 시간 8 AM 이전 또는 8 PM 이후의 상업적 권유 전화, 그리고 같은 주제로 24시간 안에 같은 사람에게 세 번 넘게 거는 전화를 금지합니다.

여러 주의 리드에게 전화한다면 리드가 있는 곳에 적용되는 가장 엄격한 규정을 따르십시오.

통화 거부 목록(Do-not-call)

FTC는 National Do Not Call Registry(전국 통화 거부 등록부)를 운영합니다. FTC의 사업자 안내에 따르면 판매자는 최소 31일마다 한 번 등록부를 확인하고 등록된 번호를 통화 목록에서 빼야 합니다. 예외도 있습니다. 마지막 구매나 결제 후 최대 18개월, 또는 상대가 문의하거나 신청한 후 최대 3개월까지는 전화할 수 있습니다. 서면 허락도 유효합니다.

흔히 놓치는 두 가지 한계가 있습니다.

• 중단 요청이 예외보다 우선합니다. 누군가 귀사의 통화 거부 목록에 올려 달라고 요청하면, 기존 관계가 있더라도 전화를 멈추십시오. FCC 규정은 합리적인 기간, 최대 영업일 기준 10일 안에 이를 이행하고 그 요청 기록을 5년간 보관하라고 정합니다.
• 기존 관계가 AI 전화 동의를 대신하지는 않습니다. 통화 거부 예외는 등록부 문제에만 도움이 됩니다. 휴대폰으로 거는 인공 음성 전화에 대한 동의가 생기는 것은 아닙니다.

Florida의 자체 동의법

여기서는 Florida를 예로 들지만, 다른 주에도 각자의 법이 있습니다. Florida Telephone Solicitation Act인 Fla. Stat. 501.059는 Florida 에이전트에게 가장 큰 주 차원의 전화 관련 위험입니다. 요약하면 다음과 같습니다.

• 자동 판매 전화와 문자에는 서면 동의가 필요합니다. 번호를 선택하고 거는 자동 시스템이나 녹음된 메시지로 하는 전화 또는 문자에는 상대의 사전 명시적 서면 동의가 필요합니다.
• 주 통화 거부 목록. Florida는 전국 등록부와 별도로 자체 목록을 운영합니다. 둘 다 확인하십시오.
• 개인이 소송을 제기할 수 있습니다. 이 법은 전화를 받은 사람이 전화나 문자 건당 손해배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있도록 합니다.
• 문자에는 15일의 시정 기간이 있습니다. 2023년 개정 이후, 상대가 먼저 문자에 STOP으로 답해야 하며, 발신자는 그 문자에 대한 소송이 제기되기 전에 15일 안에 발송을 멈출 수 있습니다.

2023년 개정은 자동 시스템에 해당하는 범위도 좁혔습니다. 귀사의 환경에 어떻게 적용되는지 해당 주의 변호사에게 확인하십시오.

수신 거부, 그리고 아직 정리되지 않은 부분

FCC의 동의 철회 규정에 따르면 사람들은 합리적인 어떤 방법으로든 동의를 철회할 수 있습니다. stop, quit, end, revoke, opt out, cancel, unsubscribe 같은 답장도 철회로 인정됩니다. 요청은 합리적인 기간, 최대 영업일 기준 10일 안에 이행해야 합니다. 이 부분은 04/11/2025부터 적용되고 있습니다.

한 가지는 아직 보류 중입니다. "전체 철회(revoke all)" 규정은 한 종류의 메시지에 대한 수신 거부를 같은 발신자의 관련 없는 메시지에도 적용하게 합니다. FCC는 의견을 검토하는 동안 이 규정을 01/31/2027로 연기했으므로 변경 사항을 지켜보십시오.

법원도 변수입니다. 2025년 6월 연방대법원은 McLaughlin Chiropractic v. McKesson 사건에서 지방법원이 FCC의 TCPA 해석에 구속되지 않는다고 판결했습니다. 앞으로 판사들이 일부 FCC 해석을 다르게 볼 수 있다는 뜻입니다. 법조문 자체가 바뀌는 것은 아니며, 안전한 길은 여전히 동의를 먼저 받는 것입니다.

팀을 위한 간단한 체크리스트

1. 양식을 정비하십시오. 모든 웹 양식, 포털 양식, 오픈 하우스 방문 등록에는 브로커리지 이름이 명시된 명확한 전화 및 문자 동의 체크란이 있어야 합니다.
2. 증거를 보관하십시오. 동의 문구, 시간, 출처를 연락처와 함께 저장합니다.
3. 기본값은 꺼짐입니다. 가져온 연락처와 기존 연락처에는 동의할 때까지 AI 전화나 자동 문자를 보내지 않습니다.
4. 모든 통화를 같은 방식으로 시작하십시오. 브로커리지 이름, AI 어시스턴트라는 사실, 통화 녹음 사실을 알립니다. 상대가 거부하면 녹음을 멈추십시오.
5. 법보다 엄격하게 시간을 정하십시오. 리드의 현지 시간과 가장 엄격한 주 규정을 기준으로 합니다.
6. STOP은 즉시 처리하십시오. 팀이 사용하는 모든 언어에서 그렇게 합니다.
7. 정리하고 기록하십시오. 31일마다 전국 등록부를 확인하고 자체 통화 거부 목록을 유지합니다.

자주 묻는 질문

AI 어시스턴트가 새 온라인 리드에게 바로 전화해도 되나요?

리드가 귀사 브로커리지의 자동 음성 또는 인공 음성 전화까지 포함하는 동의를 한 경우에만 가능합니다. 리드 양식에 그런 내용이 없었다면 대신 사람이 연락하도록 하고, 먼저 통화 거부 규정을 확인하십시오.

문자 메시지도 TCPA 적용 대상인가요?

네. FCC는 로보콜 동의 및 수신 거부 규정을 자동 문자에도 적용합니다. 마케팅 문자는 전화처럼 취급하십시오. 서면 동의를 받고, 통화 가능 시간을 지키고, STOP은 즉시 처리하십시오.

이전 고객이라면 AI가 전화해도 되나요?

기존 관계는 통화 거부 목록 문제에는 도움이 될 수 있지만, 휴대폰으로 거는 인공 음성이나 사전 녹음된 음성 전화에 대한 동의를 대신하지는 않습니다. 먼저 AI 전화까지 포함하는 동의를 받으십시오.

AI는 반드시 자신이 AI라고 밝혀야 하나요?

연방 규정은 인공 음성 메시지가 시작 부분에서 업체를 밝히도록 요구합니다. 그와 함께 AI 어시스턴트라고 밝히는 것이 명확하고 정직한 습관이며, 통화 중 생길 혼란도 막아 줍니다.

TCPA 위반 시 비용은 어느 정도인가요?

TCPA는 실제 손해액과 위반 건당 500달러 중 더 큰 금액을 청구하는 소송을 허용합니다. 위반이 고의적이거나 알면서 한 것이라면 법원은 이를 세 배로 늘릴 수 있습니다. 전화나 문자 한 건 한 건이 각각 위반으로 계산될 수 있습니다.