Geen getekende kopersovereenkomst, geen bezichtiging. Dat is sinds 08/17/2024 de praktijkregel. Controleer bij uw MLS de actuele versie.
De wijziging kwam voort uit de schikking van NAR in de rechtszaken over commissies. Twee jaar later hebben de meeste makelaars er een routine voor. Velen verliezen nog steeds tijd met handtekeningen najagen op de ochtend van een bezichtiging. Deze gids behandelt wat de regel echt vereist, waar de wet in Florida past, en een workflow die van de overeenkomst een stap van twee minuten maakt in plaats van een obstakel.
Wat er op 08/17/2024 veranderde
Die dag gingen twee praktijkwijzigingen in voor NAR-leden en voor deelnemers aan MLS'en die aan NAR zijn verbonden:
- Geen aanbod van vergoeding voor de kopersmakelaar op de MLS. Listing brokers kunnen die nog steeds buiten de MLS aanbieden, en verkopers kunnen nog steeds instemmen met het betalen van concessies.
- Schriftelijke overeenkomsten vóór bezichtigingen. Een MLS-deelnemer die "werkt met" een koper moet een schriftelijke overeenkomst hebben voordat die met die koper een woning bezichtigt. Dat geldt voor bezichtigingen ter plaatse en live virtuele bezichtigingen.
Wat de overeenkomst moet bevatten
De richtlijnen van NAR noemen vier dingen die elke overeenkomst nodig heeft:
De koper kan onderhandelen over de diensten, de looptijd van de overeenkomst en de vergoeding. De consumentengids van NAR zegt dat letterlijk, en dat is een goede zin om te delen met nerveuze kopers.
Wanneer het geldt (en wanneer niet)
| Situatie | Eerst een overeenkomst nodig? |
|---|---|
| U neemt een koper mee om een woning te bekijken | Ja, vóór de bezichtiging |
| Live videorondleiding voor een koper | Ja, live virtuele bezichtigingen tellen mee |
| Een koper loopt zelf een openbaar open huis binnen | Nee |
| U houdt als listing agent een open huis | Niet meteen voor bezoekers zonder makelaar |
| U neemt uw koper mee naar het open huis van iemand anders | Ja |
| Een koper vraagt u naar uw diensten | Nee |
MLS-regels maken het bindend
MLS'en die aan NAR zijn verbonden hebben de regel in hun eigen beleid opgenomen, dus die bindt MLS-deelnemers en -abonnees via de MLS, niet alleen via het NAR-lidmaatschap. De meeste makelaars in South Florida werken in MLS'en die de regel hebben overgenomen. Uw MLS kan overtredingen beboeten of bestraffen, dus controleer de actuele regel en gebruik de formulieren die uw broker goedkeurt.
Wat de wet in Florida wel en niet zegt
De regel voor bezichtigingen komt van NAR en de MLS. Het is geen wet van Florida.
- De wet in Florida over makelaarsrelaties is niet veranderd. Chapter 475 regelt nog steeds hoe u met kopers werkt. Er wordt uitgegaan van een transaction broker-relatie, tenzij u iets anders vastlegt (Fla. Stat. 475.278). De FAQ van de staatsvereniging over de schikking zegt dat de schikking de wet in Florida over makelaarsrelaties niet verandert.
- Geen enkele wet van de staat eist een getekende kopersovereenkomst vóór een bezichtiging. Wetsvoorstellen die in 2025 delen van de wet over makelaarsrelaties zouden herschrijven (SB 1770 en HB 805), zijn niet aangenomen.
- Er bestaan standaardformulieren. De staatsvereniging biedt vier versies van een exclusieve kopersovereenkomst, één voor elk type relatie. Gebruik de versie die uw broker goedkeurt, en schrijf er niet zelf een.
In de praktijk volgen makelaars in Florida de MLS-regel. Het beleid van uw broker bepaalt welk formulier, wie tekent en waar het dossier wordt bewaard.
Zo maakt u het moeiteloos
Kopers hebben zelden bezwaar tegen de overeenkomst zelf. Ze hebben bezwaar tegen verrassingen, papierwerk op een motorkap en druk bij de deur. Haal de overeenkomst naar voren en maak het makkelijk.
- Breng het ter sprake in het eerste gesprek. "Voordat we gaan bezichtigen, stuur ik een korte overeenkomst die beschrijft wat ik voor u doe en hoe ik word betaald. U kunt me er alles over vragen."
- Stuur het via een portaal, niet als bijlage. Kopers tekenen in twee minuten op hun telefoon, en de getekende kopie komt in het dossier zonder dat iemand pdf's hoeft op te slaan.
- Bied een korte eerste overeenkomst aan als uw broker dat toestaat. Looptijd en diensten zijn onderhandelbaar, dus sommige brokers keuren een beperkte eerste overeenkomst goed en later een langere.
- Zet de samenvatting bovenaan. Drie regels: wat u gaat doen, hoe u wordt betaald, hoe de overeenkomst kan worden beëindigd.
- Blokkeer de agenda, niet de koper. Laat het systeem weigeren een privébezichtiging te boeken tot de overeenkomst als getekend staat. Niemand hoeft de boeman te zijn.
Sofia, de AI-receptie, legt de overeenkomst uit in het Engels, Spaans of Portugees, stuurt die naar het klantportaal en boekt geen privébezichtiging tot die is getekend. Openbare open huizen zijn de uitzondering.
Bronnen
Gecontroleerd op 10/30/2026. Wetten en regels veranderen; laat alles wat belangrijk is bevestigen door uw broker of een vastgoedadvocaat in uw staat. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, consumentengids over schriftelijke kopersovereenkomsten: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- Staatsvereniging van Florida, FAQ over de NAR-schikking: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, toegestane makelaarsrelaties: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- Florida Senate, geschiedenis van wetsvoorstel SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770