Verlopen listings bellen in 2026: toestemming, do-not-call en wat mag

Expired listings bellen is in veel gevallen legaal. Wie dat slordig doet, komt in strijd met de do-not-call-regels. Het verschil zit in een paar controles voordat u belt.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels verschillen per staat en veranderen in de loop van de tijd. Overleg met uw broker of een advocaat voordat u met een belprogramma begint.

Een expired listing is een verkoper die wilde verkopen en dat niet is gelukt. Veel makelaars bellen hen op de dag dat de listing uit de MLS verdwijnt. Dat kan werken, maar het brengt drie sets regels tegelijk met zich mee: de beroepsethiek rond de oude listing, de federale do-not-call-regels en de regels voor automatisch gekozen, vooraf opgenomen en AI-stemmen. Hier is elk ervan in gewone taal, met de primaire bronnen.

Controleer eerst of de listing echt is verlopen

De status "expired" is niet altijd het einde van het verhaal. De verkoper heeft misschien verlengd bij dezelfde broker of getekend bij iemand anders. De case interpretations bij de Code of Ethics van NAR bevatten een zaak over het werven van een expired listing. In Case 16-5 belde een makelaar de eigenaar na het verlopen om te bevestigen dat de woning niet opnieuw te koop stond, en ging daarna voor de listing. Het panel vond geen overtreding, omdat de vorige listing broker geen verdere aanspraak heeft zodra de overeenkomst afloopt.

De praktische regel: controleer de MLS-status op de dag dat u belt, en vraag bij twijfel de eigenaar of de woning bij iemand in de verkoop staat voordat u uw verhaal doet. Zo ja, bedank hen en ga verder.

De basis van do-not-call

Een gesprek waarin u een eigenaar vraagt de woning via u te verkopen, is een verkoopgesprek. Het nationale Do Not Call Registry is erop van toepassing. Dit zeggen de regels van de FTC en FCC:

• Controleer het register minstens elke 31 dagen. Volgens de FTC moeten verkopers en telemarketeers het register minstens eens per 31 dagen controleren. De safe harbor van de FCC in 47 CFR 64.1200(c)(2) vraagt ook om een versie van het register van hooguit 31 dagen oud, schriftelijke procedures en getraind personeel.
• Bel alleen tussen 8 AM en 9 PM in de tijdzone van degene die u belt, volgens 47 CFR 64.1200(c)(1). Sommige staten hanteren strengere tijden.
• Houd uw eigen do-not-call-lijst bij. Volgens 64.1200(d) moet een verzoek om te stoppen binnen een redelijke termijn worden gehonoreerd, uiterlijk binnen 10 werkdagen, en 5 jaar worden bewaard. Het beste is om direct te stoppen.
• Reken niet op een "bestaande relatie." De uitzondering voor een bestaande zakelijke relatie geldt 18 maanden na een aankoop of transactie met uw bedrijf, of 3 maanden na een aanvraag bij u. Een verkoper van een expired listing had die relatie meestal met het andere makelaarskantoor, niet met u.

Autodialers, opnames en AI-stemmen

Hier zit het grootste risico. Volgens 47 CFR 64.1200(a)(2) en (a)(3) hebben telemarketinggesprekken met een kunstmatige of vooraf opgenomen stem de voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de persoon nodig, of het nummer nu een mobiele telefoon of een vaste lijn is. In haar uitspraak van 2024 stelde de FCC dat de beperkingen van de TCPA op gesprekken met een kunstmatige of vooraf opgenomen stem ook gelden voor de huidige AI-technologie die menselijke stemmen genereert.

Alles bij elkaar is de eenvoudige lezing: een verkoper van een expired listing heeft u geen schriftelijke toestemming gegeven, dus bel hem niet koud met een robocall, een ringless voicemail drop of een AI-stem. Een mens hoort te bellen en te praten. Onze gids over AI-gesprekken, sms'jes en de TCPA gaat dieper in op het onderwerp, inclusief rechtszaken die nog lopen.

Voor sms'jes geldt dezelfde voorzichtigheid. Stuur verkopers van expired listings geen ongevraagde sms. Sms pas nadat ze ja hebben gezegd, en sla dat ja op met het tijdstip en de woorden die ze gebruikten.

Daarbovenop: regels per staat

Veel staten voegen hun eigen laag toe: een do-not-call-lijst van de staat, strengere beltijden, een maximum aantal keren dat u dezelfde persoon per dag mag bellen, of regels over toestemming voor opnames. Florida vereist bijvoorbeeld de toestemming van iedereen om een gesprek op te nemen. Controleer de regels van uw staat voordat u een bellijst opbouwt, en stel de standaardinstellingen van uw systeem in op de strengste regel die van toepassing is.

Een werkwijze voor expired listings die aan de regels voldoet

1. Haal de lijst op volgens de regels van uw MLS, en bevestig dat elke woning nog steeds expired is en niet opnieuw te koop staat.
2. Controleer elk nummer tegen het nationale register, de lijst van uw staat als die er is (in Florida de do-not-call-lijst van de staat onder Fla. Stat. 501.059), en uw eigen do-not-call-lijst.
3. Bel handmatig binnen de beltijden. Geen robocalls, geen voicemail drops, geen AI-stem bij koude acquisitie.
4. Zeg wie u bent en voor welk makelaarskantoor u werkt, in de eerste zin.
5. Respecteer "bel me niet" meteen. Zet het nummer op uw lijst voordat u ophangt.
6. Vraag toestemming voor een vervolg. Als ze een marktanalyse of sms'jes willen, sla die toestemming op met het tijdstip en de bron.
7. Automatiseer pas daarna. Zodra ze zich hebben aangemeld, kunnen geautomatiseerde opvolging en AI-gesprekken plaatsvinden binnen de toestemming die ze gaven.

Andere manieren om verkopers van expired listings te bereiken

De telefoon is niet de enige ingang. Een handgeschreven briefje of een kort marktrapport per post valt niet onder de telefoonregels, en het geeft de eigenaar de kans u te bellen wanneer het hem uitkomt. Aanbellen kan ook werken, maar controleer de regels van uw stad over colportage en respecteer elk bordje "no soliciting". Wat u ook stuurt, zet de naam van uw makelaarskantoor erop, houd de toon respectvol en beweer nooit dat de vorige makelaar slecht werk heeft geleverd. Een inkomend gesprek van een verkoper die uw briefje heeft gelezen, is het makkelijkste gesprek binnen de regels dat u ooit zult voeren, en als ze bellen, moet er iemand opnemen.

Wat u zegt

Houd het kort en respectvol. Bijvoorbeeld: "Hallo, u spreekt met [uw naam] van [uw makelaarskantoor]. Ik zag dat uw woning uit de verkoop is gehaald. Staat die op dit moment bij iemand in de verkoop? ... Zou het helpen als ik u een kort overzicht stuur van wat er in de buurt is verkocht en waarom? Heeft u liever een sms of een e-mail, en is het goed als ik daarna contact opneem?" Als ze nee zeggen, bedank hen en zet het nummer op uw do-not-call-lijst.

Noem aan de telefoon nooit een gok naar de prijs en bekritiseer de vorige makelaar niet. Bied in plaats daarvan een echte marktanalyse aan. Ons lanceringsplan voor listings behandelt wat u doet zodra u de listing heeft binnengehaald.

Vragen