IDX, VOW en MLS-data: een heldere gids voor makelaarskantoren die woningen op hun website zetten

Geen licentie, geen listings. Elke woning op uw website heeft een MLS-datalicentie nodig, en die licentie komt met regels.

Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies. MLS-regels verschillen per markt en veranderen vaak, dus de actuele regels van uw MLS gaan altijd voor. Bronnen gecontroleerd op 11/01/2026.

Kopers verwachten woningen te kunnen zoeken op de site van uw makelaarskantoor, niet alleen op de grote portals. Die woningen komen daar via uw MLS. De woorden die u hoort zijn IDX, VOW en datalicentie. Ze klinken hetzelfde, maar elk staat andere dingen toe. Deze gids legt ze uit in gewone taal, noemt de weergaveregels die de meeste MLS'en delen, en behandelt de beleidswijzigingen van 2025 die bepalen wat er zichtbaar is.

Drie manieren waarop MLS-gegevens een website bereiken

Alle drie komen uit de MLS, en elk heeft een eigen toestemming nodig. Een feed met een licentie voor uw backoffice geeft u niet het recht listings op een openbare website te zetten. Lees wat uw overeenkomst echt toestaat.

Wat IDX-regels meestal vereisen

IDX-regels vertrekken vanuit het modelbeleid van NAR in het Handbook on Multiple Listing Policy. Elke MLS neemt daarna een eigen versie aan. Als actueel voorbeeld bevatten de IDX-regels van San Diego MLS van juli 2026 deze gebruikelijke punten:

• Toon wie de listing heeft. De vermelding van het listingkantoor moet verschijnen op het eerste scherm dat een bezoeker bij een listing ziet.
• Houd het actueel. Ververs IDX-weergaven minstens eens per 12 uur.
• Wijzig geen listings van andere brokers. Hun informatie niet bewerken of manipuleren.
• Verberg vertrouwelijke velden. Informatie die bedoeld is voor makelaars, niet voor consumenten, blijft van de openbare site af.
• Respecteer afmeldingen. Een listing broker kan zich afmelden voor IDX, en verkopers kunnen bepalen dat hun listing niet online wordt getoond.

Het handboek zegt ook dat een MLS binnen vijf werkdagen moet reageren op een aanvraag voor een IDX-feed. Wacht uw leverancier al weken, vraag de MLS dan hoe het met de aanvraag staat.

U kunt binnen grenzen kiezen welke listings u toont. De richtlijnen van NAR over objectieve criteria zeggen dat IDX- en VOW-weergaven kunnen filteren op neutrale, controleerbare kenmerken zoals locatie, prijsklasse of type woning. Ze mogen geen listings wegfilteren op basis van de aangeboden vergoeding of de naam van een makelaarskantoor of makelaar.

Wat een VOW toevoegt

Een VOW lijkt meer op een besloten klantenruimte. Volgens het VOW-beleid van NAR in hetzelfde handboek registreren bezoekers zich en loggen ze in, gaan ze akkoord met de gebruiksvoorwaarden, en moet de broker met hen een rechtsgeldige relatie tussen broker en consument kunnen aangaan. In ruil daarvoor kan een VOW vaak gegevens tonen die IDX niet kan, zoals verkoopgegevens waar uw MLS en staat dat toestaan.

Verkopers hebben op een VOW extra keuzes. Naast hun listing helemaal van internet weghouden, kunnen ze vragen dat automatische waardeschattingen en opmerkingen van consumenten niet bij hun listing verschijnen. Uw VOW moet die instellingen respecteren.

Wat er in 2025 veranderde

NAR nam zijn beleid Multiple Listing Options for Sellers aan op 03/25/2025, en MLS'en moesten het uiterlijk 09/30/2025 invoeren. Twee soorten listings zijn van belang voor uw website:

• Delayed marketing exempt listings. De listing komt in de MLS, maar openbare marketing via IDX en syndicatie wacht een periode die elke MLS zelf bepaalt.
• Office exclusive listings. De listing wordt bij de MLS ingediend, maar niet gedeeld met andere deelnemers of openbaar gemarket.

Voor beide is een ondertekende verklaring van de verkoper nodig. NAR heeft naast deze opties zijn Clear Cooperation Policy behouden. Voor uw site betekent dit dat sommige nieuwe listings niet meteen in uw IDX-zoekfunctie verschijnen. Dat is te verwachten, geen kapotte feed.

Fair housing in uw zoekfunctie

Zoektools kunnen kopers sturen zonder dat iemand dat bedoelt. Filters of antwoorden over "veilige buurten", de kwaliteit van scholen, wie er in een buurt woont, religie of gezinssituatie kunnen een fair housing-risico opleveren. Houd het bij feiten over de woning: prijs, grootte, locatie, kenmerken. Verwijs kopers naar openbare bronnen voor gegevens over scholen en criminaliteit. Dezelfde zorg geldt voor listingteksten; onze gids over fair housing-woorden om te vermijden behandelt die kant.

Vragen voor uw websiteleverancier

De meeste makelaarskantoren bouwen hun IDX-site niet zelf. Een leverancier doet het, en de MLS houdt u, de deelnemer, verantwoordelijk voor wat er te zien is. Vraag dit voordat u tekent:

• Van wie is de licentie? De feed hoort te draaien onder de MLS-overeenkomst van uw makelaarskantoor, en u moet hem kunnen meenemen als u van leverancier wisselt.
• Hoe vaak wordt hij ververst? Krijg het getal schriftelijk en zorg dat het voldoet aan de regel van uw MLS.
• Hoe worden afmeldingen verwerkt? Afmeldingen van verkopers en brokers, office exclusives en delayed marketing listings horen vanzelf te verdwijnen.
• Welke filters krijgen kopers? Vraag om elk filter en elk antwoord dat de zoekfunctie kan geven te zien. Verwijder alles wat zinspeelt op wie er in een gebied woont.
• Wat gebeurt er als de MLS een regel wijzigt? MLS-regels veranderen vaak. U wilt een leverancier die bijwerkt zonder nieuw contract.

Voordat u live gaat: een checklist

1. Ondertekende licentie. Een IDX- of VOW-overeenkomst met elke MLS waarvan u listings toont.
2. Goedgekeurde leverancier. Uw websiteleverancier goedgekeurd door de MLS, als die dat vereist.
3. Vermelding en disclaimers. Het listingkantoor op het eerste scherm, plus alle teksten die uw MLS vereist.
4. Verversschema. Minstens elke 12 uur, of sneller als uw MLS dat vraagt.
5. Afmeldingen gerespecteerd. Afmeldingen van brokers en verkopers, en VOW-instellingen voor waardeschattingen en opmerkingen.
6. Neutrale filters. Geen filteren op vergoeding of naam van het makelaarskantoor, en geen sturende filters.
7. Uw naam erop. De naam van uw makelaarskantoor op elke pagina en advertentie.

Vragen

Kan elke makelaar een eigen IDX-feed krijgen?

IDX is een voorziening voor MLS-deelnemers, wat meestal de broker betekent. Makelaars tonen listings doorgaans onder de IDX-toestemming van hun broker. Veel makelaarskantoren draaien één feed die de site van elke makelaar bedient.

Mogen we verkoopprijzen op onze website tonen?

Dat hangt af van uw MLS en uw staat. Sommige MLS'en staan verkoopgegevens op een VOW toe voor geregistreerde gebruikers, en sommige staten maken verkoopprijzen helemaal niet openbaar. Controleer de regels van uw MLS voordat u ze toont.

Kunnen we listings in plaats daarvan van de grote portals halen?

Nee. Gegevens van portals zijn niet in licentie gegeven voor uw website. Gebruik een feed die uw MLS in licentie geeft voor de manier waarop u hem wilt tonen.

Waarom ontbreekt een nieuwe listing in onze IDX-zoekfunctie?

Het kan een delayed marketing exempt listing zijn, een office exclusive, of een listing waarvan de verkoper of broker zich heeft afgemeld voor weergave op internet. Het kan ook een vertraging bij het verversen zijn. Controleer de status van de listing in de MLS.

Hebben we voor elke MLS een aparte licentie nodig?

Meestal wel. Elke MLS geeft zijn eigen gegevens in licentie onder eigen regels, dus een makelaarskantoor dat in meerdere markten werkt, heeft een overeenkomst nodig met elke MLS waarvan het listings toont.