Договор с покупателем до показа: что агентам нужно знать в 2026 году

Нет подписанного договора с покупателем, нет показа. Таково правило практики с 08/17/2024. Проверьте актуальную версию в своей MLS.

Это изменение появилось в результате урегулирования NAR исков о комиссиях. Спустя два года у большинства агентов есть отработанный порядок. Многие все еще теряют время, добывая подписи утром в день показа. Этот гайд объясняет, что на самом деле требует правило, какое место здесь занимает закон Флориды, и процесс, при котором договор становится двухминутным шагом, а не препятствием.

Что изменилось 08/17/2024

В тот день для членов NAR и участников MLS, связанных с NAR, вступили в силу два изменения практики:

• Никаких предложений вознаграждения брокеру покупателя в MLS. Брокеры продавца по-прежнему могут предлагать его вне MLS, а продавцы по-прежнему могут соглашаться на уступки.
• Письменный договор до показа. Участник MLS, который «работает с» покупателем, должен заключить письменный договор, прежде чем показывать этому покупателю дом. Это касается и личных показов, и живых виртуальных показов.

Что должен включать договор

Рекомендации NAR перечисляют четыре пункта, которые нужны каждому договору:

Покупатель может обсуждать услуги, срок договора и вознаграждение. Гайд NAR для потребителей говорит об этом прямо, и эту фразу полезно показать нервничающим покупателям.

Когда это правило действует (и когда нет)

Обязательным его делают правила MLS

MLS, связанные с NAR, внесли это правило в свои собственные политики, поэтому оно обязывает участников и подписчиков MLS через MLS, а не только через членство в NAR. Большинство агентов Южной Флориды работают в MLS, которые его приняли. Ваша MLS может штрафовать или применять дисциплинарные меры за нарушения, поэтому проверьте ее актуальное правило и используйте формы, одобренные вашим брокером.

Что говорит и чего не говорит закон Флориды

• Закон Флориды о брокерских отношениях не изменился. Chapter 475 по-прежнему регулирует вашу работу с покупателями. Если вы не договорились об ином, предполагаются отношения transaction broker (Fla. Stat. 475.278). FAQ ассоциации штата об урегулировании говорит, что урегулирование не меняет закон Флориды о брокерских отношениях.
• Ни один закон штата не требует подписанного договора с покупателем до показа. Законопроекты 2025 года, которые изменили бы части закона о брокерских отношениях (SB 1770 и HB 805), не прошли.
• Стандартные формы существуют. Ассоциация штата предлагает четыре версии эксклюзивного договора с покупателем, по одной для каждого типа отношений. Используйте версию, одобренную вашим брокером, и не пишите свою.

На практике агенты Флориды следуют правилу MLS. Политика вашего брокера определяет, какая форма, кто подписывает и где хранится файл.

Как сделать это безболезненным

Покупатели редко возражают против самого договора. Они возражают против неожиданности, бумаг на капоте машины и давления у двери. Перенесите договор на более ранний этап и сделайте его простым.

1. Говорите об этом на первом звонке. «Перед показом я отправлю короткий договор, где описано, что я для вас делаю и как получаю оплату. Вы можете задать мне любые вопросы о нем».
2. Отправляйте через портал, а не вложением. Покупатели подписывают с телефона за две минуты, а подписанная копия попадает в файл без ручного сохранения PDF.
3. Предлагайте короткий первый договор, если ваш брокер это разрешает. Срок и услуги обсуждаются, поэтому некоторые брокеры одобряют ограниченный первый договор, а позже более длинный.
4. Поставьте резюме сверху. Три строки: что вы будете делать, как получаете оплату, как расторгнуть договор.
5. Блокируйте календарь, а не покупателя. Пусть система не назначает частный показ, пока договор не отмечен как подписанный. Никому не придется быть плохим.