Звонки по истекшим листингам в 2026 году: согласие, do-not-call и что разрешено

Звонить по истекшим листингам во многих случаях законно. Именно небрежные звонки приводят агентов к нарушению правил do-not-call. Разница в нескольких проверках перед набором номера.

Эта статья носит общий образовательный характер и не является юридической консультацией. Правила различаются по штатам и со временем меняются. Посоветуйтесь со своим брокером или адвокатом, прежде чем запускать программу звонков.

Истекший листинг это продавец, который хотел продать и не продал. Многие агенты звонят ему в тот же день, когда листинг исчезает из MLS. Это может сработать, но сразу затрагивает три набора правил: отраслевую этику в отношении старого листинга, федеральные правила do-not-call и правила для звонков с автодайлером, записанным голосом и AI-голосом. Ниже каждый из них простыми словами, со ссылками на первоисточники.

Сначала убедитесь, что листинг действительно истек

Статус «истек» не всегда означает конец истории. Продавец мог продлить договор с тем же брокером или подписать договор с кем-то новым. В толкованиях дел по Кодексу этики NAR есть дело о привлечении истекшего листинга. В деле 16-5 агент позвонил владельцу после истечения срока, чтобы убедиться, что дом не выставлен заново, а затем добивался листинга. Комиссия не нашла нарушения, потому что у прежнего листингового брокера нет никаких прав после окончания договора.

Практическое правило: проверяйте статус в MLS в день звонка, а если что-то неясно, спросите владельца, не выставлен ли дом у кого-то, прежде чем делать предложение. Если выставлен, поблагодарите и двигайтесь дальше.

Основы do-not-call

Звонок с предложением владельцу выставить дом через вас это коммерческий звонок. К нему применяется национальный Do Not Call Registry. Вот что говорят правила FTC и FCC:

• Проверяйте реестр не реже чем раз в 31 день. FTC указывает, что продавцы и телемаркетеры должны проверять реестр не реже одного раза в 31 день. Защитная оговорка FCC в 47 CFR 64.1200(c)(2) также требует версию реестра не старше 31 дня, письменные процедуры и обученный персонал.
• Звоните только с 8 AM до 9 PM по часовому поясу того, кому звоните, согласно 47 CFR 64.1200(c)(1). В некоторых штатах часы строже.
• Ведите собственный список do-not-call. Согласно 64.1200(d), просьбу прекратить звонки нужно выполнить в разумный срок, не более 10 рабочих дней, и хранить 5 лет. Лучше всего прекращать сразу.
• Не рассчитывайте на «существующие отношения». Исключение для установленных деловых отношений действует 18 месяцев после покупки или сделки с вашей компанией или 3 месяца после обращения к вам. У продавца истекшего листинга такие отношения обычно были с другим брокериджем, а не с вами.

Автодайлеры, записи и AI-голоса

Именно здесь сосредоточена основная часть риска. Согласно 47 CFR 64.1200(a)(2) и (a)(3), для телемаркетинговых звонков с искусственным или записанным голосом нужно предварительное явное письменное согласие человека, будь то мобильный или домашний номер. В своем решении 2024 года FCC указала, что ограничения TCPA на звонки с искусственным или записанным голосом распространяются на современные AI-технологии, генерирующие человеческий голос.

Если сложить все вместе, вывод простой: продавец истекшего листинга не давал вам письменного согласия, поэтому не делайте ему холодных звонков с робозвонком, голосовым сообщением без звонка или AI-голосом. Набирать номер и говорить должен человек. Наш гайд об AI-звонках, SMS и TCPA разбирает тему глубже, включая судебные решения, которые еще не вынесены окончательно.

С SMS нужна та же осторожность. Не пишите продавцам истекших листингов без согласия. Пишите только после того, как они сказали «да», и сохраните это «да» со временем и словами, которые они использовали.

Правила штатов сверху

Многие штаты добавляют свой уровень: собственный список do-not-call, более строгие часы звонков, ограничения на число звонков одному человеку в день или правила согласия на запись. Например, во Флориде для записи звонка нужно согласие всех участников. Проверьте правила своего штата, прежде чем составлять список для обзвона, и настройте систему по самому строгому применимому правилу.

Законный порядок работы с истекшими листингами

1. Выгрузите список по правилам вашей MLS и убедитесь, что каждый дом все еще в статусе истекшего и не выставлен заново.
2. Сверьте каждый номер с национальным реестром, списком вашего штата, если он есть (во Флориде это список do-not-call штата по Fla. Stat. 501.059), и вашим собственным списком do-not-call.
3. Набирайте вручную в разрешенные часы. Никаких робозвонков, голосовых сообщений без звонка и AI-голоса в холодных звонках.
4. Скажите, кто вы и в каком брокеридже работаете, в первом же предложении.
5. Сразу выполняйте просьбу «не звоните мне». Добавьте номер в свой список, прежде чем повесить трубку.
6. Спросите разрешения на дальнейшую связь. Если они хотят анализ рынка или SMS, сохраните это согласие со временем и источником.
7. Только после этого автоматизируйте. Когда они дали согласие, автоматические касания и AI-звонки могут идти в рамках этого согласия.

Другие способы связаться с продавцами истекших листингов

Телефон не единственная дверь. Рукописная записка или короткий обзор рынка по почте не подпадают под правила о телефонных звонках и дают владельцу возможность позвонить вам, когда ему удобно. Обход домов тоже может сработать, но проверьте правила вашего города о коммерческих визитах и уважайте любую табличку «no soliciting». Что бы вы ни отправляли, указывайте название своего брокериджа, сохраняйте уважительный тон и никогда не говорите, что прежний агент плохо работал. Входящий звонок от продавца, прочитавшего вашу записку, это самый простой законный разговор из всех возможных, и когда он звонит, кто-то должен ответить.

Что говорить

Говорите коротко и уважительно. Примерно так: «Здравствуйте, это [ваше имя] из [ваш брокеридж]. Я увидел, что ваш дом сняли с рынка. Он сейчас выставлен у кого-нибудь? ... Будет ли полезно, если я пришлю короткую заметку о том, что продалось поблизости и почему? Вам удобнее SMS или email, и можно ли мне связаться с вами еще раз?» Если отвечают «нет», поблагодарите и добавьте номер в свой список do-not-call.

Никогда не называйте цену наугад по телефону и не критикуйте прежнего агента. Вместо этого предложите настоящий анализ рынка. Наш план запуска листинга рассказывает, что делать, когда вы его получите.

Вопросы