Checklist sa buyer consultation: ano ang pag-uusapan bago ang unang showing

Sa buyer consultation ninyo nakukuha ang tiwala ng client bago pa kayo magbukas ng kahit anong pinto. Pag-usapan ang parehong mga bagay sa bawat buyer, at mas maayos ang unang showing para sa lahat.

Mula 08/17/2024, ang mga agent na may buyers sa pamamagitan ng MLS ay kailangang may written agreement bago mag-tour ng bahay, personal man o sa live video, ayon sa gabay ng NAR sa written buyer agreements. Dahil sa patakarang iyon, ang buyer consultation ay hindi na lang dagdag, kundi tunay na hakbang sa proseso. Pagkakataon din ito para mag-set ng expectations, alamin ang gusto ng buyer at planuhin nang magkasama ang search.

Gamitin ang checklist na ito sa bawat unang meeting, personal man o sa video.

Bago ang meeting

• Kumpirmahin ang basics. Pangalan, pinakamainam na paraan para makontak sila, kung pumayag sila sa calls at texts, at sino pa ang kasama sa desisyon.
• Itanong kung ano na ang nakita nila. Mga bahay na na-save nila, mga neighborhood na paulit-ulit nilang binabalikan, at anumang hindi nila nagustuhan.
• Ipadala nang maaga ang agreement ninyo. Bigyan sila ng pagkakataong basahin ito bago ninyo pag-usapan.
• Maghanda ng simpleng gabay. Isang pahina o maikling slide deck tungkol sa kung paano ang pagbili sa market ninyo.
• Pumili ng ilang sample na bahay. Tatlo o apat na bahay na tugma sa sinabi nila sa inyo. Mas madaling matukoy ang must-haves kapag totoong bahay ang pinag-uusapan kaysa puro teorya.
• Maglaan ng sapat na oras. Ang pagmamadali sa agreement ang pinakamabilis na paraan para mawala ang tiwala. Mag-iwan ng oras para sa mga tanong.

Ang consultation checklist

1. Goals at timeline

Bakit sila lilipat, at kailan? Iba ang search kapag matatapos ang lease sa loob ng tatlong buwan kaysa "sa susunod na taon siguro." Itanong kung ano ang kailangang mangyari muna, gaya ng pagbenta ng kasalukuyang bahay.

2. Must-haves at nice-to-haves

Beds, baths, commute, bakuran, parking, home office, kondisyon. Ipahati sa kanila ang bawat item sa "must have" at "nice to have." Makakatipid kayong dalawa sa maraming sayang na showings dahil sa listahang ito.

3. Budget at financing

Itanong kung paano nila balak magbayad at kung nakausap na nila ang isang lender. Kung hindi pa, ipaliwanag kung bakit nakakatulong ang pre-approval mula sa licensed lender kapag oras nang mag-offer. Linawin na ang buyer ang pipili ng sarili niyang lender. Huwag magbigay ng loan advice.

4. Mga lugar, at paano sila i-research

Pag-usapan ang mga lugar na gusto nila at kung bakit. Kapag nagtanong sila tungkol sa schools, safety o "anong klaseng tao ang nakatira doon," manatiling neutral at ituro sila sa mga public source. Ang steering, kahit maganda ang intensyon, ay puwedeng magdulot ng problema sa fair housing.

5. Paano ang pagbili dito

Isa-isahin ang mga hakbang: search, showings, offer, inspection, appraisal, financing, walkthrough at closing. Banggitin ang karaniwang deadlines sa market ninyo at ang mga gastos na madalas makalimutan ng buyers, gaya ng inspections, insurance at closing costs.

6. Ang buyer agreement

Isa-isahin ang agreement linya por linya. Ayon sa gabay ng NAR, dapat nakasaad dito ang halaga o rate ng compensation, o kung paano ito kukuwentahin, sa paraang objectively ascertainable at hindi open-ended. Dapat nakasaad na hindi puwedeng tumanggap ang agent ng higit doon mula sa anumang source, at na ang commissions ay hindi itinakda ng batas at fully negotiable. Ipaliwanag ang term, paano ito tatapusin at ano ang mangyayari kung mag-alok ang seller na magbayad. Sagutin ang bawat tanong bago sila pumirma.

7. Offers at kompetisyon

Mag-set ng expectations tungkol sa multiple offers, escalation, inspection terms at kung gaano kabilis sila maaaring kailangang magdesisyon. Mas kalmado ang mga desisyon ng buyer na alam na ito nang maaga.

8. Paano kayo magtutulungan

Magkasundo kung paano at kailan kayo mag-uusap, gaano kabilis kayo sumasagot, at paano ini-schedule ang showings. Kung AI front desk o assistant ang sumasagot sa linya ninyo after hours, sabihin na ito ngayon para walang magulat.

9. Mga susunod na hakbang

Tapusin sa mga petsa: kailan sila makakarinig mula sa lender, kailan ninyo ipapadala ang mga unang bahay, at kailan ang mga unang showing. Isulat ito sa parehong araw.

Galing ang mga numerong iyan sa Home Buyers and Sellers Generational Trends report (2025 edition) ng NAR. Karamihan sa buyers ay gumagamit pa rin ng agent, at karamihan ay isa lang ang kinakausap. Ang consultation kadalasan ang sandaling nagdedesisyon kung sino.

Mga madalas itanong ng buyers, at paano sumagot

• "Bakit kailangan kong pumirma para lang makita ang isang bahay?" Ipaliwanag na para sa bawat agent na may buyers sa MLS ang patakarang ito, na nakasaad dito kung ano ang gagawin ninyo at paano kayo binabayaran, at na negotiable ang mga terms.
• "Sino ang nagbabayad sa inyo?" Ipaliwanag ang compensation section sa simpleng salita, kasama kung ano ang mangyayari kung mag-alok ang seller na bayaran ang bahagi o lahat nito.
• "Puwede bang sa listing agent na lang ako?" Ipaliwanag ang pagkakaiba ng may sariling representation at wala, at hayaan silang magdesisyon.
• "Magkano ang kaya kong bahay?" Tanong iyan para sa lender. Imungkahing kausapin nila ang licensed lender na pinili nila, at mag-alok na i-adjust ang search kapag alam na nila ang range nila.
• "Maganda ba ang lugar na ito?" Magbahagi ng facts tungkol sa mga bahay at ituro ang public sources para sa schools at crime data. Hayaan ang buyer na magpasya kung ano ang ibig sabihin ng "maganda" para sa kanila.

Gawin ito sa video

Maraming unang meeting ngayon ang nangyayari sa video call, lalo na sa buyers na lilipat mula sa ibang lugar. Pareho lang ang checklist. Nakakatulong ang ilang bagay: i-share ang screen ninyo para sabay ninyong basahin ang agreement, ipadala ang document para sa e-sign habang nasa call pa kayo para masagot nang live ang mga tanong, at mag-follow up agad ng written recap. Panatilihing naka-on ang camera sa bahagi ng agreement. Mas nakakabuo ng tiwala ang makita ang mukha ninyo habang ipinapaliwanag ang compensation kaysa isang document sa inbox.

Mga karaniwang pagkakamali

• Nilalaktawan dahil "isang showing lang naman." Nauuna ang written agreement bago mag-tour, kahit isang bahay lang.
• Minamadali ang agreement. Kapag pakiramdam ng buyer ay pinipilit siyang pumirma, bumababa ang tiwala. Bigyan sila ng oras at malinaw na sagot.
• Nagrerekomenda ng lender bilang tanging option. Magbigay ng mga pangalan kung tinanong, pero ang buyer ang pipili.
• Sinasagot ng opinyon ang mga tanong tungkol sa neighborhood. Manatili sa facts tungkol sa bahay at ituro ang public sources para sa iba pa.
• Walang written recap. Naiiwasan ang karamihan ng hindi pagkakaintindihan sa maikling buod sa parehong araw.

Pagkatapos ng meeting

1. Ipadala ang recap: goals, must-haves, budget range, mga lugar at mga susunod na petsa.
2. Mag-set up ng saved search batay sa must-haves nila.
3. Ipadala ang mga unang bahay sa loob ng isa o dalawang araw.
4. Mag-schedule lang ng showings kapag nasa file na ang pirmadong agreement.
5. Mag-check in pagkatapos ng unang showing para i-adjust ang listahan.

Mas detalyadong tinatalakay ang mga patakaran sa aming gabay sa buyer agreements bago ang showings.

Mga tanong