RESPA Section 8 at mga referral sa lender: ano ang puwede at hindi puwede sa mga agent at broker

Puwede kayong mag-recommend ng lender. Hindi kayo puwedeng bayaran para rito, cash man o anumang iba pang may halaga.

Pangkalahatang edukasyon ito, hindi legal advice. Maaaring magdagdag ng sariling rules ang batas ng state. Mga source na tiningnan 11/01/2026.

Lagi na lang tinatanong ang mga agent ng "sino ang dapat kong gamitin para sa mortgage ko?" Okay lang sumagot. Ang problema ay nagsisimula kapag may natanggap kayong kapalit para sa sagot. Maikli ang Section 8 ng Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), pero ang mga gray area tungkol sa regalo, shared ads, desk rent at lender lists ang pinagmumulan ng karamihan ng tanong. Ganito ito gumagana para sa mga agent, broker at sa mga lender na katrabaho nila.

Ano ang sinasabi ng Section 8

May dalawang pangunahing pagbabawal ang batas, 12 U.S.C. 2607, para sa settlement services sa federally related mortgage loans, na sumasaklaw sa karamihan ng home loans:

• Walang kickback para sa referrals. Walang sinuman ang puwedeng magbigay o tumanggap ng fee, kickback o "thing of value" sa ilalim ng kasunduang mag-refer ng settlement business.
• Walang unearned fees. Walang sinuman ang puwedeng makihati sa settlement charge maliban kung talagang may ginawa silang serbisyo para rito.

Ang rule ng CFPB, Regulation X section 1024.14, ang nagbibigay ng mga detalye. Tatlong punto ang pinakamahalaga para sa mga agent:

Ano ang pinapayagan

• Referral fees sa pagitan ng mga agent at broker. Pinapayagan ng Regulation X ang mga bayad sa ilalim ng cooperative brokerage at referral arrangements sa pagitan ng mga real estate agent at broker. Ang license law pa rin ng inyong state ang nagpapasya kung sino ang puwedeng tumanggap ng mga ito.
• Pagbabayad ng tamang halaga para sa totoong trabaho. Pinapayagan ang bayad para sa goods, facilities o serbisyong talagang ibinigay kung tugma ito sa market value. Hindi puwedeng isama sa presyong iyon ang halaga ng anumang referrals.
• Normal na promotion at edukasyon. Sabi ng RESPA Section 8 FAQs ng CFPB, okay ang normal na promotional at educational activities kung hindi konektado sa referrals at hindi sinasagot ang gastos na babayaran sana ng referral source. Ang libreng seminar na bukas sa lahat ng local agent ang uri ng halimbawang ibinigay.
• Affiliated businesses, may kondisyon. Ang brokerage na may-ari ng bahagi ng lender o title company ay puwedeng mag-refer dito kung magbibigay lang ito ng nakasulat na disclosure, malayang pumili ng iba ang consumer, at ang tanging benepisyo ay return on ownership.

Ano ang hindi pinapayagan

Co-marketing at shared ads

Hindi ipinagbabawal ang joint ads kasama ang lender. Ang tanong ay kung sino ang nagbabayad para saan. Kung bawat panig ay nagbabayad ng patas na bahagi, batay sa laki ng espasyo at atensyong nakukuha ng bawat isa, shared marketing lang ang ad. Kung mas malaki ang binabayaran ng lender kaysa sa bahagi nito, ang diperensya ay thing of value na napupunta sa agent. Magtago ng maikling nakasulat na record kung paano hinati ang gastos at bakit. Sabi ng Regulation X, ang bayad na walang makatwirang kaugnayan sa market value ay itinuturing na sobra, at ang sobra ay maaaring ebidensya ng kickback.

Lender lists, portals at platforms

Maraming brokerage at app ang nagpapakita sa buyers ng listahan ng mga lender. Sinuri ito ng CFPB sa isang 2023 advisory opinion tungkol sa digital mortgage comparison platforms. Sa madaling salita:

• Ang platform na nagra-rank o nagpapakita ng providers nang may kinikilingan, gaya ng pag-una sa mga nagbabayad na lender, at binabayaran para rito, ay malamang na tumatanggap ng ilegal na referral fees.
• Hindi naaayos ng parehong singil sa bawat lender, nang mag-isa, ang presentasyong may kinikilingan.
• Ang platform na gumagamit at nagpapakita ng impormasyon nang neutral ay karaniwang binabayaran para sa totoong serbisyo.

Noong May 2025, binawi ng CFPB ang 67 guidance documents. Wala sa listahang iyon ang advisory opinion na ito, at wala rin ang Section 8 FAQs, pero puwedeng magbago ang guidance ng ahensya. Pareho pa rin ang aral: kasinghalaga ng paraan ng pag-set ng fee ang neutral na presentasyon at ang malayang pagpili ng buyer.

Mga parusa at sino ang nagpapatupad

May criminal penalties ang Section 8: multa na hanggang 10,000 dollars, hanggang isang taong pagkakakulong, o pareho. Ang mga taong siningil para sa serbisyo ay puwedeng magdemanda ng tatlong beses ng halaga ng singil. Puwedeng magsampa ng aksyon ang CFPB, ang Secretary of HUD at ang state attorneys general o insurance commissioners para pigilan ang mga paglabag. Bukod diyan, puwedeng disiplinahin ng inyong state real estate commission ang lisensya.

Ano ang dapat ilagay ng mga broker

1. Sumulat ng maikling policy. Walang bayad, regalo o perks mula sa lenders, title o iba pang providers na konektado sa referrals.
2. Ilista ang bawat relasyon sa provider. Desk rent, sponsorships, shared ads at affiliated companies, bawat isa may sariling agreement.
3. Patunayan ang market value. Itago ang rate comparison para sa anumang upa o serbisyong binabayaran ng provider.
4. Magturo ng neutral na pananalita. "Puwede ninyong gamitin ang kahit anong lender na gusto ninyo. Narito ang listahan para ikumpara, o gamitin ang sarili ninyong lender."
5. Gamitin ang mga disclosure. Ibigay ang affiliated business disclosure tuwing naaangkop ito.
6. Magpa-legal review. Ipa-review sa sarili ninyong attorney ang anumang lender agreement bago ito magsimula.

Mga tanong

Puwede ba akong tumanggap ng referral fee mula sa lender?

Hindi. Ang pagtanggap ng pera o anumang iba pang may halaga mula sa lender kapalit ng pagpapadala ng loans sa kanila ang mismong ipinagbabawal ng Section 8.

Puwede ba akong magbayad o tumanggap ng referral fee mula sa ibang agent?

Oo, sa pangkalahatan. Pinapayagan ng Regulation X ang cooperative brokerage at referral arrangements sa pagitan ng mga real estate agent at broker. Ang license law ng inyong state ang nagpapasya kung sino ang puwedeng bayaran at paano.

Puwede bang manlibre ng lunch o mag-sponsor ng event ang lender?

Pinapayagan ang normal na promotional at educational activity kung hindi ito konektado sa referrals at hindi sinasagot ang gastos na babayaran sana ninyo. Mahalaga ang mga detalye, kaya panatilihin itong simple, bukas sa maraming tao at walang kinalaman sa dami ng loans na ipinapadala ninyo.

Puwede bang magbayad ang lender para mapasama sa preferred list ng aming brokerage?

Ang pagbabayad para sa placement na nagtuturo sa buyers ay panganib bilang referral fee. Kumausap ng attorney bago magbayad ang anumang lender sa inyong brokerage para sa kahit ano.

Saklaw ba ng Section 8 ang cash purchases?

Saklaw ng Section 8 ang settlement services sa federally related mortgage loans. Ang totoong cash deal na walang loan ay karaniwang labas dito, pero umiiral pa rin ang batas ng state at license rules.