Không có buyer agreement đã ký, không xem nhà. Đó là quy định thực hành từ ngày 08/17/2024. Hãy kiểm tra phiên bản hiện hành với MLS của bạn.
Thay đổi này xuất phát từ thỏa thuận dàn xếp của NAR trong các vụ kiện về hoa hồng. Sau hai năm, hầu hết agent đã có quy trình riêng cho việc này. Nhiều người vẫn mất thời gian đôn đốc chữ ký ngay buổi sáng của buổi xem nhà. Hướng dẫn này nói về những gì quy định thực sự yêu cầu, luật Florida nằm ở đâu, và một quy trình biến thỏa thuận thành bước hai phút thay vì một rào cản.
Điều gì thay đổi vào ngày 08/17/2024
Hai thay đổi thực hành có hiệu lực vào ngày đó đối với thành viên NAR và thành viên tham gia các MLS liên kết với NAR:
- Không còn đề nghị thù lao cho buyer broker trên MLS. Listing broker vẫn có thể đề nghị ngoài MLS, và người bán vẫn có thể đồng ý trả khoản nhượng bộ.
- Thỏa thuận bằng văn bản trước khi xem nhà. Thành viên MLS "làm việc với" một người mua phải có thỏa thuận bằng văn bản trước khi dẫn người mua đó đi xem nhà. Điều này áp dụng cho cả xem nhà trực tiếp và xem nhà trực tuyến theo thời gian thực.
Thỏa thuận phải bao gồm những gì
Hướng dẫn của NAR liệt kê bốn điều mọi thỏa thuận cần có:
Người mua có thể thương lượng dịch vụ, thời hạn thỏa thuận và thù lao. Hướng dẫn cho người tiêu dùng của NAR nói thẳng điều này, và đó là một câu hay để chia sẻ với những người mua còn lo lắng.
Khi nào áp dụng (và khi nào không)
| Tình huống | Cần thỏa thuận trước không? |
|---|---|
| Bạn dẫn người mua đi xem nhà | Có, trước buổi xem nhà |
| Xem nhà qua video trực tiếp cho người mua | Có, xem nhà trực tuyến theo thời gian thực cũng tính |
| Người mua tự đến một buổi open house công khai | Không |
| Bạn tổ chức open house với vai trò listing agent | Chưa cần ngay với khách chưa có người đại diện |
| Bạn đưa người mua của mình đến open house của người khác | Có |
| Người mua hỏi bạn về dịch vụ của bạn | Không |
Quy định MLS mới là thứ tạo ràng buộc
Các MLS liên kết với NAR đã đưa quy định này vào chính sách riêng, nên nó ràng buộc thành viên tham gia và thuê bao MLS thông qua MLS, không chỉ qua tư cách thành viên NAR. Hầu hết agent ở Nam Florida làm việc trong các MLS đã áp dụng quy định này. MLS của bạn có thể phạt tiền hoặc kỷ luật khi vi phạm, vì vậy hãy kiểm tra quy định hiện hành và dùng mẫu đơn mà broker của bạn chấp thuận.
Luật Florida nói gì và không nói gì
Quy định về xem nhà đến từ NAR và MLS. Đó không phải là luật của Florida.
- Luật về quan hệ môi giới của Florida không thay đổi. Chapter 475 vẫn điều chỉnh cách bạn làm việc với người mua. Quan hệ transaction broker được mặc định trừ khi bạn thiết lập quan hệ khác (Fla. Stat. 475.278). Trang hỏi đáp về thỏa thuận dàn xếp của hiệp hội tiểu bang cho biết thỏa thuận dàn xếp không thay đổi luật về quan hệ môi giới của Florida.
- Không có luật tiểu bang nào yêu cầu buyer agreement đã ký trước buổi xem nhà. Các dự luật lẽ ra sẽ viết lại một phần luật về quan hệ môi giới năm 2025 (SB 1770 và HB 805) đã không được thông qua.
- Đã có mẫu đơn chuẩn. Hiệp hội tiểu bang cung cấp bốn phiên bản thỏa thuận môi giới độc quyền cho người mua, mỗi phiên bản cho một loại quan hệ. Hãy dùng phiên bản broker của bạn chấp thuận, và đừng tự soạn.
Trên thực tế, agent ở Florida tuân theo quy định của MLS. Chính sách của broker quyết định dùng mẫu nào, ai ký và hồ sơ được lưu ở đâu.
Cách làm cho việc ký nhẹ nhàng
Người mua hiếm khi phản đối bản thân thỏa thuận. Họ phản đối sự bất ngờ, giấy tờ ký vội trên nắp ca-pô xe và áp lực ngay trước cửa. Hãy đưa thỏa thuận ra sớm hơn và làm cho nó dễ dàng.
- Nói về nó ngay từ cuộc gọi đầu tiên. "Trước khi đi xem nhà, tôi sẽ gửi bạn một thỏa thuận ngắn nêu rõ tôi làm gì cho bạn và tôi được trả thù lao thế nào. Bạn có thể hỏi tôi bất cứ điều gì về nó."
- Gửi qua cổng thông tin, không gửi tệp đính kèm. Người mua ký trên điện thoại trong hai phút, và bản đã ký tự vào hồ sơ mà không ai phải lưu PDF.
- Đề nghị một thỏa thuận đầu tiên ngắn hạn khi broker cho phép. Thời hạn và dịch vụ có thể thương lượng, nên một số broker chấp thuận thỏa thuận đầu tiên có giới hạn và một thỏa thuận dài hơn sau đó.
- Đặt phần tóm tắt lên đầu. Ba dòng: bạn sẽ làm gì, bạn được trả thù lao thế nào, cách chấm dứt thỏa thuận.
- Chặn lịch, đừng chặn người mua. Để hệ thống từ chối đặt buổi xem nhà riêng cho đến khi thỏa thuận hiện là đã ký. Không ai phải đóng vai người xấu.
Sofia, lễ tân AI, giải thích thỏa thuận bằng tiếng Anh, tiếng Tây Ban Nha hoặc tiếng Bồ Đào Nha, gửi nó lên cổng khách hàng và sẽ không đặt buổi xem nhà riêng cho đến khi nó được ký. Open house công khai là ngoại lệ.
Nguồn
Kiểm tra ngày 10/30/2026. Luật và quy định có thể thay đổi; hãy xác nhận mọi điều quan trọng với broker của bạn hoặc luật sư bất động sản tại tiểu bang của bạn. Bài viết này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý.
- NAR, Written buyer agreements 101: https://www.nar.realtor/the-facts/written-buyer-agreements-101
- NAR, hướng dẫn cho người tiêu dùng về thỏa thuận người mua bằng văn bản: https://www.nar.realtor/the-facts/consumer-guide-to-written-buyer-agreements
- Hiệp hội tiểu bang Florida, hỏi đáp về thỏa thuận dàn xếp của NAR: https://www.floridarealtors.org/law-ethics/nar-settlement-faqs
- Florida Statutes 475.278, các quan hệ môi giới được phép: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/475.278
- Thượng viện Florida, lịch sử dự luật SB 1770 (2025): https://flsenate.gov/Session/Bill/2025/1770