Những từ cần tránh theo fair housing trong mô tả listing (và nên viết gì thay thế)

Quy định rất đơn giản: hãy viết về bất động sản. Ngay khi một listing mô tả ai nên mua, ai nên sống trong đó hoặc sống gần đó, bạn đã bước vào phạm vi của fair housing.

Hầu hết agent không bao giờ có ý phân biệt đối xử. Vấn đề nằm ở thói quen. Những cụm từ như "rất hợp cho gia đình" hay "khu phố an toàn" nghe thân thiện và xuất hiện trong hàng nghìn listing. Chúng vẫn có thể thể hiện sự ưu tiên, và luật quan tâm đến thông điệp, không phải ý định của bạn.

Quy định trong một phút

Section 804(c) của Fair Housing Act liên bang (42 U.S.C. 3604(c)) quy định việc đưa ra, in hoặc đăng bất kỳ thông báo, tuyên bố hay quảng cáo nào về bán hoặc cho thuê nhà ở mà thể hiện sự ưu tiên, giới hạn hoặc phân biệt đối xử dựa trên nhóm được bảo vệ là bất hợp pháp. Quy định của HUD tại 24 CFR 100.75 nêu chi tiết và áp dụng cho cả tuyên bố bằng văn bản lẫn bằng lời nói.

Điều này không chỉ áp dụng cho phần ghi chú trên MLS. Hãy nghĩ đến bài đăng mạng xã hội, tờ rơi, biển open house, email, tin nhắn và những gì bạn nói qua điện thoại. Nó cũng áp dụng cho agent, không chỉ chủ nhà.

Mô tả bất động sản, không mô tả con người

Hướng dẫn quảng cáo năm 1995 của HUD (thường được gọi là Achtenberg memo) vẫn là bản đồ rõ ràng nhất, với một lưu ý: HUD đã gỡ nó khỏi website năm 2025. Nó chưa được chính thức thay thế, và Fair Housing Act cùng 24 CFR 100.75 vẫn áp dụng. Ý chính của nó: quảng cáo mô tả nhà ở bằng từ ngữ trung lập là ổn. Quảng cáo mô tả cư dân hiện tại hoặc cư dân mong muốn theo các đặc điểm của nhóm được bảo vệ thì không.

Cùng bản memo đó nói rằng nhiều cách dùng từ thông thường là ổn. "Master bedroom," "rare find" và "desirable neighborhood" về bề mặt là trung lập. "Walk-in closets," "great view," "jogging trails" và "family room" mô tả căn nhà, nên không loại trừ ai.

Cụm từ rủi ro và nên viết gì thay thế

Hãy dùng bảng này để tra cứu nhanh. Cột "lý do" nêu nhóm được bảo vệ hoặc rủi ro đằng sau mỗi cờ cảnh báo.

Muốn kiểm tra cả bản mô tả với một danh sách như thế này? Hãy dán nó vào công cụ kiểm tra listing theo fair housing miễn phí. Công cụ chạy ngay trong trình duyệt của bạn và không có gì được gửi đi.

Những vùng xám mà agent hay hỏi

"Walking distance" (đi bộ được)

Hướng dẫn của HUD coi những cụm như "đi bộ ra trạm xe buýt" là mô tả bất động sản, nên nhìn chung không sao. Dù vậy, nhiều công ty môi giới vẫn thích ghi khoảng cách cụ thể, như "cách bãi biển 0.3 dặm", vì hữu ích và chính xác hơn.

"Master bedroom" (phòng ngủ chính)

Theo hướng dẫn của HUD, đây không phải vi phạm fair housing. Dù vậy, nhiều MLS và công ty môi giới đã chuyển sang dùng "primary bedroom". Hãy xem đây là lựa chọn văn phong và làm theo MLS của bạn.

Trường học và an ninh

Cả hai đều không phải nhóm được bảo vệ. Nhưng cả hai đều là rủi ro steering (hướng khách theo nhóm người) thường gặp, vì "trường tốt" và "khu an toàn" hay được dùng để ám chỉ ai đang sống ở đó. Thay vào đó, hãy đưa dữ kiện và nguồn: trường được phân bổ theo trang web của học khu, số liệu tội phạm từ sở cảnh sát địa phương.

Nơi thờ phượng

Nêu tên một nhà thờ hay giáo đường Do Thái làm mốc định vị không tự động là vi phạm. Nhưng quảng bá căn nhà vì nơi đó ("hoàn hảo cho giáo xứ", "đi bộ đến đền") thì cho thấy ưu tiên tôn giáo. Hãy dùng tên đường và khoảng cách.

Lưu ý về Florida

• Luật tiểu bang khớp với danh sách liên bang. Florida Fair Housing Act (Fla. Stat. 760.23) cấm quảng cáo phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, giới tính, khuyết tật, tình trạng gia đình và tôn giáo.
• Luật địa phương bổ sung thêm. Các quy định của Miami-Dade và Broward bảo vệ thêm một số nhóm, như tuổi tác, tình trạng hôn nhân và xu hướng tính dục. Hãy xem danh sách hiện hành của quận bạn trước khi viết bất cứ điều gì về việc căn nhà hợp với ai.
• Cộng đồng 55+. Chỉ được dùng từ ngữ giới hạn độ tuổi khi cộng đồng đủ điều kiện là nhà ở cho người cao tuổi. Chỉ dùng đúng tình trạng mà cộng đồng đã công bố, không thêm gì khác.
• Ghi tên công ty môi giới. Florida yêu cầu mọi quảng cáo bất động sản phải có tên công ty môi giới có giấy phép (Fla. Admin. Code 61J2-10.025). Kiểm tra fair housing và kiểm tra tên công ty môi giới nên nằm chung trong một bước duyệt trước khi đăng.

Kiểm tra 30 giây trước khi đăng

1. Có câu nào mô tả một con người không? Hãy viết lại thành đặc điểm của căn nhà.
2. Tìm các từ family, kids, adults, couple, single, retire, young, mature, church, safe, exclusive và school (gia đình, trẻ em, người lớn, cặp đôi, độc thân, nghỉ hưu, trẻ, trung niên, nhà thờ, an toàn, độc quyền và trường học).
3. Thay ý kiến chủ quan ("an toàn", "trường rất tốt") bằng dữ kiện và nguồn chính thức.
4. Thay "đi bộ được" bằng khoảng cách thực tế khi có thể.
5. Xác nhận tên công ty môi giới có trên quảng cáo.