Kế hoạch ra mắt listing: 14 ngày đầu trên thị trường

Hai tuần đầu trên thị trường là lúc listing được chú ý nhiều nhất. Một kế hoạch bằng văn bản đảm bảo không lãng phí chút nào.

Listing mới nhận được dồn dập lượt xem, lượt lưu và yêu cầu xem nhà. Người mua đang chờ căn nhà phù hợp sẽ thấy nó đầu tiên, và agent có người mua đang tìm nhà kiểm tra nguồn hàng mới mỗi ngày. Những gì bạn làm trong 14 ngày đầu định hình các buổi xem nhà, phản hồi và thường cả giá bán.

Kế hoạch này đi qua những việc cần làm trước khi ra mắt, từng ngày trong hai tuần đầu, và cách quyết định bước tiếp theo ở cuối.

Vì sao ấn tượng đầu tiên quan trọng

Người mua bắt đầu trên mạng. Trong báo cáo Home Buyers and Sellers Generational Trends (ấn bản 2025) của NAR, 51% người mua tìm thấy căn nhà họ mua trên internet. Trong số người mua có dùng internet, 83% đánh giá hình ảnh rất hữu ích và 79% đánh giá tương tự về thông tin chi tiết của bất động sản.

Nói đơn giản: hình ảnh và dữ kiện chính là buổi xem nhà trước buổi xem nhà. Hãy làm cho đúng trước ngày đầu tiên. Listing ra mắt với ảnh tối hoặc thiếu thông tin thường phải ra mắt lại lần hai, và lúc đó những người mua đầu tiên đã đi tìm nhà khác.

Trước khi ra mắt

• Định giá cùng người bán, bằng văn bản. Chia sẻ các giao dịch tương đương (comps), thống nhất giá niêm yết và kế hoạch xử lý nếu ít người đến xem nhà.
• Chuẩn bị căn nhà. Sửa chữa, dọn dẹp và tư vấn bày trí (staging), hoàn tất trước khi thợ chụp ảnh đến.
• Ảnh chuyên nghiệp và sơ đồ mặt bằng. Sáng, thẳng, đủ mọi phòng, cùng bên ngoài nhà và những tiện ích khu phố mà người mua hay hỏi.
• Thu thập dữ kiện. Năm xây dựng, tuổi mái nhà, các hệ thống trong nhà, phí và quy định HOA, thuế, tiện ích và các nâng cấp gần đây.
• Chuẩn bị sẵn bản công bố thông tin. Nhờ người bán hoàn tất các bản công bố bắt buộc để người mua có thể xem sớm.
• Nắm rõ quy định MLS. Kiểm tra MLS của bạn cho phép gì về tiếp thị trước và trạng thái "coming soon" trước khi nói với ai về listing.
• Viết phần mô tả. Mô tả căn nhà, không mô tả người mua. Cho qua kiểm tra fair housing. Hướng dẫn của chúng tôi về cách viết mô tả listing có thể giúp bạn.

Kế hoạch 14 ngày

Trả lời mọi cuộc gọi trong tuần đầu

Listing mới kéo theo cuộc gọi vào mọi giờ, thường từ những người mua chưa làm việc với agent nào. Mỗi cuộc gọi cần một câu trả lời thật, dữ kiện về căn nhà và một bước tiếp theo. Yêu cầu xem nhà từ người mua do bạn đại diện phải chờ có buyer agreement được ký. Nếu bạn không nghe máy được khi đang dẫn khách xem nhà hoặc ban đêm, hãy dùng một lễ tân có thể nghe máy. Hướng dẫn của chúng tôi về những gì lễ tân AI nên làm trong mỗi cuộc gọi nói rõ công việc này.

Làm cho open house thật hiệu quả

• Quảng bá trên mọi kênh trước vài ngày, với tên công ty môi giới trên mọi bài đăng.
• Dùng phiếu ghi danh hỏi rõ khách có đồng ý nhận cuộc gọi và tin nhắn không.
• Chuẩn bị sẵn các dữ kiện chính và bản công bố thông tin để chia sẻ.
• Liên hệ lại ngay tối hôm đó, chỉ với những người đã đồng ý.

Hướng dẫn liên hệ sau open house của chúng tôi có kịch bản và thời điểm cụ thể.

Bản tổng kết ngày 7 cho người bán

Người bán lo lắng nhất khi không nghe tin gì. Một bản tổng kết ngắn cuối tuần đầu tạo dựng niềm tin và chuẩn bị cho mọi cuộc trò chuyện khó khăn sau này. Bao gồm:

1. Lượt xem và lượt lưu trên mạng từ các cổng thông tin mà bạn theo dõi được.
2. Số buổi xem nhà đã diễn ra và đã lên lịch.
3. Lượng khách đến open house và những gì khách nói.
4. Phản hồi của agent, nhóm theo chủ đề: giá, tình trạng nhà, bố cục, vị trí.
5. Đề xuất của bạn cho tuần thứ hai.

Ý tưởng cho đợt đẩy mạnh tuần thứ hai

Tuần thứ hai là lúc nhiều listing mất đà. Đợt người mua đầu tiên đã xem nhà, và listing trượt xuống trong mục "mới nhất". Một đợt đẩy mạnh mới sẽ tiếp cận những người mua bận rộn, đi vắng hoặc mới bắt đầu tìm:

• Đổi ảnh đại diện. Nếu trước đó là nhà bếp, hãy thử sân sau hoặc tầm nhìn.
• Kể một câu chuyện. Một bài đăng hoặc video ngắn về đặc điểm mà người mua nhắc đến nhiều nhất tại open house.
• Tổ chức open house lần hai. Thử ngày hoặc giờ khác lần đầu.
• Liên hệ khách cũ và người quen. Họ thường biết ai đó đang tìm nhà. Chỉ nhắn tin cho những người đã đồng ý nhận tin nhắn.
• Gọi cho các agent đã dẫn khách xem. Hỏi xem người mua của họ còn đang cân nhắc không, và điều gì sẽ giúp ích.

Ghi nhật ký đơn giản những việc bạn làm mỗi ngày. Nhờ đó cuộc trò chuyện ngày 14 với người bán dễ dàng hơn nhiều, vì bạn cho thấy được công sức cùng với kết quả.

Ngày 14: giữ nguyên, làm mới hay điều chỉnh

Đến cuối tuần thứ hai, bạn thường đã biết mình đang ở đâu. Nếu buổi xem nhà đều đặn và phản hồi tốt, hãy giữ nguyên. Nếu lượt xem cao nhưng ít buổi xem nhà, có thể ảnh hoặc phần mô tả chưa khớp với căn nhà, hãy làm mới chúng. Nếu có người xem nhưng không có offer, phản hồi thường chỉ ra vấn đề giá hoặc tình trạng nhà. Hãy quyết định cùng người bán, dựa trên dữ liệu hai tuần qua, và viết ra kế hoạch 14 ngày tiếp theo.

Làm đúng quy định

• Fair housing trong từng chữ. Mô tả căn nhà, không mô tả ai nên sống ở đó. Xem hướng dẫn từ ngữ fair housing của chúng tôi.
• Tên công ty môi giới trên mọi quảng cáo. Bài đăng, tờ rơi, tin nhắn và email.
• Có sự đồng ý trước khi nhắn tin và gọi bằng AI. Quảng bá cho những người đã đồng ý nhận, và tôn trọng STOP ngay lập tức.
• Quy định MLS về dữ liệu và hình ảnh. Chỉ dùng dữ liệu và ảnh listing trong phạm vi giấy phép MLS của bạn cho phép.

Câu hỏi