Bạn có thể giới thiệu một bên cho vay. Bạn không được nhận tiền cho việc đó, dù bằng tiền mặt hay bất cứ thứ gì khác có giá trị.
Đây là thông tin giáo dục chung, không phải tư vấn pháp lý. Luật tiểu bang có thể có thêm quy định riêng. Nguồn kiểm tra ngày 11/01/2026.
Agent thường xuyên được hỏi "tôi nên vay mortgage ở đâu?". Trả lời thì không sao. Nhận lại thứ gì đó vì câu trả lời mới là chỗ rắc rối bắt đầu. Section 8 của Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) khá ngắn, nhưng những vùng xám về quà tặng, quảng cáo chung, tiền thuê bàn làm việc và danh sách bên cho vay là nơi phát sinh phần lớn câu hỏi. Đây là cách luật này áp dụng cho agent, broker và các bên cho vay họ làm việc cùng.
Section 8 nói gì
Đạo luật 12 U.S.C. 2607 có hai lệnh cấm cốt lõi đối với dịch vụ settlement cho các khoản vay mortgage liên quan đến liên bang, bao gồm phần lớn các khoản vay mua nhà:
- Không lại quả cho việc giới thiệu. Không ai được đưa hoặc nhận phí, tiền lại quả hay "thing of value" (thứ có giá trị) theo một thỏa thuận giới thiệu dịch vụ settlement.
- Không nhận phí không công. Không ai được chia phần phí settlement trừ khi họ thực sự đã cung cấp dịch vụ tương ứng.
Quy định của CFPB, Regulation X section 1024.14, bổ sung chi tiết. Có ba điểm quan trọng nhất với agent:
Điều gì được phép
- Phí giới thiệu giữa agent và broker. Regulation X cho phép thanh toán theo các thỏa thuận hợp tác môi giới và giới thiệu giữa agent và broker bất động sản. Luật cấp phép của tiểu bang bạn vẫn quy định ai được nhận khoản này.
- Trả đúng giá trị cho công việc thực. Được phép thanh toán cho hàng hóa, cơ sở vật chất hoặc dịch vụ thực sự được cung cấp nếu khớp với giá thị trường. Không được tính giá trị của bất kỳ việc giới thiệu nào vào mức giá đó.
- Hoạt động quảng bá và giáo dục thông thường. Bộ câu hỏi thường gặp về RESPA Section 8 của CFPB cho biết các hoạt động quảng bá và giáo dục thông thường là được, nếu không gắn với việc giới thiệu và không chi trả những chi phí mà bên giới thiệu lẽ ra phải tự trả. Một hội thảo miễn phí mở cho mọi agent trong khu vực là loại ví dụ được nêu.
- Doanh nghiệp liên kết, có điều kiện. Công ty môi giới sở hữu một phần bên cho vay hoặc công ty title chỉ được giới thiệu khách sang đó nếu có công bố bằng văn bản, người tiêu dùng được tự do chọn bên khác, và lợi ích duy nhất là lợi nhuận từ phần sở hữu.
Điều gì không được phép
| Tình huống | Vì sao đó là vấn đề |
|---|---|
| Bên cho vay trả tiền cho agent theo mỗi khoản vay đã closing mà agent giới thiệu | Rõ ràng là trả tiền cho việc giới thiệu |
| Bên cho vay trả phần lớn chi phí quảng cáo của agent và chỉ được đặt một logo nhỏ | Phần chi trả dư ra là thứ có giá trị, có thể bị xem như tiền trả cho việc giới thiệu |
| Bên cho vay thuê một bàn làm việc tại công ty môi giới với giá cao hơn nhiều so với thị trường | Tiền thuê cao hơn giá thị trường không phải là trả cho không gian thực sự được cung cấp |
| Bốc thăm trúng thưởng trong đó agent được thêm lượt nhờ giới thiệu khoản vay | Món quà gắn với việc giới thiệu |
| Bên cho vay trả tiền đồ ăn và tờ rơi cho open house của agent | Chi trả những chi phí mà lẽ ra agent phải tự trả |
| Một "thỏa thuận dịch vụ marketing" mà có rất ít marketing thực sự | CFPB cho biết những thỏa thuận này vi phạm luật khi chúng trả tiền cho việc giới thiệu hoặc cho dịch vụ không thực sự được cung cấp |
Tiếp thị chung và quảng cáo chung
Quảng cáo chung với lender không bị cấm. Vấn đề là ai trả cho phần nào. Nếu mỗi bên trả đúng phần của mình, dựa trên diện tích và mức độ chú ý mà mỗi bên nhận được, thì đó chỉ là tiếp thị chung. Nếu lender trả nhiều hơn phần của mình, phần chênh lệch là một thứ có giá trị đến tay agent. Hãy giữ một bản ghi ngắn bằng văn bản về cách chia chi phí và lý do. Regulation X quy định khoản thanh toán không có mối liên hệ hợp lý với giá trị thị trường sẽ bị xem là phần vượt mức, và phần vượt mức đó có thể là bằng chứng của tiền lại quả (kickback).
Danh sách lender, cổng thông tin và nền tảng
Nhiều công ty môi giới và ứng dụng cho người mua xem danh sách lender. CFPB đã xem xét vấn đề này trong một ý kiến tư vấn năm 2023 về các nền tảng so sánh khoản vay mua nhà kỹ thuật số. Tóm lại:
- Nền tảng nào xếp hạng hoặc hiển thị các bên cung cấp một cách thiên lệch, chẳng hạn đưa lender trả tiền lên đầu, và nhận tiền cho việc đó, thì nhiều khả năng đang nhận phí giới thiệu bất hợp pháp.
- Chỉ riêng việc thu cùng một mức phí của mọi lender không khắc phục được cách hiển thị thiên lệch.
- Nền tảng nào sử dụng và trình bày thông tin một cách trung lập thì nhìn chung đang được trả tiền cho một dịch vụ thật.
Vào tháng 5 năm 2025, CFPB đã rút lại 67 văn bản hướng dẫn. Ý kiến tư vấn này không nằm trong danh sách đó, các câu hỏi thường gặp về Section 8 cũng vậy, nhưng hướng dẫn của cơ quan có thể thay đổi. Dù thế nào, bài học vẫn đúng: cách trình bày trung lập và quyền tự do lựa chọn của người mua quan trọng không kém cách đặt mức phí.
Hình phạt và cơ quan thực thi
Section 8 có chế tài hình sự: phạt tiền đến 10,000 đô la, phạt tù đến một năm, hoặc cả hai. Người đã bị tính phí cho dịch vụ có thể kiện đòi gấp ba lần số tiền bị tính. CFPB, Bộ trưởng HUD và tổng chưởng lý hoặc ủy viên bảo hiểm của tiểu bang có thể khởi kiện để chấm dứt vi phạm. Ngoài ra, ủy ban bất động sản của tiểu bang có thể kỷ luật giấy phép của bạn.
Những gì broker nên thiết lập
- Viết một chính sách ngắn. Không nhận tiền, quà hay ưu đãi gắn với việc giới thiệu từ lender, công ty title hay các bên cung cấp khác.
- Liệt kê mọi mối quan hệ với bên cung cấp. Thuê bàn làm việc, tài trợ, quảng cáo chung và các công ty liên kết, mỗi mục kèm thỏa thuận của nó.
- Chứng minh giá trị thị trường. Lưu bảng so sánh giá cho mọi khoản thuê hoặc dịch vụ mà bên cung cấp trả tiền.
- Huấn luyện cách nói trung lập. "Quý vị có thể dùng bất kỳ lender nào mình muốn. Đây là danh sách để so sánh, hoặc quý vị cứ giữ lender của mình."
- Sử dụng các bản công bố. Đưa bản công bố doanh nghiệp liên kết (affiliated business disclosure) mỗi khi áp dụng.
- Nhờ luật sư xem xét. Để luật sư của bạn xem lại mọi thỏa thuận với lender trước khi bắt đầu.
Các lender đối tác trả cho RealtyMind một khoản phí cố định cho dịch vụ đăng tên đối tác, không bao giờ tính theo lead, theo khoản vay hay theo closing. Khoản phí đó chỉ trả cho RealtyMind. Agent và công ty môi giới không nhận bất cứ thứ gì có giá trị từ lender. Người mua luôn là người chọn, kể cả chọn lender không có trong danh sách. Trong phần chuyển tiếp sang lender, các lender hiển thị theo thứ tự xoay vòng đều nhau, cùng kích thước, không quảng cáo, không ưu tiên và không xếp hạng có trả phí. Không có gì được chia sẻ cho đến khi người mua đồng ý, và khi đó chỉ gồm tên, số điện thoại và email. RealtyMind không bao giờ nhận đơn vay, kiểm tra tín dụng hay cấp pre-approval; việc đó do các lender có giấy phép thực hiện. Nếu nhắc đến chuyện vay tiền, Sofia hỏi một câu trung lập, "Quý vị đã có lender chưa, hay muốn xem danh sách để so sánh?", chỉ cho xem danh sách nếu người mua muốn, và không bao giờ giới thiệu lender này hơn lender khác. Xem thêm tại trang tuân thủ tích hợp sẵn.
Câu hỏi
Tôi có được nhận phí giới thiệu từ lender không?
Không. Nhận tiền hoặc bất cứ thứ gì có giá trị từ lender để đổi lấy việc gửi khoản vay cho họ chính là điều Section 8 cấm.
Tôi có được trả hoặc nhận phí giới thiệu từ một agent khác không?
Nhìn chung là có. Regulation X cho phép các thỏa thuận hợp tác môi giới và giới thiệu giữa các agent và broker bất động sản. Luật cấp phép của tiểu bang bạn quyết định ai được nhận tiền và nhận như thế nào.
Lender có được mời ăn trưa hoặc tài trợ một sự kiện không?
Hoạt động quảng bá và giáo dục thông thường được phép nếu không gắn với việc giới thiệu và không trả thay những chi phí mà lẽ ra bạn phải tự trả. Tình huống cụ thể rất quan trọng, vì vậy hãy giữ ở mức khiêm tốn, mở cho nhiều người và không liên quan đến số khoản vay bạn gửi.
Lender có được trả tiền để có tên trong danh sách ưu tiên của công ty môi giới chúng tôi không?
Trả tiền để có vị trí hướng người mua về phía mình là rủi ro phí giới thiệu. Hãy hỏi luật sư trước khi để bất kỳ lender nào trả tiền cho công ty môi giới của bạn vì bất cứ điều gì.
Section 8 có áp dụng cho giao dịch mua bằng tiền mặt không?
Section 8 áp dụng cho dịch vụ thanh toán giao dịch (settlement services) đối với các khoản vay mua nhà liên quan đến liên bang. Một giao dịch tiền mặt thật sự, không có khoản vay, nhìn chung nằm ngoài phạm vi này, nhưng luật tiểu bang và quy định cấp phép vẫn được áp dụng.
Nguồn
Kiểm tra ngày 11/01/2026. Luật và quy định thay đổi; hãy xác nhận mọi điều quan trọng với broker hoặc luật sư bất động sản. Bài viết này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý.
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, câu hỏi thường gặp về RESPA, gồm Section 8, quà tặng và thỏa thuận dịch vụ tiếp thị: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- Ý kiến tư vấn của CFPB, nền tảng so sánh khoản vay mua nhà kỹ thuật số, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- CFPB rút lại 67 văn bản hướng dẫn, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm