合规

RESPA 第 8 条与贷款机构转介：经纪人和主经纪人能做什么、不能做什么

Section 8 禁止因转介结算服务业务而支付或收取任何有价值的东西。难点在于那些看起来像营销、礼品或分摊费用的做法。

11/01/2026阅读约 6 分钟最近审阅 11/03/2026RealtyMind 团队

您可以推荐贷款机构，但不能因此收取报酬，无论是现金还是其他任何有价值的东西。

本文为一般性知识介绍，不构成法律建议。州法律可能另有规定。来源查阅于 11/01/2026。

经纪人经常被问到：“我的房贷该找谁？”回答没问题，但因为这个回答而得到回报，麻烦就来了。《Real Estate Settlement Procedures Act》（RESPA，房地产结算程序法）的 Section 8 篇幅不长，但大多数疑问都来自礼品、共享广告、工位租金和贷款机构名单这些灰色地带。下面说明它对经纪人、主管经纪人以及与他们合作的贷款机构意味着什么。

Section 8 规定了什么

该法条 12 U.S.C. 2607 针对与联邦相关的房贷（涵盖大多数住房贷款）的结算服务，有两项核心禁令：

禁止转介回扣。任何人都不得依据转介结算服务业务的约定，给予或收取费用、回扣或“thing of value”（有价值的东西）。
禁止不劳而获的费用。任何人都不得分取结算费用，除非确实为此提供了服务。

CFPB 的规则 Regulation X section 1024.14 补充了细节。对经纪人来说，以下几点最重要：

有价值的东西范围非常广：金钱、折扣、旅行、优惠费率、代付费用。不一定是现金。

转介任何会积极影响他人选择服务提供商的行为。递一张名片也可能算。

约定不一定要书面形式。一贯的行为模式就可以表明存在默契。

结算服务贷款、产权、估价、验房，以及其他与贷款完成相关的服务。

哪些是允许的

经纪人与经纪公司之间的转介费。Regulation X 允许房地产经纪人与经纪公司之间依据合作经纪和转介安排支付费用。但谁可以收取，仍由您所在州的执照法规决定。
为实际工作支付公允价值。为实际提供的商品、设施或服务付款是允许的，前提是与市场价值相符。任何转介的价值都不能计入这个价格。
正常的推广和教育活动。CFPB 的 RESPA Section 8 常见问题指出，正常的推广和教育活动是可以的，前提是与转介无关，也不替转介来源承担其本应自付的费用。文中举的例子是一场向所有本地经纪人开放的免费讲座。
关联企业，有条件允许。持有贷款机构或产权公司部分股权的经纪公司，只有在提供书面披露、消费者可以自由选择其他机构、且唯一的收益是股权回报的情况下，才可以向其转介。

哪些是不允许的

情况	为什么有问题
贷款机构按经纪人转介并成功放款的每笔贷款付钱给经纪人	这就是为转介付费，再明白不过
贷款机构承担经纪人大部分广告费用，只换来一个小小的标志	多出的部分属于有价值的东西，可能被视为转介报酬
贷款机构以远高于市场价的租金租用经纪公司的工位	高于市场价值的租金，不是为实际提供的空间付款
经纪人靠转介贷款赢得抽奖机会	礼品与转介挂钩
贷款机构为经纪人的开放参观支付餐点和传单费用	替经纪人承担了本应自付的费用
一份几乎没有真正营销内容的“营销服务协议”	CFPB 指出，如果这类协议是在为转介付费，或为并未实际提供的服务付费，就违反了法律

联合营销与共享广告

与贷款机构联合投放广告并不被禁止。关键在于谁为什么付费。如果双方按各自所占的版面和曝光度公平分摊费用，这则广告就只是共享营销。如果贷款机构付的超过了自己应付的份额，差额就是给经纪人的有价之物。请简要书面记录费用如何分摊以及原因。Regulation X 规定，与市场价值没有合理关系的付款视为超额部分，而超额部分可能成为回扣的证据。

贷款机构名单、门户网站与平台

许多经纪公司和应用会向买家展示贷款机构名单。CFPB 在 2023 年一份关于数字房贷比较平台的咨询意见中研究了这一做法。简而言之：

平台如果以有偏向的方式排序或展示服务商，比如把付费的贷款机构排在前面，并因此收费，很可能是在收取非法转介费。
向每家贷款机构收取相同费用，本身并不能纠正有偏向的展示方式。
以中立方式使用和展示信息的平台，一般被视为因提供真实服务而收费。

2025 年 5 月，CFPB 撤回了 67 份指导文件。这份咨询意见不在其中，Section 8 常见问题解答也不在其中，但监管机构的指导可能会变。无论如何，道理不变：中立的展示和买家的自由选择，与费用如何设定同样重要。

处罚与执法机构

Section 8 设有刑事处罚：最高 10,000 美元罚款、最高一年监禁，或两者并罚。为该服务付费的人可以起诉，要求相当于收费金额三倍的赔偿。CFPB、HUD 部长以及各州总检察长或保险专员都可以提起诉讼以制止违规行为。此外，您所在州的房地产委员会还可以对执照进行处分。

经纪人应建立的制度

制定一份简短的政策。不接受贷款机构、产权公司或其他服务商与转介挂钩的任何付款、礼品或好处。
列出所有服务商关系。工位租金、赞助、共享广告和关联公司，每一项都附上协议。
证明市场价值。服务商支付的任何租金或服务费，都要保留价格比较记录。
培训中立的说法。“您可以选择任何您喜欢的贷款机构。这里有一份名单供您比较，您也可以继续用自己的。”
做好披露。凡适用时，都要提供关联业务披露。
进行法律审核。任何贷款机构协议在生效前，都请您自己的律师审核。

RealtyMind 的做法

合作贷款机构为合作商列表服务向 RealtyMind 支付固定费用，从不按线索、按贷款或按成交收费。这笔费用只付给 RealtyMind。经纪人和经纪公司不从贷款机构获得任何有价之物。始终由买家挑选，包括不在名单上的贷款机构。在贷款机构转介中，贷款机构以平等、轮换的顺序显示，大小相同，没有广告、没有偏向、没有付费排名。买家同意之前不会分享任何信息，同意后也只分享姓名、电话和电子邮箱。RealtyMind 从不受理贷款申请、查询信用或出具 pre-approval，这些由持牌贷款机构负责。如果谈到贷款，Sofia 只问一个中立的问题：“您已经有贷款机构了吗？还是需要一份名单来比较？”只有买家需要时才展示名单，并且从不推荐某一家贷款机构。详见内置合规页面。