Puedes recomendar a un lender. No te pueden pagar por eso, ni en efectivo ni con ninguna otra cosa de valor.
Esto es información educativa general, no asesoría legal. La ley estatal puede agregar sus propias reglas. Fuentes revisadas el 11/01/2026.
A los agentes les preguntan "¿con quién saco mi hipoteca?" todo el tiempo. Contestar está bien. Recibir algo a cambio de la respuesta es donde empiezan los problemas. La Sección 8 de la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) es corta, pero las zonas grises sobre regalos, anuncios compartidos, renta de escritorios y listas de lenders son de donde salen la mayoría de las preguntas. Así funciona para los agentes, los brokers y los lenders con los que trabajan.
Lo que dice la Sección 8
La ley, 12 U.S.C. 2607, tiene dos prohibiciones principales para los servicios de cierre en préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal (federally related mortgage loans), lo que cubre la mayoría de los préstamos para vivienda:
- Nada de sobornos (kickbacks) por referidos. Nadie puede dar ni aceptar un pago, un soborno o una "cosa de valor" (thing of value) bajo un acuerdo para referir negocios de servicios de cierre.
- Nada de cargos no ganados. Nadie puede repartirse un cargo de cierre a menos que de verdad haya hecho un servicio por él.
La regla del CFPB, la sección 1024.14 de Regulation X, completa los detalles. Tres puntos son los que más les importan a los agentes:
Lo que está permitido
- Cargos por referido entre agentes y brokers. Regulation X permite pagos bajo acuerdos de cooperación y de referidos entre agentes y brokers de bienes raíces. Aun así, la ley de licencias de tu estado decide quién los puede recibir.
- Pagar un valor justo por trabajo real. Se permite pagar por bienes, instalaciones o servicios que de verdad se dieron, si el pago corresponde al valor de mercado. El valor de cualquier referido no puede contarse en ese precio.
- Promoción y educación normales. Las preguntas frecuentes del CFPB sobre la Sección 8 de RESPA dicen que las actividades normales de promoción y educación están bien si no están ligadas a referidos y no cubren costos que la fuente de referidos pagaría de otra forma. Un seminario gratis abierto a todos los agentes locales es el tipo de ejemplo que dan.
- Negocios afiliados, con condiciones. Una brokerage que es dueña de parte de un lender o de una compañía de título puede referirle clientes solo si da un aviso por escrito, el consumidor es libre de escoger a alguien más y el único beneficio es el rendimiento como dueño.
Lo que no está permitido
| Situación | Por qué es un problema |
|---|---|
| Un lender le paga a un agente por cada préstamo cerrado que el agente le envía | Un pago por referidos, así de simple |
| Un lender paga la mayor parte de los anuncios de un agente y recibe un logo pequeño | Lo que paga de más es algo de valor que puede parecer pago por referidos |
| Un lender renta un escritorio en una brokerage muy por encima del precio de mercado | Una renta por encima del valor de mercado no es pago por un espacio realmente proporcionado |
| Una rifa donde los agentes ganan boletos por enviar préstamos | El regalo está ligado a los referidos |
| Un lender paga la comida y los volantes del open house de un agente | Cubre gastos que el agente pagaría de todos modos |
| Un "acuerdo de servicios de marketing" con poco marketing real | La CFPB dice que estos violan la ley cuando pagan por referidos o por servicios que no se prestaron realmente |
Co-marketing y anuncios compartidos
Los anuncios conjuntos con un lender no están prohibidos. La pregunta es quién paga qué. Si cada parte paga lo que le corresponde, según el espacio y la atención que recibe, el anuncio es simplemente marketing compartido. Si el lender paga más de lo que le toca, la diferencia es algo de valor que recibe el agente. Guarda un registro corto por escrito de cómo se dividieron los gastos y por qué. La Regulation X dice que un pago sin relación razonable con el valor de mercado se considera un exceso, y ese exceso puede ser prueba de un kickback.
Listas de lenders, portales y plataformas
Muchas brokerages y apps les muestran a los compradores una lista de lenders. La CFPB analizó esto en una opinión consultiva de 2023 sobre plataformas digitales de comparación de hipotecas. En resumen:
- Una plataforma que ordena o muestra a los proveedores de forma sesgada, por ejemplo con los lenders que pagan primero, y cobra por eso, probablemente está recibiendo pagos ilegales por referidos.
- Cobrarle la misma tarifa a cada lender no corrige, por sí solo, una presentación sesgada.
- Una plataforma que usa y presenta la información de forma neutral, en general, recibe pago por un servicio real.
En mayo de 2025 la CFPB retiró 67 documentos de orientación. Esta opinión consultiva no estaba en esa lista, ni tampoco las preguntas frecuentes de la Section 8, pero la orientación de la agencia puede cambiar. La lección sigue igual: una presentación neutral y la libre elección del comprador importan tanto como la forma en que se fija la tarifa.
Sanciones y quién las aplica
La Section 8 tiene sanciones penales: una multa de hasta 10,000 dólares, hasta un año de cárcel, o ambas. Las personas a quienes se les cobró el servicio pueden demandar por tres veces el monto del cargo. La CFPB, el Secretario de HUD y los fiscales generales o comisionados de seguros estatales pueden presentar acciones para detener las violaciones. Además, la comisión de bienes raíces de tu estado puede sancionar una licencia.
Lo que los brokers deben tener establecido
- Escribe una política corta. Nada de pagos, regalos ni beneficios de lenders, compañías de título u otros proveedores ligados a referidos.
- Haz una lista de cada relación con proveedores. Renta de escritorios, patrocinios, anuncios compartidos y compañías afiliadas, cada una con su acuerdo.
- Demuestra el valor de mercado. Guarda la comparación de precios de cualquier renta o servicio que pague un proveedor.
- Entrena con un lenguaje neutral. "Puedes usar el lender que quieras. Aquí tienes una lista para comparar, o quédate con el tuyo."
- Usa las divulgaciones. Entrega la divulgación de negocio afiliado cada vez que aplique.
- Pide una revisión legal. Que tu propio abogado revise cualquier acuerdo con un lender antes de que empiece.
Los lenders asociados le pagan a RealtyMind una tarifa fija por el servicio de lista de socios, nunca por lead, por préstamo ni por closing. Esa tarifa va solo a RealtyMind. Los agentes y las brokerages no reciben nada de valor de los lenders. El comprador siempre elige, incluso un lender que no esté en la lista. En el envío al lender, los lenders aparecen en orden igual y rotativo, del mismo tamaño, sin anuncios, sin favoritos y sin posiciones pagadas. No se comparte nada hasta que el comprador lo autoriza, y entonces solo el nombre, el teléfono y el correo. RealtyMind nunca recibe solicitudes de préstamo, revisa crédito ni emite pre-aprobaciones; eso lo hacen los lenders con licencia. Si sale el tema del financiamiento, Sofia hace una sola pregunta neutral, "¿Ya tienes un lender o quieres una lista para comparar?", muestra la lista solo si el comprador la quiere y nunca recomienda un lender sobre otro. Más información en la página de cumplimiento integrado.
Preguntas
¿Puedo aceptar un pago por referido de un lender?
No. Recibir dinero o cualquier otra cosa de valor de un lender a cambio de enviarle préstamos es justo lo que prohíbe la Section 8.
¿Puedo pagar o recibir un pago por referido de otro agente?
Sí, en general. La Regulation X permite acuerdos de corretaje cooperativo y de referidos entre agentes y brokers de bienes raíces. La ley de licencias de tu estado decide a quién se le puede pagar y cómo.
¿Un lender puede invitar el almuerzo o patrocinar un evento?
La actividad promocional y educativa normal está permitida si no está ligada a referidos y no paga gastos que tú cubrirías de todos modos. Los hechos importan, así que mantenlo modesto, abierto a muchas personas y sin relación con cuántos préstamos envías.
¿Un lender puede pagar para estar en la lista de preferidos de nuestra brokerage?
Pagar por una posición que dirige a los compradores es un riesgo de pago por referidos. Habla con un abogado antes de que cualquier lender le pague algo a tu brokerage.
¿La Section 8 aplica a las compras en efectivo?
La Section 8 cubre los servicios de settlement en préstamos hipotecarios con relación federal. Una compra realmente en efectivo, sin préstamo, por lo general queda fuera, pero la ley estatal y las reglas de licencia siguen aplicando.
Fuentes
Revisado el 11/01/2026. Las leyes y las reglas cambian; confirma cualquier cosa importante con tu broker o con un abogado de bienes raíces. Este artículo es información general, no asesoría legal.
- 12 U.S.C. 2607, RESPA Section 8: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2607
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.14: https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1024/14/
- CFPB, preguntas frecuentes de RESPA, incluidas la Section 8, los regalos y los acuerdos de servicios de marketing: https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/real-estate-settlement-procedures-act/real-estate-settlement-procedures-act-faqs
- Opinión consultiva de la CFPB, plataformas digitales de comparación de hipotecas, 88 FR 9162 (02/13/2023): https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2023-02-13/pdf/2023-02910.pdf
- Retiro de 67 documentos de orientación de la CFPB, Federal Register 05/12/2025: https://www.govinfo.gov/content/pkg/FR-2025-05-12/html/2025-08286.htm