Appeler les annonces expirées en 2026 : consentement, do-not-call et ce qui est permis

Appeler les annonces expirées est légal dans de nombreux cas. C'est en les appelant sans précaution que les agents enfreignent les règles do-not-call. La différence tient à quelques vérifications avant de composer.

Cet article est à visée pédagogique générale, pas un conseil juridique. Les règles varient selon les États et évoluent avec le temps. Consultez votre broker ou un avocat avant de lancer un programme d'appels.

Une annonce expirée, c'est un vendeur qui voulait vendre et n'a pas vendu. Beaucoup d'agents l'appellent le jour où l'annonce disparaît du MLS. Cela peut marcher, mais trois ensembles de règles s'appliquent en même temps : la déontologie du métier vis-à-vis de l'ancien mandat, les règles fédérales do-not-call, et les règles sur les composeurs automatiques, les messages préenregistrés et les voix IA. Voici chacune expliquée simplement, avec les sources primaires.

D'abord, vérifiez qu'elle a vraiment expiré

Un statut « expiré » n'est pas toujours la fin de l'histoire. Le vendeur a peut-être prolongé avec le même broker ou signé avec quelqu'un d'autre. Les interprétations du Code of Ethics de la NAR comprennent un cas sur la sollicitation d'une annonce expirée. Dans le Case 16-5, un agent a appelé le propriétaire après l'expiration pour confirmer que le bien n'avait pas été remis en vente, puis a cherché à obtenir le mandat. Le comité n'a relevé aucune infraction, car l'ancien listing broker n'a plus aucun droit une fois le contrat terminé.

La règle pratique : vérifiez le statut MLS le jour de l'appel, et si quelque chose n'est pas clair, demandez au propriétaire si le bien est en mandat chez quelqu'un avant de présenter votre offre. Si c'est le cas, remerciez-le et passez à autre chose.

Les bases du do-not-call

Un appel pour demander à un propriétaire de vous confier son mandat est un appel commercial. Le National Do Not Call Registry s'y applique. Voici ce que disent les règles de la FTC et de la FCC :

• Consultez le registre au moins tous les 31 jours. La FTC indique que les vendeurs et télévendeurs doivent consulter le registre au moins une fois tous les 31 jours. La protection (safe harbor) de la FCC prévue au 47 CFR 64.1200(c)(2) exige aussi une version du registre datant de 31 jours au plus, des procédures écrites et un personnel formé.
• N'appelez qu'entre 8 AM et 9 PM dans le fuseau horaire de la personne appelée, selon le 47 CFR 64.1200(c)(1). Certains États fixent des horaires plus stricts.
• Tenez votre propre liste do-not-call. Selon le 64.1200(d), une demande d'arrêt doit être respectée dans un délai raisonnable, de 10 jours ouvrables au plus, et conservée 5 ans. La bonne pratique est d'arrêter immédiatement.
• Ne comptez pas sur une « relation existante ». L'exception de relation commerciale établie couvre 18 mois après un achat ou une transaction avec votre entreprise, ou 3 mois après une demande qui vous a été adressée. Un vendeur d'annonce expirée avait en général cette relation avec l'autre agence, pas avec vous.

Composeurs automatiques, messages enregistrés et voix IA

C'est là que se concentre l'essentiel du risque. Selon le 47 CFR 64.1200(a)(2) et (a)(3), les appels de télémarketing utilisant une voix artificielle ou préenregistrée exigent le consentement préalable exprès et écrit de la personne, qu'il s'agisse d'un portable ou d'une ligne fixe. Dans sa décision de 2024, la FCC a indiqué que les limites du TCPA sur les appels avec voix artificielle ou préenregistrée couvrent les technologies d'IA actuelles qui génèrent des voix humaines.

Mis bout à bout, la lecture simple est la suivante : un vendeur d'annonce expirée ne vous a pas donné de consentement écrit, donc ne l'appelez pas à froid avec un appel automatisé, un message vocal déposé sans sonnerie ou une voix IA. Une personne doit composer et parler. Notre guide Appels et SMS par IA et TCPA va plus loin, y compris sur les décisions de justice encore en cours.

Les SMS méritent la même prudence. N'écrivez pas à froid aux vendeurs d'annonces expirées. N'écrivez qu'après leur accord, et enregistrez cet accord avec l'heure et les mots qu'ils ont utilisés.

Les règles des États en plus

Beaucoup d'États ajoutent leur propre couche : une liste do-not-call de l'État, des heures d'appel plus strictes, une limite au nombre d'appels à la même personne par jour, ou des règles de consentement à l'enregistrement. La Floride, par exemple, exige le consentement de toutes les parties pour enregistrer un appel. Vérifiez les règles de votre État avant de constituer une liste d'appels, et réglez par défaut votre système sur la règle applicable la plus stricte.

Un processus conforme pour les annonces expirées

1. Extrayez la liste selon les règles de votre MLS, et confirmez que chaque bien est toujours expiré et n'a pas été remis en vente.
2. Vérifiez chaque numéro dans le registre national, dans la liste de votre État s'il y en a une (en Floride, la liste do-not-call de l'État prévue par Fla. Stat. 501.059) et dans votre propre liste do-not-call.
3. Composez à la main pendant les heures d'appel. Pas d'appels automatisés, pas de messages vocaux déposés, pas de voix IA pour les appels à froid.
4. Dites qui vous êtes et pour quelle agence vous travaillez dès la première phrase.
5. Respectez « ne m'appelez plus » sur-le-champ. Ajoutez le numéro à votre liste avant de raccrocher.
6. Demandez la permission de relancer. S'ils veulent une analyse de marché ou des SMS, enregistrez ce consentement avec l'heure et la source.
7. Automatisez seulement ensuite. Une fois le consentement donné, les relances automatisées et les appels par IA peuvent suivre dans les limites de ce consentement.

D'autres façons de joindre les vendeurs d'annonces expirées

Le téléphone n'est pas la seule porte d'entrée. Un mot manuscrit ou un court rapport de marché envoyé par courrier n'est pas soumis aux règles téléphoniques, et il permet au propriétaire de vous appeler quand il le souhaite. Le porte-à-porte peut aussi marcher, mais vérifiez les règles de votre ville sur le démarchage et respectez tout panneau « no soliciting ». Quoi que vous envoyiez, mettez-y le nom de votre agence, gardez un ton respectueux et ne prétendez jamais que l'agent précédent a mal travaillé. L'appel entrant d'un vendeur qui a lu votre mot est la conversation conforme la plus simple qui soit, et quand il appelle, quelqu'un doit répondre.

Quoi dire

Restez bref et respectueux. Par exemple : « Bonjour, ici [votre nom] de [votre agence]. J'ai vu que votre maison n'est plus sur le marché. Est-elle en mandat chez quelqu'un en ce moment ? ... Est-ce que ça vous aiderait que je vous envoie un petit mot sur ce qui s'est vendu à côté et pourquoi ? Vous préférez un SMS ou un e-mail, et est-ce que je peux vous recontacter ? » S'ils disent non, remerciez-les et ajoutez le numéro à votre liste do-not-call.

N'avancez jamais un prix au téléphone et ne critiquez jamais l'agent précédent. Proposez plutôt une vraie analyse de marché. Notre plan de lancement d'annonce explique quoi faire une fois le mandat obtenu.

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