Dzwonienie do właścicieli wygasłych ofert w 2026: zgoda, do-not-call i co wolno

Dzwonienie do wygasłych ofert w wielu przypadkach jest legalne. Nieostrożne dzwonienie to sposób, w jaki agenci łamią przepisy do-not-call. Różnica to kilka sprawdzeń przed wybraniem numeru.

Ten artykuł ma charakter ogólnoedukacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy różnią się w zależności od stanu i zmieniają się z czasem. Zanim zaczniesz program telefoniczny, zapytaj swojego brokera lub prawnika.

Wygasła oferta to sprzedający, który chciał sprzedać, ale mu się nie udało. Wielu agentów dzwoni do nich w dniu, w którym oferta znika z MLS. To może działać, ale wiąże się z trzema zestawami zasad jednocześnie: etyką branżową dotyczącą poprzedniej umowy, federalnymi przepisami do-not-call oraz zasadami dla połączeń z autodialera, nagranych komunikatów i głosów AI. Poniżej każdy z nich prostymi słowami, ze źródłami.

Najpierw upewnij się, że oferta naprawdę wygasła

Status „expired” nie zawsze oznacza koniec historii. Sprzedający mógł przedłużyć umowę z tym samym brokerem albo podpisać ją z kimś nowym. Interpretacje Kodeksu Etyki NAR obejmują sprawę dotyczącą zabiegania o wygasłą ofertę. W sprawie 16-5 agent zadzwonił do właściciela po wygaśnięciu umowy, aby potwierdzić, że dom nie został ponownie wystawiony, a potem zabiegał o tę ofertę. Komisja nie stwierdziła naruszenia, ponieważ poprzedni broker nie ma żadnych dalszych praw po zakończeniu umowy.

Praktyczna zasada: sprawdź status w MLS w dniu, w którym dzwonisz, a jeśli coś jest niejasne, zanim przedstawisz ofertę, zapytaj właściciela, czy dom jest wystawiony u kogoś. Jeśli tak, podziękuj i zakończ rozmowę.

Podstawy zakazu telefonów (do-not-call)

Telefon z prośbą, by właściciel wystawił dom u Ciebie, to rozmowa sprzedażowa. Obowiązuje ją krajowy rejestr Do Not Call. Oto co mówią przepisy FTC i FCC:

• Sprawdzaj rejestr co najmniej co 31 dni. Według FTC sprzedawcy i telemarketerzy muszą sprawdzać rejestr co najmniej raz na 31 dni. Ochrona (safe harbor) FCC w 47 CFR 64.1200(c)(2) również wymaga wersji rejestru nie starszej niż 31 dni, pisemnych procedur i przeszkolonego personelu.
• Dzwoń tylko między 8 AM a 9 PM w strefie czasowej osoby, do której dzwonisz, zgodnie z 47 CFR 64.1200(c)(1). Niektóre stany ustalają węższe godziny.
• Prowadź własną listę do-not-call. Zgodnie z 64.1200(d) prośbę o zaprzestanie kontaktu trzeba uwzględnić w rozsądnym czasie, nie dłuższym niż 10 dni roboczych, i przechowywać przez 5 lat. Najlepiej przestać od razu.
• Nie licz na „istniejącą relację”. Wyjątek dla istniejącej relacji biznesowej obejmuje 18 miesięcy po zakupie lub transakcji z Twoją firmą albo 3 miesiące po zapytaniu skierowanym do Ciebie. Sprzedający z wygasłą ofertą zwykle miał taką relację z innym biurem, a nie z Tobą.

Autodialery, nagrania i głosy AI

Tu kryje się największe ryzyko. Zgodnie z 47 CFR 64.1200(a)(2) i (a)(3) połączenia telemarketingowe ze sztucznym lub nagranym głosem wymagają uprzedniej, wyraźnej pisemnej zgody danej osoby, niezależnie od tego, czy to numer komórkowy, czy stacjonarny. W orzeczeniu z 2024 roku FCC stwierdziła, że ograniczenia TCPA dotyczące połączeń ze sztucznym lub nagranym głosem obejmują dzisiejsze technologie AI generujące ludzki głos.

Wniosek jest prosty: sprzedający z wygasłą ofertą nie dał Ci pisemnej zgody, więc nie dzwoń do niego na zimno z robocallem, wiadomością głosową wrzucaną bez dzwonka ani głosem AI. Numer powinien wybrać i rozmawiać człowiek. Nasz poradnik o połączeniach i SMS-ach AI a TCPA omawia to szerzej, w tym wciąż toczące się sprawy sądowe.

SMS-y wymagają takiej samej ostrożności. Nie wysyłaj SMS-ów na zimno do sprzedających z wygasłymi ofertami. Pisz dopiero, gdy się zgodzą, i zapisz tę zgodę z godziną i słowami, których użyli.

Do tego przepisy stanowe

Wiele stanów dodaje własne zasady: stanową listę do-not-call, węższe godziny dzwonienia, limity liczby połączeń do tej samej osoby w ciągu dnia albo zasady zgody na nagrywanie. Na przykład na Florydzie nagranie rozmowy wymaga zgody wszystkich uczestników. Sprawdź przepisy swojego stanu, zanim przygotujesz listę do dzwonienia, i ustaw domyślne ustawienia systemu według najsurowszej obowiązującej zasady.

Zgodny z przepisami sposób pracy z wygasłymi ofertami

1. Pobierz listę zgodnie z zasadami swojego MLS i potwierdź, że każdy dom nadal ma status wygasłej oferty i nie został ponownie wystawiony.
2. Sprawdź każdy numer w krajowym rejestrze, na liście stanowej, jeśli istnieje (na Florydzie to stanowa lista do-not-call na podstawie Fla. Stat. 501.059), oraz na własnej liście do-not-call.
3. Wybieraj numery ręcznie w godzinach dozwolonych. Żadnych robocalli, żadnych wrzucanych wiadomości głosowych, żadnego głosu AI przy zimnych telefonach.
4. Powiedz, kim jesteś i w jakim biurze pracujesz, już w pierwszym zdaniu.
5. Uszanuj „proszę nie dzwonić” od razu. Dodaj numer do swojej listy, zanim się rozłączysz.
6. Zapytaj o zgodę na dalszy kontakt. Jeśli chcą analizy rynku lub SMS-ów, zapisz tę zgodę z godziną i źródłem.
7. Dopiero wtedy automatyzuj. Gdy wyrażą zgodę, automatyczny dalszy kontakt i połączenia AI mogą odbywać się w granicach tej zgody.

Inne sposoby dotarcia do sprzedających z wygasłymi ofertami

Telefon to nie jedyna droga. Odręczny liścik albo krótki raport rynkowy wysłany pocztą nie podlega przepisom telefonicznym, a właściciel może zadzwonić do Ciebie na swoich warunkach. Odwiedziny od drzwi do drzwi też mogą działać, ale sprawdź lokalne przepisy dotyczące akwizycji i szanuj każdą tabliczkę „no soliciting”. Cokolwiek wysyłasz, umieść na tym nazwę swojego biura, zachowaj pełen szacunku ton i nigdy nie twierdź, że poprzedni agent źle wykonał pracę. Telefon od sprzedającego, który przeczytał Twój liścik, to najłatwiejsza zgodna z przepisami rozmowa, jaką kiedykolwiek przeprowadzisz, a gdy zadzwoni, ktoś powinien odebrać.

Co powiedzieć

Krótko i z szacunkiem. Na przykład: „Dzień dobry, mówi [Twoje imię] z [Twoje biuro]. Widziałem, że Pana dom zniknął z rynku. Czy jest teraz u kogoś wystawiony? ... Czy przydałaby się krótka informacja o tym, co sprzedało się w okolicy i dlaczego? Woli Pan SMS czy e-mail i czy mogę się później odezwać?” Jeśli odmówi, podziękuj i dodaj numer do swojej listy do-not-call.

Nigdy nie zgaduj ceny przez telefon i nie krytykuj poprzedniego agenta. Zamiast tego zaproponuj rzetelną analizę rynku. Nasz plan startu oferty opisuje, co robić, gdy już zdobędziesz listing.

Pytania